.
Mamy 12 156 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana przeznaczenia lokalu na mieszkalny

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 03.11.2014

W procedurze zmian mpzp współwłaściciel budynku złożył wniosek o zmianę przeznaczenia lokali z niemieszkalnych na mieszkalne. Czy ja jako współwłaściciel budynku, w którym posiadam lokal mieszkalny, nie powinienem być powiadomiony przez urząd, iż taki wniosek wpłynął? Wcześniej ustanowienie własności lokali nastąpiło notarialnie, wszystko było zgodne z obowiązującym mpzp. Czy z kolei mój wniosek złożony niezależnie jako przeciwny mógł być negatywnie rozpatrzony? Jakie mam prawa w stosunku do nowych zapisów mpzp, z którymi się nie zgadzam, chcę aby dalej w budynku pozostawały lokale niemieszkalne.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zaskarżyć planu co do zasady się nie da. Uchwała musiałaby być podjęta z naruszeniem prawa, a i na to jest określony termin.

 

Ma Pan dwa wyjścia.

 

Wnioskować o zmianę planu.

 

Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ma obowiązek przedstawiania okresowo, co najmniej raz w roku, na sesji rady gminy, informacji o żądaniach zgłaszanych na podstawie art. 36 ust. 1-3 i ust. 5 oraz o wydanych decyzjach, o których mowa w art. 37 ust. 6 i 7 u.p.z.p.

 

Ciężko jednak zmienić plan, jest to kosztowne i rzadko gminy zmieniają plan.

 

Drugą drogą jest żądanie odszkodowania, wykupu lub zamiany gruntu.

 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

5. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4, podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

6. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.”

 

Zmiana w sposobie korzystania polegać może na tym, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dzieje się tak w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej części, np. z budowlanej na pozbawioną prawa zabudowy, na cele publiczne, np. drogę, wodociąg, kanalizację. Konsekwencją będzie spadek wartości nieruchomości. Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu (nie ma takiego uprawnienia np. dzierżawca, najemca, czy użytkownik) przysługuje wówczas, zgodnie z art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717; dalej jako – u.p.z.p.), prawo żądania od gminy:

  • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
  • wykupienia nieruchomości lub jej części albo
  • zamiany nieruchomości na inną.

 

Powyższe żądania nie są ograniczone żadnym terminem, dlatego też mogą być zgłaszane w każdym czasie obowiązywania miejscowego planu.

 

Gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie wniósł jednego z żądań, o których mowa wyżej, w razie zbycia nieruchomości może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości działki (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.).

 

Artykuł 36 u.p.z.p. jest konsekwencją art. 6 ust. 1 u.p.z.p., stanowiącego, że ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jeżeli to kształtowanie prawa własności spowoduje ograniczenie, a nawet pozbawienie właściciela nieruchomości prawa dysponowania tą nieruchomością, to następstwem takiego stanu rzeczy staje się konieczność odpowiedniej rekompensaty za zaistniałe skutki w sferze prawa własności.

 

Zgodnie z treścią Uchwały składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1999 r. OPK 17/98 (ONSA 1999/4 poz. 121): „Nieruchomością (…) jest także część gruntu, należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego”.

 

Realizacja roszczeń wobec gminy może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamiany nieruchomości. Wówczas z dniem zawarcia umowy zamiany, roszczenia wygasłyby.

 

Zgodnie z treścią Wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z roku 2006, I ACa 1243/2006, LexPolonica nr 1400233, Rzeczpospolita 2007/113: „O tym, czy korzystanie z nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe i właścicielowi należy się odszkodowanie, decydują zmiany w planie zagospodarowania, a nie w faktycznym korzystaniu z gruntu”.

 

Jednak nie znalazłam w opisanym przypadku w pytaniu ww. argumentów, aby można było dochodzić odszkodowania.

 

Jeśli chodzi o wniosek sąsiada.

 

Według art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

 

Może Pan żądać uznania Pana za stronę postępowania, ale podstaw do zaskarżenia zmiany nie ma, jeśli jest zgodna z planem. Zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części można dokonać po upływie 30 dni od doręczenia zgłoszenia, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i przed upływem 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Starosta ma 30 dni od doręczenia zgłoszenia, na przeprowadzenie oceny możliwości dokonania zamierzonych zmian sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

 

Wniosek przeciwny złożony przez Pana nie przyniesie oczekiwanego efektu, w szczególności nie spowoduje wszczęcia postępowania.

 

Nadto, ważne jest jaką działalność dopuszcza się według planu. Jeśli sposób wykorzystywania lokalu po przekształceniu będzie sprzeczny z zapisami planu, są podstawy do zawiadomienia organu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X + osiem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton