.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

„Wyjęcie” ogrodu ze współwłasności

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 20.11.2016

Pytanie dotyczy zniesienia współwłasności ogrodu. Ogród ma 3 właścicieli. W ewidencji gruntu są wykazane dwie działki oraz działka trzecia – do wspólnego korzystania (dojście do budynku, do ulicy, do zabudowań gospodarczych). Udziały współwłaścicieli wynoszą 1/4, 1/4 i 1/2. Chcielibyśmy ogród „wyjąć” ze współwłasności. Jak to zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

„Wyjęcie” ogrodu ze współwłasności

Fot. Fotolia

W tej sytuacji należy dokonać zniesienia współwłasności ogrodu. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, o czym stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w drodze umowy sporządzonej przed notariuszem lub w drodze orzeczenia sądowego. Wybór sposobu zniesienia współwłasności należy do stron.

 

Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia istotne, a więc: określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Taka umowa winna być zawarta pod rygorem nieważności (tj. pod rygorem uznania, iż nie doszła do skutku) w formie aktu notarialnego. W przypadku wybrania opcji zniesienia współwłasności przed notariuszem wszelkie szczegóły tej transakcji należy uzgodnić już z wybraną kancelarią notarialną.

 

Gdy brak jest między Państwem zgody, konieczne jest zniesienie współwłasności w trybie sądowym. I tak, każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie:

 

  1. podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
  2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  3. licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (a następnie podział pieniędzy).

 

Możliwe jest także kumulowanie (łączenie) tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części.

 

Fizyczny podział rzeczy polega na tym, że zostaną dotychczasowym współwłaścicielom wydzielone części tej nieruchomości na wyłączną własność. Rzecz zostanie więc podzielona odpowiednio na tyle części, ilu jest współwłaścicieli.

 

Ustawodawca w art. 211 K.c. preferuje właśnie fizyczny podział jako sposób zniesienia współwłasności. Przy podziale fizycznym następuje rozgraniczenie gruntów.

 

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez Kodeks cywilny (tak orzeczenia SN z 30 października 1978 r., III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., II CKN 748/97, Biuletyn Sądu Najwyższego 1999/1 str. 9). Z orzecznictwa wynika, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży.

 

Podział fizyczny jednak nie wchodzi w grę, gdy miałby być sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

 

Gdy dopuszczalność podziału jest uzależniona od ustaleń planu, sąd zasięga w tej sprawie opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

 

Zakaz podziału może wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności.

 

Jak należy prawidłowo rozumieć przesłankę „społeczno-gospodarczego przeznaczenie nieruchomości”, wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73. Uznał w nim, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Przykładowo, podział Państwa nieruchomości byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmieniłby jej istotę, na przykład gdy nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona; a także gdy w wyniku podziału powstałyby małe części niczemu niesłużące.

 

Najpierw więc należ ustalić, czy podział fizyczny ogrodu w ogóle wchodzi w grę. W tym celu należy zasięgnąć opinii biegłego z zakresu geodezji.

 

Sposób zniesienia współwłasności ostatecznie będzie zależał jednak od wyniku postępowania dowodowego w sprawie.

 

Z punktu widzenia finansowego najlepiej byłoby porozumieć się co do sposobu wyjścia ze współwłasności, również w przypadku sądowego zniesienia współwłasności. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2 K.p.c.). Dopiero gdy brak takiego wniosku, sąd dokonuje zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności wymagające uwzględnienia.

 

Opłata sądowa od wniosku zawierającego zgodny projekt podziału wynosi 300 zł, w przeciwnym razie – 1000 zł. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć już do samego wniosku, w przeciwnym razie sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia opłaty w terminie 7 dni pod rygorem zwrócenia wniosku i nienadania dalszego biegu sprawie.

 

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem rejonowym wydziałem cywilnym miejsca położenia nieruchomości i do tego sądu należy skierować wniosek.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 plus zero =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl