Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana danych w umowie najmu

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 18.12.2015

Prowadzę działalność gospodarczą we własnym lokalu, do tej pory podnajmowałam część mojego lokalu i wystawiałam na to fakturę, ponieważ jestem VATowcem. Moja działalność stała się niestety nieopłacalna i chcę cały lokal wynająć innemu najemcy. Z końcem roku kończę działalność. Czy mogę sporządzić nową umowę najmu na mojego męża jako osobę wynajmującą (nie mamy rozdzielności majątkowej) i czy nie będzie przeszkodą, że w akcie notarialnym mojej nieruchomości występuje tylko moja osoba? Mąż nie prowadzi działalności. Jaki dokument będzie musiał wystawić najemcy na kwotę czynszu? Czy powinnam z mężem sporządzić wcześniej umowę użyczenia lokalu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety z Pani zapytania nie wynika, czy wspomniany w nim lokal został zakupiony z Pani majątku osobistego, czy też z małżeńskiego majątku wspólnego. Jeżeli mamy do czynienia z tym drugim przypadkiem, to czy Pani mąż wyraził zgodę na zakup lokalu.

Generalną bowiem zasadą jest, że przedmioty zakupione w czasie trwania wspólności ustawowej wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków. Z chwilą zawarcia małżeństwa, jeśli małżonkowie nie postanowią inaczej, powstaję między nimi z mocy ustawy wspólność majątkowa. Od tego momentu wszelkie przedmioty nabyte, w czasie trwania wspólności, przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą do majątku objętego wspólnością ustawową.

 

Wyjątki od tej zasady przedstawione zostały m.in. w art. 33 ustawy z 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Stanowi on, iż do majątku osobistego, a nie wspólnego, wchodzą w szczególności przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego tego małżonka – jest to tzw. surogacja. Czyli jeżeli nabyła Pani przedmiotowy lokal ze składników majątku osobistego ( własny majątek przed zawarciem małżeństwa, spadek, prawa autorskie itd.), to lokal ten nadal stanowi Pani majątek osobisty. Ponadto istotne jest, jaki rodzaj ustroju majątkowego istnieje między małżonkami, tzn. czy mają podpisaną umowę o rozdzielności majątkowej (intercyzę), czy też istnieje między nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Trzeba pamiętać, że zakup nieruchomości, wymaga podpisania aktu notarialnego u notariusza. Jeżeli w akcie notarialnym będzie zawarte stwierdzenie, że środki finansowe pochodzą z Pani majątku osobistego, wtedy nieruchomość należy tylko do Pani. Z kolei gdyby zakup nieruchomości miał pochodzić z majątku wspólnego to trzeba pamiętać, że zaciąganie zobowiązań finansowych i ważność czynności prawnej, jaką jest umowa kupna lokalu, wymaga zgody drugiego z małżonków. Mówią o tym przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (art. 37 § 1 pkt 1). A to z tego względu, że czynności te przekraczają tzw. zwykły zarząd i dla ich ważności wymagana jest zgoda obu współmałżonków.

 

Co do zasady jednak przedmioty majątkowe kupione w trakcie trwania wspólności majątkowej przez oboje lub jednego z małżonków wchodzą do majątku wspólnego. Dotyczy to także nieruchomości i sytuacji gdy tylko jeden z małżonków został wpisany do księgi wieczystej, czy też aktu notarialnego. Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ustawy). W przytoczonym przez Panią stanie faktycznym mamy do czynienia ze współwłasnością łączną. Współwłasność łączna różni się od ułamkowej, tym, że w niej nie można określić ilości udziałów każdego współwłaściciela, dlatego ta forma współwłasności jest niepodzielna. Obu współwłaścicielom (tutaj: małżonkom) przysługuje pełne prawo do całej masy majątkowej w niej zawartej i dlatego żaden ze współwłaścicieli nie może korzystać z praw własności przez cały czas trwania współwłasności łącznej. W przypadku zatem zawarcia umowy najmu przez jednego z małżonków istnieje możliwość wspólnego rozliczenia się z dochodów uzyskiwanych tytułem najmu.

 

Niemniej jednak, trzeba mieć na względzie , że przy sprawdzaniu stanu prawnego lokalu Najemca będzie kierował się treścią aktu notarialnego bądź wpisem w księdze wieczystej lokalu, dlatego też w przytoczonym przypadku można wybrać dwa rozwiązania:

 

  1. Pierwsze – jeżeli umowę najmu miałby podpisać Pani mąż, wystarczy mu udzielić stosownego pełnomocnictwa upoważniającego do dokonania najmu mieszkania w imieniu Pani.
  2. Innym sposobem mogłaby być umowa użyczenia mieszkania pomiędzy Panią a Pani mężem. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny użyczenie jest umową, przez którą użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą tej umowy jest jej bezpłatny charakter, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania.

 

Co do użyczenia, to jeśli ma ono miejsce między członkami najbliższej rodziny, to stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. W myśl art. 14 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), do I i II grupy podatkowej zalicza się: (małżonków, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę, i teściów, zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych). W związku z powyższym użyczenie mieszkania Pani mężowi nie spowoduje konsekwencji podatkowych, w szczególności nie będzie rodziło przychodu z tytułu świadczeń nieodpłatnych (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 2014.12.22, IBPBI/1/415-1143/14/WRz). Umowa użyczenia może przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie (czyli Pani męża). Jeśli ta osoba jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w użyczenie (Pani męża ) (tak Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 2015.03.09, IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM).

 

A zatem w tej sytuacji, aby Pani nie musiała rozliczać przychodu z najmu, najlepiej będzie zawrzeć z Pani mężem umowę użyczenia udziału w mieszkaniu z prawem do wynajmowania go. W ten sposób przychód będzie należał do Pani męża i on będzie mógł go opodatkowywać (zapewne jednak wspólnie).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 + osiem =

»Podobne materiały

Umowa podnajmu a wypowiedzenie umowy przez właściciela nieruchomości

Zawarłem umowę podnajmu lokalu na czas oznaczony (z pewnym człowiekiem, którego dalej będę nazywał „wynajmującym”). Wynajmujący zawarł umowę najmu z właścicielem nieruchomości również na czas oznaczony. Właściciel wyraził zgodę na podnajem. Umowy zostały zawarte w 2008 r. Jakiś czas temu

 

Zmiana warunków najmu mieszkania

Mam podpisaną umowę najmu mieszkania na czas nieokreślony. Z tej umowy wynika, że przysługuje mi prawo do wyłącznego korzystania ze strychu. Niestety wynajmujący chce zmienić umowę najmu w taki sposób, aby umożliwić najemcy innego mieszkania korzystanie ze wspomnianego strychu. Czy wynajmujący może

 

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żadnej wyższej st

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »