Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zobowiązanie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 14.01.2017

Małżonkowie nabyli przez zasiedzenie w 2003 r. udział wynoszący 3/5 nieruchomości wraz z działką, co stanowiło ich wspólność majątkową. Resztę udziałów (tj. 2/5) w 2007 r. nabyła żona w drodze spadku po swoich rodzicach. Po śmierci męża (w 2014 r.) został dokonany w 2015 r. podział majątku wspólnego i dział spadku (z udziałem 4 wspólnych dzieci). W rezultacie jedyną właścicielką nieruchomości i należącej do niej działki stała się żona zmarłego. W 2015 r. sprzedała ową nieruchomość. Jaki podatek w związku ze sprzedażą będzie musiała zapłacić? Czy istnieją jakieś możliwości zwolnienia opłaty z podatku?

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstaje, gdy osiągnięty przychód nie jest przychodem, który mieści się w podlegających opodatkowaniu źródłach przychodu. Tu mamy do czynienia ze źródłem: odpłatne zbycie nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości). Przychód, który nie jest przychodem podlegającym opodatkowaniu, pochodzi z odpłatnego zbycia nienastępującego w wykonaniu działalności gospodarczej i dokonanego po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie [art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych]. O tym, czy żona zapłaci podatek, decydować będzie więc data nabycia udziałów w nieruchomości.

 

Udziały w wysokości 2/5

 

W przypadku sprzedaży w 2014 r. udziału 2/5 nabytego w 2007 r. mamy do czynienia ze zbyciem po upływie ww. terminu, więc nie generuje ona przychodu (odpowiadającego właśnie tym 2/5) podlegającego opodatkowaniu. Nie trzeba w tej części tego przychodu nawet wykazywać w PIT (ani rocznym, ani PIT-39).

 

Udziały w wysokości 3/5

 

W tym zakresie sprawa jest bardziej skomplikowana, szczególnie że na przestrzeni ostatnich lat zmieniło się tak podejście sądów jak i części organów podatkowych do tego problemu. Wydaje się, że obecnie przeważa stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 6 maja 2015 r. [sygn. I SA/Bd 228/15, LEX nr 1682180], w którym sąd uznał, że: „Nie stanowi »nabycia« w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nabycie w drodze spadku po współmałżonku, zakupionej w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej do majątku wspólnego nieruchomości. Konsekwentnie, w takim przypadku nie można przyjąć, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze otwarcia spadku. Skutkiem tego brak jest możliwości opodatkowania przychodu z tytułu zbycia tej nieruchomości na podstawie tego przepisu”.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Podobnie czytamy też w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 29 lipca 2015 r. I SA/Łd 569/15: „W świetle przedstawionej dotychczas argumentacji, Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko, że nie stanowi »nabycia« w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nabycie w drodze spadku po współmałżonku, nieruchomości zakupionej do majątku wspólnego w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej. Konsekwentnie, w takim przypadku nie można przyjąć, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze otwarcia spadku. Skutkiem tego, w niniejszej sprawie, zważywszy na okoliczność, że zakup nieruchomości nastąpił w 1995 r. – brak jest możliwości opodatkowania jego zbycia w 2014 r. na podstawie tego przepisu. Na marginesie Sąd zwraca uwagę, że podobne stanowisko wyrażone zostało w szeregu wyroków sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 8 grudnia 2011 r., II FSK 1101/10; wyroki WSA w Warszawie: z 7 listopada 2013 r., III SA/Wa 1177/13, z 12 kwietnia 2013 r. III SA/Wa 2999/12 i z 20 czerwca 2013 r., III SA/Wa 3464/12; WSA w Kielcach z 22 sierpnia 2013 r., I SA/Ke 396/13; WSA w Krakowie z 7 listopada 2012 r., I SA/Kr 1378/12; WSA w Gorzowie z 7 maja 2014 r., I SA/Go 136/14; WSA w Gdańsku: z 9 września 2014 r., I SA/Gd 716/14 i I SA/Gd 447/14 oraz z 9 stycznia 2014, I SA/Gd 1422/13; wyroki WSA w Bydgoszczy: z dnia 24 marca 2015 r. I SA/Bd 55/15 oraz z 6 maja 2015 r., I SA/Bd 228/15 – wszystkie dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl).”

 

Zgodnie z tą wykładnią dla części nabytej w drodze dziedziczenia po mężu datą nabycia byłby 2003 a nie 2014 r. Tym samym i w tej części sprzedaż nie generowałaby przychodu (tak byłoby, gdyby żona była jedynym spadkobiercą). To jednak nie koniec problemów, bowiem w przypadku działu spadku sytuacja się komplikuje. Przyjmuje się od lat, że gdy w wyniku działu spadku nie otrzymuje się udziału większego niż udział w spadku, nie dochodzi w tym momencie do nowego nabycia, ale jednak często uważa się, iż część otrzymana ponad udział nabywana jest właśnie w momencie dokonania działu. Przykładowo w piśmie z dnia 6 lutego 2009 r. Izba Skarbowa w Katowicach [sygn. IBPBII/2/415-68/08/JG] zauważa, że: „Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości nabytej w drodze spadku, które spowodowało uzyskanie udziału przekraczającego udział nabyty w spadku, momentem nabycia nieruchomości w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności jest data zniesienia współwłasności.” Podobnie w wyroku z dnia 22 grudnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku [sygn. I SA/Bk 433/10]: „Zdaniem Sądu, w takiej sytuacji należy przyjąć, że momentem nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., w części obejmującej udział spadkowy będzie moment nabycia spadku, w pozostałym zaś zakresie – moment działu spadku”. Wydaje się, że takie stanowisko nadal jest aktualne. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 stycznia 2015 r. [sygn. II FSK 2872/1] sąd uznał, że: „Nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy, jest równoznaczne z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., nawet jeśli następuje bez wzajemnych spłat i dopłat”.

 

Innymi słowy połowa z tych 3/5 jest nadal własnością żony zmarłego i nie podlegała dziedziczeniu (czyli 3/10), dziedziczeniu podlegał więc jedynie udział 3/10 i w tym zakresie dokonano działu spadku. Wiemy zatem, że na pewno nie tworzyło przychodu podlegającego opodatkowaniu zbycie w części odpowiadającej 7/10 (3/10 nabyte w 2003 plus 4/10 nabyte w 2007 r.).

 

Otwarta pozostaje kwestia 3/10, jaka część będzie tu podlegać, i czy w ogóle, opodatkowaniu, zależy od tego, jaki charakter miał dział spadku. Bowiem z tych 3/10 sprzedaż doprowadzi do powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu tylko w części otrzymanej ponad pierwotny udział żony w spadku. Jeśli więc dział był ekwiwalentny czyli w sumie żona nie nabyła więcej niż przypadało na nią w udziale spadkowym (np. ona nabyła opisany pozostały udział w nieruchomości, ale inne składniki majątku nabyli pozostali spadkobiercy), również i te 3/10 nie stworzą w efekcie przychodu podlegającego opodatkowaniu. W innym wypadku część przypadającą na nabycie w drodze udziału trzeba rozliczyć na druku PIT-39. Podatek dochodowy rozliczany w PIT-39 wyniesie więc tu 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości nabytych w drodze spadku, czy też w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

 

Można tu jednak zastosować zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące tzw. własnych celów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Cele podlegające zwolnieniu określa art. 21 ust. 25 ww. ustawy, w tym m.in. znajdują się wydatki poniesione na:

 

„a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; (…)”.

 

 

 

Opis sprawy z października 2015 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery - 9 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Wycofanie lokali z działalności gospodarczej

Przed kilkoma laty wykupiłem dwa lokale od spółdzielni. Włączyłem je do swojego przedsiębiorstwa, dzięki amortyzacji czynsz stanowił koszt dla zakładu. Czy mogę teraz te pomieszczenia sprzedać, podarować synowi lub przestać amortyzować i zostawić dla siebie (by np. zacząć je wynajmować)? Czy przerwanie amortyzacji spowoduje wyłączenie tych lokali z firmy?

Zakup licencji a amortyzacja kosztów

Podpisaliśmy jedną umowę na wydanie 10 licencji – wystawiono jedną fakturę. Koszt zakupu jednej licencji nie przekracza 3500 zł, ale dziesięciu – już tak. Czy zakup należy traktować jako całość i zamortyzować, czy można uznać, że to 10 odrębnych zakupów?

Podatek od sprzedaży monety kolekcjonerskiej i domeny internetowej przez osobę fizyczną

Mam dwa pytania. Pierwsze: Jaki podatek należy odprowadzić od sprzedaży monety kolekcjonerskiej (złotej lub srebrnej), jeśli ma wartość powyżej 1000 zł, posiadam ją dłużej niż pół roku, jestem osobą fizyczną, jest to sporadyczna sprzedaż, a nabywcą jest osoba fizyczna lub prawna z Polski, kraju UE lub z Rosji? Drugie: Jakie podatki odprowadzić od sprzedaży domeny internetowej, jeśli sprzedawcą była osoba fizyczna, domenę zarejestrowano w 2007 r., a kupiła ją firma z Francji?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »