Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zniesienie współwłasności albo w drodze umowy między współwłaścicielami, albo przez sąd

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 06.07.2015

Po rozwodzie pogodziliśmy się z mężem i żyliśmy nadal razem. Urodziło się nam drugie dziecko. W tym też czasie kupiliśmy jedną działkę (oboje jesteśmy właścicielami), a drugą (graniczącą z pierwszą) otrzymaliśmy w darowiźnie dla obojga od rodziców eksmęża. Były mąż rozpoczął budowę domu na darowanej działce. Środki na budowę uzyskaliśmy z kredytu zaciągniętego tylko na niego, ale ja wyraziłam zgodę, by na działce wybudowany został dom. Wszelkie pozwolenia na budowę były wystawiane tylko na niego.

Niestety nasz związek nie przetrwał. Od około 5 lat bezskutecznie próbuję dogadać się z eksmężem w sprawie jakiejkolwiek spłaty na moją rzecz. Wyprowadziłam się z dwójką dzieci na stancję (dom nie nadaje się jeszcze do zamieszkania). Chcę odzyskać jakiekolwiek pieniądze, by kupić mieszkanie. Czy dom, który został wybudowany po rozwodzie przez eksmęża, ale na wspólnej działce, należy także do mnie? Jeżeli tak, to jak wyegzekwować od niego spłatę? Teraz on próbuje dokończyć budowę i wprowadzić się tam ze swoją nową partnerką. Czy może ją tam zameldować bez mojej zgody? Jak pokierować tą całą sprawą, by była jak najkrótsza i najtańsza?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Z opisu więc wynika, że Pani i były mąż kupiliście ziemię za wspólne pieniądze, a kolejną nieruchomość otrzymaliście od rodziców byłego męża, darowizna była jednak dokonana na rzecz Was obojga.

 

W ten sposób stała się Pani współwłaścicielką w częściach ułamkowych obu gruntów. Na jednym z nich były mąż rozpoczął budowę domu za środki pochodzące z kredytu, w którym tylko on jest kredytodawcą. Nie wspomina Pani czy środki na budowę domu pochodziły także z Pani z majątku.

 

Generalnie jednak należy zaznaczyć, że własność tego, co znajduje się na gruncie, przynależy do gruntu – to jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego. Dom wybudowany przez byłego męża na gruncie stanowiącym współwłasność jego i Pani będzie zatem należał do współwłaścicieli, i to bez względu na to, za czyje pieniądze został wzniesiony.

 

O przyszłości domu – np. o jego sprzedaży – zgodnie z prawem będą więc mogli decydować współwłaściciele gruntu, na którym dom stoi.

 

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, taką częścią składową gruntu będzie posadowiony na nim dom.

 

Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego za część składową nieruchomości uważa się wszystko, co nie może być odłączone od rzeczy głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, także drzewa i krzewy, stanowią część składową tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Budynki stają się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia każdej części ich konstrukcji z gruntem. W praktyce jest to chwila rozpoczęcia budowy. Dzieje się to niezależnie od źródła pochodzenia środków użytych na ich budowę.

 

Obecnie nie może Pani doprosić się spłaty z tej nieruchomości. Pozostaje więc znieść współwłasność.

 

Aby więc „wyjść” ze współwłasności – albo w formie umowy, albo przez wniosek złożony do sądu – musi Pani zażądać jej zniesienia i przedstawić dowody, że dana nieruchomość należy także do Pani.

 

Należy zaznaczyć, iż kwestię współwłasności regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

 

Unormowanie problematyki znoszenia współwłasności zawierają przepisy art. 210-221 Kodeksu cywilnego. Zniesienie współwłasności nastąpić może w dwojaki sposób: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.

 

W przepisach prawa nie jest odrębnie uregulowana kwestia umownego trybu zniesienia współwłasności, pozostawiając współwłaścicielom szeroką swobodę w tym zakresie. Jedynym warunkiem jest sporządzenie takiej umowy w formie aktu notarialnego, gdyż przedmiotem takiej umowy będzie nieruchomość. Trzeba jednakże wskazać, że każdorazowo dla zawarcia umowy zniesienia współwłasności niezbędna jest zgoda wszystkich, a nie tylko niektórych, współwłaścicieli. Podział taki wprawdzie jest możliwy u notariusza, ale musi istnieć w tym zakresie zgoda współwłaścicieli co do podziału i jego warunków. W opisanej sprawie zgody takiej nie ma, więc pozostaje jedynie sprawa sądowa o zniesienie współwłasności.

 

Postępowanie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności będzie konieczne zazwyczaj wówczas, gdy co najmniej jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się zniesieniu współwłasności lub wybranemu przez pozostałych sposobowi podziału rzeczy.

 

W tym przypadku prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności przysługuje każdemu, pojedynczemu współwłaścicielowi (art. 210 K.c.), z tym tylko zastrzeżeniem, że uprawnienie to może zostać wyłączone na czas nie dłuższy niż lat pięć, w drodze wcześniejszej umowy wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo, w ostatnim roku przed upływem okresu, na jaki współwłaściciele zgodnie wyłączyli możliwość żądania zniesienia współwłasności, dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat, a przedłużenie to można ponowić. O powyższym zastrzeżeniu jednak nie wspominała Pani, dlatego należy stwierdzić, że jako współwłaścicielce przysługuje Pani prawo do wystąpienia o podział do sądu.

 

Zniesienie współwłasności kwalifikuje się do trybu sądowego postępowania nieprocesowego. W związku z tym postępowanie wszczynane jest na wniosek zainteresowanego, a orzeczenie – merytorycznie rozstrzygające sprawę – przybiera formę postanowienia. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany uprzednio zasięgnąć stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.

 

Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy wskazać należy:

 

  • podział fizyczny wspólnej rzeczy, z możliwością ewentualnego zasądzenia dopłat pieniężnych;
  • przyznanie rzeczy, stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
  • sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów K.p.c. i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

 

Podział fizyczny rzeczy jest z reguły najprostszym a zarazem pożądanym sposobem dlatego, że unika się w ten sposób obciążania któregokolwiek ze współwłaścicieli obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Zniesienie tą drogą współwłasności zostało jednak wyłączone w sytuacji, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy (chodzi tu przede wszystkim o niezgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Kodeksu cywilnego).

 

Zniesienie współwłasności w drodze przyznania rzeczy, stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do rzeczy (praw) wspólnych, których nie można podzielić. Sąd ma w tym zakresie postępować „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zawód, wiek współwłaścicieli, charakter (rodzaj) wspólnej rzeczy lub prawa (co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości rolnej), sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich możliwości majątkowe, co ma istotne znaczenie w kwestii spłat.

 

Nie znam wprawdzie stanowiska Pani byłego męża co do podziału nieruchomości, ale moim zdaniem najbardziej prawdopodobnym sposobem podziału w tej sprawie będzie właśnie przyznanie na własność całości tego gruntu byłemu mężowi z odpowiednią spłatą dla Pani. Jak już wspominałem, nie wiem, kto finansował budowę domu (wiadomo jedynie, kto zaciągnął kredyt, a nie kto rzeczywiście go spłacał), jednak już z samego faktu, że kredyt został zaciągnięty przez Pani byłego męża, wnosić można, że nieruchomość zostanie przyznana jemu ze spłatą dla Pani.

 

W ostateczności zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny”, rozumiany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu – na podstawie orzeczenia sądu – wymaga sprzedaży dokonywanej stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 K.p.c.). Jest to jednak najmniej korzystny sposób podziału nieruchomości ze względu na spore koszty licytacji oraz uzyskiwanie z reguły niższych cen niż ceny rynkowe danej nieruchomości.

 

Należy wskazać, że jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć (przesunąć w czasie) termin zapłaty rat już wymagalnych.

 

Oczywiście będzie to wyglądało tak, że zaciągnięty kredyt na budowę domu, obciążający nieruchomość nie będzie miał wpływu na wartość nieruchomości. Sąd powinien odliczyć od wartości zabudowanej nieruchomości wartość kredytu ją obciążający. Ponadto, niezależnie od wskazania sposobu podziału, były mąż może zażądać rozliczenia nakładów na nieruchomość wspólną, a to w postaci posadowienia na tej nieruchomości budynku mieszkalnego wyłącznie z własnych pieniędzy pochodzących z kredytu. Ma on tę łatwość w udowodnieniu nakładów, że kredyt jest zaciągnięty przez niego. Pani zaś, jeżeli dokonywała nakładów na dom ze swoich środków, powinna to udowodnić świadkami i dokumentami (np. przelewami bankowymi).

 

Zgodnie z art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego:

 

„§ 1. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.

§ 2. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.

§ 3. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności”.

 

Wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy sąd rozstrzyga na żądanie – nigdy z urzędu – każdego z uczestników (współwłaścicieli) zgłoszone we wniosku inicjującym postępowanie o zniesienie współwłasności, a także na podstawie wniosków (żądań, zarzutów) składanych w trakcie postępowania działowego w pismach procesowych.

 

Do takich wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej należą m.in. roszczenia z tytułu pobranych pożytków i innych przychodów oraz dokonanych nakładów (np. uchw. SN z 26 marca 1970 r., III CZP 7/70, LexPolonica nr 296431, OSNCP 1970, nr 12, poz. 219 oraz post. SN z 16 grudnia 2011 r., V CSK 28/11, niepubl.); w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej przez współwłaścicieli na podstawie przepisów ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250) współwłaściciele mogą żądać w związku z wybudowaniem na niej przed datą wydania aktu własności budynków rozliczenia nakładów stosownie do poniesionych wydatków (uchw. SN z 4 lipca 1980 r., III CZP 42/80, LexPolonica nr 301402, OSNCP 1980, nr 12, poz. 232).

 

Należy zwrócić uwagę na to, iż po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

 

Hipotetycznie, jeżeli sąd uzna, że budynek został wzniesiony wyłącznie ze środków pochodzących z majątku byłego męża, to najpierw biegły wyceni zabudowaną nieruchomość, a następnie sam budynek. Podział będzie przeprowadzony w taki sposób, że byłemu mężowi zostanie przyznana cała nieruchomość z budynkiem, a na Pani rzecz zostanie zasądzona spłata w wysokości połowy wartości nieruchomości po odjęciu wartości wzniesionego budynku.

 

Oczywiście Pani będzie chodziło o to, aby sąd przyjął jak najwyższą cenę samej działki budowlanej, więc powinna Pani zaproponować wyższą cenę gruntu. Jeżeli jej mąż zaprzeczy, to konieczne będzie powołanie biegłego do wyceny samego budynku mieszkalnego i najczęściej tak bywa.

 

Co do wniosku o zniesienie współwłasności to w przypadku zgodnego podziału współwłasności opłata sądowa od wniosku wynosi 300 zł, jeżeli między współwłaścicielami nie ma zgodnego planu co do podziału nieruchomości – opłata od wniosku wynosi 1000 zł.

 

Do zgłoszenia wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości potrzebny jest odpis księgi wieczystej, z którego wynikać będzie, kto jest właścicielem nieruchomości. Ewentualnie można załączyć wycenę nieruchomości i wypis z ewidencji gruntów i budynków.

 

Wniosek do sądu składa wnioskodawca wraz z odpisem wniosku i załączników w liczbie odpowiadającej liczbie współwłaścicieli, którzy w tym postępowaniu są uczestnikami, czyli z odpisem dla byłego męża. Oczywiście oprócz Pani we wniosku należy wskazać współwłaściciela wraz z jego adresem zamieszkania.

 

Innego sposobu zniesienia współwłasności i spowodowania, że otrzyma Pani jakąkolwiek spłatę za grunt, którego jest Pani współwłaścicielką, nie ma. Sugeruję jednak próbę dogadania się z byłym mężem, aby w miarę zgodnie przeprowadzić tę sprawę i ograniczyć koszty, a przynajmniej czas sprawy. Nie ukrywam bowiem, że te sprawy nie należą do łatwych i krótkich, a koszty biegłych strony ponoszą najczęściej po połowie.

 

Co do możliwości zameldowania przez byłego męża obcej osoby w tej nieruchomości bez Pani zgody, odpowiedź brzmi, że może on to zrobić.

 

W istocie pytanie dotyczy okoliczności, o których mowa w art. 9 pkt. 2a ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Stanowi on, że osoba meldująca się na pobyt stały lub trwający ponad trzy miesiące ma obowiązek przedstawić potwierdzenie pobytu w lokalu dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu, oraz dokument potwierdzający ten tytuł prawny.

 

W istocie rzeczy meldujący się może nie mieć żadnego tytułu do lokalu, w którym przebywa. W skrajnych przypadkach może nawet przebywać w nim wbrew woli i z naruszeniem praw właściciela. Jest tak, gdyż potwierdzenie pobytu wymagane przepisem art. 9 ust. 2a ustawy z 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych ma jedynie charakter poświadczenia faktu, a nie stwierdzenia prawa, czy wyrażenia zgody przez osobę dysponującą tytułem prawnym do lokalu – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 30 czerwca 2010 r. II SA/Ke 221/10.

 

Nie jest to więc oświadczenie woli. Tym samym nie może być w ogóle rozpatrywane w kategoriach czynności zarządczych. Nie jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.

 

Art. 29 wspomnianej ustawy stanowi natomiast, że właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu jest obowiązany potwierdzić fakt pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub czasowy trwający ponad 3 miesiące w tym lokalu. Potwierdzenia faktu pobytu osoby w lokalu dokonuje się na formularzu meldunkowym w formie czytelnego podpisu z oznaczeniem daty jego złożenia.

 

Jak z powyższego wynika, współwłaściciel musi zameldować przebywającą tam osobę i może to zrobić bez zgody innego współwłaściciela.

 

Pani może jednak żądać wynagrodzenia w wysokości czynszu najmu od partnerki byłego męża za korzystanie z Pani nieruchomości (nieruchomości, której nadal jest Pani współwłaścicielką). Będzie to już jednak sprawa odrębna i także dosyć skomplikowana.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć minus 6 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Korzystanie z części wspólnej

Mieszkamy w domu jednorodzinnym na parterze; piętro zajmuje sąsiadka (właścicielka) ze swoim konkubentem. Jedno z pomieszczeń (korytarz prowadzący do piwnicy) jest wspólne. Ostatnio w środku nocy nietrzeźwy konkubent wszedł do wspólnego korytarza, hałasując. Żona zwróciła mu uwagę, a on zaczął się awanturować i ją popychać, twierdząc, że ma prawo do korzystania z części wspólnej i może tam robić, co chce. Czy można zakwalifikować to zdarzenie jako zakłócenie miru domowego? Czy fakt, że kłótliwy sąsiad jest tylko konkubentem właścicielki (nie jej mężem), ma jakieś znaczenie?

Przekazanie udziału w gospodarstwie rolnym

Rodzice przepisali 9 lat temu dom z gospodarstwem na mnie i moich braci. Zrzekłem się swojej części domu 3 lata temu. Czy można to jakoś cofnąć, czy są podstawy prawne?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »