Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana treści lub zniesienie służebności mieszkania

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 20.04.2010

Kilka lat temu zapisałam notarialnie siostrze służebność mieszkania – prawo do korzystania z pokoju i łazienki oraz z garażu. Siostra jednak nie korzysta z tej służebności, obecnie jest dobrze sytuowana, posiada własne mieszkanie. Służebność jest dla mnie obciążeniem – czy koszty związane z mieszkaniem (za media) muszę ponosić ja, czy powinna ona? Czy mogę cofnąć zapis?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) treścią służebności mieszkania jest możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie w niej oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

 

Ustawodawca posługuje się pojęciem „służebności mieszkania”, nie określając treści takiego prawa. W literaturze przyjmuje się, iż służebność mieszkaniowa prezentuje się jako prawo do „zamieszkiwania”, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej, zaspokajania potrzeb kulturalnych itp.

 

Zakres służebności mieszkania wyznacza się w oparciu o:

 

  1. treść aktu jej ustanowienia – w pierwszym rzędzie będzie to umowa stron,
  2. osobiste potrzeby uprawnionego,
  3. zasady współżycia społecznego,
  4. zwyczaje miejscowe.

 

Służebność mieszkania jest tzw. służebnością osobistą, która przysługuje oznaczonej osobie fizycznej (art. 296 K.c.). Służebność jest prawem skutecznym przeciwko wszystkim, co oznacza, że wszyscy (łącznie z osobą, która ustanowiła służebność, czyli właścicielem nieruchomości) mają ogólny obowiązek nieprzeszkadzania w wykonywaniu tego prawa. Z kolei uprawniony powinien korzystać ze służebności tak, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej przez właściciela, względnie innym osobom uprawnionym do korzystania (art. 288 w związku z art. 297 K.c.).

 

Kwestia opłat za media od osoby uprawnionej do służebności mieszkania jest sporna.

 

W mojej ocenie osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania powinna ponosić opłaty za media, ale wiem, że sądy, rozpatrując podobne sprawy, wydawały orzeczenia stwierdzające, że bezpłatna służebność mieszkania oznacza, że wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinna wnosić strona obciążona (właściciel). Sądy przyjmowały bowiem, że sensem instytucji służebności nieodpłatnego użytkowania mieszkania jest brak po stronie uprawnionego jakichkolwiek obowiązków pokrywania kosztów z tego tytułu.

 

Osobiście nie zgadzam z tym twierdzeniem. Moim zdaniem służebność mieszkania oznacza, że uprawniony nie musi płacić za korzystanie z lokalu (nie musi płacić czynszu), ale już wszelkie opłaty za wodę, prąd, gaz itp. powinny być regulowane proporcjonalnie przez osoby mieszkające w domu, w tym również przez uprawnionego z tytułu służebności. Podkreślam jednak, że sąd może podejść do tego problemu w odmienny sposób.

 

Dla rozliczenia opłat za media powinien mieć zastosowanie art. 302 § 2 K.c., który przewiduje, iż „do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

 

Ma tu więc odpowiednie zastosowanie art. 260 § 1 K.c. przewidujący, że „użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót”. Można więc na tej podstawie domagać się zwrotu uiszczonych opłat np. za wodę w takim stosunku, w jakim uprawniony z tej wody korzystał.

 

Podkreślam jednak, że sprawa jest dyskusyjna i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, tzn. że w przypadku ustanowienia służebności mieszkania wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.

 

Nie widzę jednak przeszkód, aby zmienić treść umowy o ustanowieniu służebności i inaczej uregulować kwestię ponoszenia opłat eksploatacyjnych (o ile oczywiście siostra zgodzi się na taką zmianę). Proszę pamiętać, że zgodnie z art. 77 § 1 K.c. „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”. Moim zdaniem zmiana umowy powinna być dokonana w formie aktu notarialnego.

 

Z pytania wynika, że jest Pani zainteresowana zlikwidowaniem ustanowionej służebności mieszkania. Generalnie służebność osobista wygasa w szczególności:

 

  1. wskutek zrzeczenia się uprawnionego,
  2. wskutek nabycia własności nieruchomości przez uprawnionego,
  3. wskutek niewykonywania przez 10 lat (art. 293 w związku z art. 297 K.c.),
  4. wskutek śmierci uprawnionego (art. 299 K.c.).

 

Ponadto, jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 K.c.).

 

Z pytania nie wynika, aby zachodził jeden z wyżej wymienionych przypadków.

 

Moim zdaniem jednak może się Pani domagać przed sądem zniesienia służebności mieszkania w oparciu o przepis art. 294 K.c. w związku z art. 297 K.c.

 

Art. 297 K.c. nakazuje do służebności osobistych stosować odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zgodnie natomiast z art. 294 K.c. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem na rzecz uprawnionego, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest ona już niezbędna samemu uprawnionemu.

 

Powinna Pani więc wykazać przed sądem, że dalsze istnienie służebności nie jest konieczne (gdyż siostra posiada własne mieszkanie), a dla Pani trwanie tej służebności jest wysoce uciążliwe.

 

Na koniec informuję, że nasz serwis jest w stanie przygotować za dodatkową opłatą projekt stosownego pisma do sądu w tej sprawie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II plus III =

02.09.2013

komentarz b. db.

Małgorzata

»Podobne materiały

Jak sprzedać mieszkanie ze służebnością?

Posiadam mieszkanie z ustanowioną służebnością na rzecz ojca. Tata podarował mi to mieszkanie. Lokal znajduje się w Nowym Sączu, a ja mieszkam w Krakowie (w wynajętym mieszkaniu). Ostatnio wprowadził się do mnie tata – ze względu na wiek potrzebuje stałej opieki. Chciałabym sprzedać mieszkanie

 

Zakup mieszkania z prawem dożywocia

Chcę kupić mieszkanie (za połowę ceny rynkowej) od starszego małżeństwa z prawem dożywocia. Słyszałem, że takiej rodzinie trzeba zapewnić opiekę i utrzymanie do końca ich dni. Czy mogę zagwarantować dożywotnie korzystanie z lokalu jego obecnym właścicielom, ale bez dodatkowych kosztów? Co zrobić, że

 

Niewykonywanie służebności

W 2008 roku otrzymałam służebność osobistą – możliwość korzystania z pokoju i kuchni w domu mojego brata (w załączniku akt notarialny). Jestem zameldowana gdzie indziej i nie miałam zamiaru tego zmieniać, usłyszałam jednak, że niewykonywanie służebności grozi jej wygaśnięciem. W jakich sy

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »