Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana zarządcy kamienicy

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 04.06.2019

Jestem jedną ze współwłaścicieli (razem 8) większej kamienicy czynszowej. Każdy z nas ma określony współudział (nierówny) prawnie określony notarialnie. Współudziałowcy nie stanowią tzw. wspólnoty mieszkaniowej. Kamienicą zarządza jednostka administracji państwowej (ZWIZD) na podstawie umowy spisanej w roku 1979 przez dawno już zmarłego właściciela kamienicy (prywatnego administratora) z tą jednostką. Jednostka ta twierdzi, że wykonuje swoje zadania na podstawie Kodeksu cywilnego. Większość współwłaścicieli (ale nie wszyscy) jest obecnie niezadowolona z pracy ZWIZD-u i chciałaby zmienić administratora. Jaki warunek musiałby być spełniony, aby można było wypowiedzieć umowę ze ZWIZD-em? Czy prawdą jest, że potrzebna jest większość udziałów (więcej niż połowa)? W jakim dokumencie prawnym jest to uregulowane?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W pierwszej kolejności chciałbym zacząć od wyjaśnienia prawnego statusu Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów (ZWID) w Państwa mieście. Otóż, nie jest to w żadnym wypadku jednostka administracji państwowej, a jedynie stowarzyszenie, zarejestrowane w rejestrze stowarzyszeń, do którego celów statutowych należy m.in. zarząd/administrowanie nieruchomościami.

 

ZWID działa obecnie jako administrator nieruchomości powołany przez właściciela nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. W sytuacji, kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych całej kamienicy, gdzie nie są wyodrębnione lokale mieszkalne, zastosowanie znajdują faktycznie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności i zarządu rzeczą wspólną. Szczególne znaczenie ma tutaj przepisy art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi:

 

?Art. 199

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Art. 201

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności?.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Kodeks cywilny nie określa szczegółowo, jakie czynności należą do zwykłego zarządu, a jakie przekraczają zwykły zarząd. Przyjmuje się, iż czynności zwykłego zarządu zasadniczo obejmują załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (nieruchomości) i utrzymanie jej w stanie niepogorszonym, przy czym ocena czy dana czynność przekracza zwykły zarząd, powinna być dokonywana każdorazowo w oparciu o wszystkie okoliczności danej sprawy.

 

Ciężko określić, czy w tym przypadku (odwołanie administratora budynku) będziemy mieli do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wydaje się, iż decyzja o zmianie administratora nieruchomości wspólnej, stanowić będzie czynność przekraczającą zwykły zarząd i powinna być dokonana za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Obawiam się, iż potraktowanie decyzji o zmianie zarządcy jako czynności zwykłego zarządu i podjęcie jej jedynie przez część współwłaścicieli, mogłoby zostać podważone.

 

Pojawiają się co prawda poglądy, w myśl których może w tej sytuacji pomóc zakres obowiązków, którymi obarczony jest administrator. Jeśli są to zwykłe czynności zarządu/administracji, które nie przekraczają czynności zwykłego zarządu, to i czynność rozwiązanie umowy z takim podmiotem powinno być czynnością zwykłego zarządu, a więc wymagać jedynie zgody ponad większości współwłaścicieli.  Należy jednak zaznaczyć, iż są to raczej poglądy odosobnione, w związku z czym wybór tego rozwiązania jest ryzykowny.

 

W sytuacji, jeśli nie uzyskałby Pan zgody wszystkich właścicieli na zmianę administratora, możliwe jest wystąpienie z takim roszczeniem do sądu przez co najmniej połowę współwłaścicieli (czyli podmioty reprezentujące połowę udziałów w nieruchomości), który to rozstrzygnie, mając na wglądzie interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 - VI =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Jak doprowadzić do zniesienia współwłasności działki rolnej?

Mój były mąż i moja córka w drodze testamentu otrzymali działkę rolną po matce męża w częściach: 2/6 syn teściowej, 4/6 wnuczka (moja córka). Na działce w domku letniskowym od lat zamieszkuje ojciec mojej córki. Niestety nie dba zupełnie o działkę, bezprawnie wycina drzewa, podejr

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Moi rodzice są w 50% współwłaścicielami nieruchomości. Pozostałe udziały należą do obcych nam osób – dwóch braci. Rodzice chcieliby sądownie znieść tę współwłasność. Niestety nie ma możliwości fizycznego wydzielenia udziałów. Sytuację komplikuje fakt, że z jednym z b

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mi
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »