Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 06.12.2013

Czy wymagana jest zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalno-usługowym (wspólnota mieszkaniowa), jeżeli zorganizuję w tym mieszkaniu biuro projektowe i będę zatrudniał 3-4 osoby?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zmiana może być wymagana, o ile lokal, w którym chce Pan prowadzić biuro, jest lokalem mieszkalnym, a zmiana spowoduje określone prawem skutki. Nie jest istotny sposób użytkowania budynku – określonego jako usługowo-mieszkalny – ale sposób wykorzystywania lokalu.

 

Obecnie przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na niemieszkalne nie jest wystarczającą przesłanką, by uznać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania. Konieczna jest dodatkowa przesłanka określona w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego (P.b.).

 

Nowego znaczenia nabiera po nowelizacji wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który zwracał uwagę, że choć P.b. nie zawiera pełnej definicji pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, to należy przyjąć, że brzmienie art. 71 P.b. oddaje intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji publicznej i nie może być pomijane przy ocenie, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania (wyrok NSA z 27 września 2002 r.; IV SA 2147/2000; ONSA 2003/4 poz. 137). W uzasadnieniu czytamy, że – zgodnie z przepisami P.b. – żeby mówić o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, należy stwierdzić wykonanie zasadniczych, radykalnych zmian przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do stanu dotychczasowego. Fakt wyeksponowania pewnych zachowań dotyczących obiektu budowlanego lub jego części świadczy przede wszystkim o tym, że nie można każdego zachowania właściciela (lub zarządcy), wprowadzającego nawet korektę w substancji budynku lub jego części czy też jej wykorzystywania, traktować jako czynności uzależnionej od zgody organu administracji publicznej.

 

W obecnym stanie prawnym decydujące dla określenia, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania, są przesłanki z art. 71 ust. 1 pkt 2 P.b. Zgodnie z nim rozstrzygać należy, czy nastąpiła zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.

 

Warto zwrócić uwagę, że obecnie zupełnie nieistotne jest, czy przeprowadzano jakiekolwiek prace adaptacyjne. Ważna jest tu faktyczna zmiana przeznaczenia pomieszczeń. Dla stosujących prawo – właścicieli i zarządców – będzie bardzo trudne rozstrzygnięcie, czy ona faktycznie nastąpiła. Warto zatem uzyskać, np. w przypadku zmiany przeznaczenia pomieszczeń z mieszkalnych na niemieszkalne, opinie odpowiednich organów, czy zachodzą określone w ustawie przesłanki.

 

W obecnym stanie prawnym (po nowelizacji ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r., Dz. U. z 2004 r. Nr 93, poz. 888) zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, poza kilkoma wyjątkami, wymaga zgłoszenia. Zgodnie z art. 71 ust. 5 P.b.: „właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

 

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

 

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

 

3) może spowodować niedopuszczalne:

 

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

 

b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

 

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

 

d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.

 

Wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości bezpośredniego wpływu na zmianę sposobu użytkowania jednego z lokali w ramach nieruchomości. Wszelkie czynniki, o których mowa w art. 71 P.b., bada organ z urzędu. Wspólnota mieszkaniowa, poszczególni jej członkowie oraz właściciele sąsiednich działek nie są stronami postępowania.

 

W art. 71 ust. 1 P.b., zmienionym przez art. 1 pkt 31 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r., ustalono, że: „przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy rozumieć w szczególności:

 

1) przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie na potrzeby użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,

 

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”.

 

Nowelą z dnia 28 lipca 2005 r., obowiązującą od dnia 26 września 2005 r., pkt 1 w art. 71 ust. 1 P.b. został uchylony. Od tej daty zatem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy rozumieć tylko działania lub zaniechania w obiekcie budowlanym zmieniające warunki, o których mowa w przytoczonym pkt 2 art. 71 ust. 1 P.b.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI + III =

»Podobne materiały

Zatrudnienie w dwóch firmach a L4

Jestem zatrudniona w dwóch firmach. W jednej z nich pracowałam 20 lat i obecnie jestem w okresie 3-miesięcznego wypowiedzenia. W drugiej pracuję niespełna 2 miesiące i umowę mam jeszcze przez miesiąc. Również tę umowę mam zamiar wypowiedzieć i będę miała 2-tygodniowy okres wypowiedzenia. Planuję iść

 

Słup energetyczny który uniemożliwia postawienie domu

W trakcie załatwiania formalności związanych z budową domu nastąpiły komplikacje. Na działce stoi słup energetyczny, który uniemożliwia mi postawienie domu o wymiarach, jakich chcę. W momencie zakupu działki w księdze wieczystej nie było żadnych wpisów. W chwili obecnej słup jest „obsługiwany&

 

Dziedziczenie gospodarstwa rolnego przed 2001 r.

Mój brat zmarł w marcu 1999 r. jako bezdzietny kawaler. Miał na własność kilkunastohektarowe gospodarstwo rolne. W chwili jego śmierci miałam 18 lat i uczęszczałam do szkoły średniej, jeden brat (pełnoletni) był na rencie inwalidzkiej, a drugi pracował poza rolnictwem. Moja mama pracowała, ale ma wy

 

Sposób użytkowania budynku

Chcemy przekształcić naszą kamienicę na hotel. Dotąd był to budynek, w którym wynajmowaliśmy długoterminowo mieszkania. Czy te plany wymagają uzyskania zmiany sposobu użytkowania budynku?

 

Zakaz prowadzenia wszelkich pojazdów mechanicznych

W 2011 roku wyrokiem sądu otrzymałem postanowienie – „zakazu prowadzenia pojazdów na 7 lat”. Wyrok był następstwem prowadzenia samochodu osobowego w stanie nietrzeźwości. Czy w związku z takim wyrokiem mogę się poruszać pojazdami, które obejmuje kategoria L6e i L2e, na które nie są

 

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zmianę sposobu użytkowania lokalu

Proszę o poradę dotyczącą zmiany sposobu użytkowania lokalu. Mam mieszkanie w bloku (odrębna własność lokalu). Czy w przypadku przekształcenia lokalu mieszkalnego na użytkowy (np. na gabinet stomatologiczny) potrzebna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej? Bardzo proszę o wskaz

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »