.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zmiana właścicieli nieruchomości wspólnej

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 19.11.2014

Mamy problem z odziedziczoną nieruchomością. Jest 4 współwłaścicieli, z których dwoje chce sprzedać działkę, ale reszta się nie zgadza albo ma dziwne wymagania. Jak możemy załatwić taki problem, zmienić właścicieli nieruchomości wspólnej, sprzedać ją?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W tym stanie rzeczy należy dokonać działu spadku. Jeśli źródłem współwłasności jest jeszcze inne zdarzenie prawne niż spadkobranie, to wraz z działem spadku należy dokonać zniesienia współwłasności również z tego innego tytułu.

 

Działu spadku i zniesienia współwłasności można dokonać albo przed notariuszem albo przed sądem.

 

Podstawę prawną powyższych czynności będzie stanowił art. 210, art. 210 w związku z art. 1035 oraz art. 1037 Kodeksu cywilnego. I tak, aktualnie jesteście Państwo współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości.

 

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jak stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego.

 

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Wybór sposobu zniesienia współwłasności należy do stron. Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia istotne, a więc: określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość, umowa taka winna być zawarta pod rygorem nieważności (tj. pod rygorem uznania, iż umowa nie doszła do skutku) w formie aktu notarialnego (przed notariuszem). Gdy brak jest między Państwem zgody, konieczne jest zniesienie współwłasności w trybie sądowym. W tym celu należy wystąpić do sądu z wnioskiem o dział spadku. Jeśli źródłem współwłasności jest jeszcze inne zdarzenie prawne niż spadkobranie, to wraz z działem spadku należy dokonać zniesienia współwłasności również z tego innego tytułu, o czym była mowa już wyżej.

 

We wniosku należy oznaczyć sąd właściwy, wszystkich współwłaścicieli w taki sposób, aby możliwe było ich wezwanie na rozprawę, oraz zaproponować sposób podziału.

 

Sądem właściwym będzie sąd rejonowy, wydział cywilny miejsca położenia nieruchomości.

 

Wyróżnia się trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie:

 

  1. podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
  2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  3. licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

 

Możliwe jest także kumulowanie (łączenie) tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności.

 

Kodeks cywilny w art. 211 preferuje fizyczny podział jako sposób zniesienia współwłasności. Podział fizyczny jest więc podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez kodeks cywilny (tak orzeczenia SN z 30 października 1978 r., sygn. akt III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., sygn. akt I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 748/97, Biuletyn Sądu Najwyższego 1999/1 str. 9). Wynika z tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Podział fizyczny nadto nie będzie mógł nastąpić, gdy miałby być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (tj. m.in. sprzeczny z miejscowym planem przestrzennego). Zakaz podziału może wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku.

 

Podział fizyczny nie może nastąpić, jeżeli byłby sprzeczny „ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy” albo „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

 

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenie nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73, PUG 1/75, s. 24), w którym uznał on, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Zatem podział Państwa nieruchomości byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmieniłby jej istotę, np. z uwagi, że nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona; a także gdy w wyniku podziału powstałyby małe części niczemu nie służące.

 

Najlepiej byłoby dla Państwa – ze względów ekonomicznych  porozumieć się, nawet jeśli podział następuje w trybie sądowym. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, a projektowany sposób podziału nieruchomości na części został zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Opłata sądowa od wniosku o dział spadku w przypadku zgodnego podziału wynosi – 300 zł, w przypadku braku zgody – 500 zł.

 

Jeśli dział spadku połączony jest ze zniesieniem współwłasności z innego tytułu, opłata sądowa od wniosku w przypadku zgody wynosi – 600 zł, w razie braku zgody – 1000 zł.

 

Do wniosku należy załączyć postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, odpis z księgi wieczystej dotyczący przedmiotowej nieruchomości oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X - 10 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl