Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana zarządcy kamienicy

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 04.06.2019

Jestem jedną ze współwłaścicieli (razem 8) większej kamienicy czynszowej. Każdy z nas ma określony współudział (nierówny) prawnie określony notarialnie. Współudziałowcy nie stanowią tzw. wspólnoty mieszkaniowej. Kamienicą zarządza jednostka administracji państwowej (ZWIZD) na podstawie umowy spisanej w roku 1979 przez dawno już zmarłego właściciela kamienicy (prywatnego administratora) z tą jednostką. Jednostka ta twierdzi, że wykonuje swoje zadania na podstawie Kodeksu cywilnego. Większość współwłaścicieli (ale nie wszyscy) jest obecnie niezadowolona z pracy ZWIZD-u i chciałaby zmienić administratora. Jaki warunek musiałby być spełniony, aby można było wypowiedzieć umowę ze ZWIZD-em? Czy prawdą jest, że potrzebna jest większość udziałów (więcej niż połowa)? W jakim dokumencie prawnym jest to uregulowane?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W pierwszej kolejności chciałbym zacząć od wyjaśnienia prawnego statusu Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów (ZWID) w Państwa mieście. Otóż, nie jest to w żadnym wypadku jednostka administracji państwowej, a jedynie stowarzyszenie, zarejestrowane w rejestrze stowarzyszeń, do którego celów statutowych należy m.in. zarząd/administrowanie nieruchomościami.

 

ZWID działa obecnie jako administrator nieruchomości powołany przez właściciela nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. W sytuacji, kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych całej kamienicy, gdzie nie są wyodrębnione lokale mieszkalne, zastosowanie znajdują faktycznie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności i zarządu rzeczą wspólną. Szczególne znaczenie ma tutaj przepisy art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi:

 

?Art. 199

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Art. 201

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności?.

 

Kodeks cywilny nie określa szczegółowo, jakie czynności należą do zwykłego zarządu, a jakie przekraczają zwykły zarząd. Przyjmuje się, iż czynności zwykłego zarządu zasadniczo obejmują załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (nieruchomości) i utrzymanie jej w stanie niepogorszonym, przy czym ocena czy dana czynność przekracza zwykły zarząd, powinna być dokonywana każdorazowo w oparciu o wszystkie okoliczności danej sprawy.

 

Ciężko określić, czy w tym przypadku (odwołanie administratora budynku) będziemy mieli do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wydaje się, iż decyzja o zmianie administratora nieruchomości wspólnej, stanowić będzie czynność przekraczającą zwykły zarząd i powinna być dokonana za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Obawiam się, iż potraktowanie decyzji o zmianie zarządcy jako czynności zwykłego zarządu i podjęcie jej jedynie przez część współwłaścicieli, mogłoby zostać podważone.

 

Pojawiają się co prawda poglądy, w myśl których może w tej sytuacji pomóc zakres obowiązków, którymi obarczony jest administrator. Jeśli są to zwykłe czynności zarządu/administracji, które nie przekraczają czynności zwykłego zarządu, to i czynność rozwiązanie umowy z takim podmiotem powinno być czynnością zwykłego zarządu, a więc wymagać jedynie zgody ponad większości współwłaścicieli.  Należy jednak zaznaczyć, iż są to raczej poglądy odosobnione, w związku z czym wybór tego rozwiązania jest ryzykowny.

 

W sytuacji, jeśli nie uzyskałby Pan zgody wszystkich właścicieli na zmianę administratora, możliwe jest wystąpienie z takim roszczeniem do sądu przez co najmniej połowę współwłaścicieli (czyli podmioty reprezentujące połowę udziałów w nieruchomości), który to rozstrzygnie, mając na wglądzie interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 + 3 =

»Podobne materiały

Jak doprowadzić do zniesienia współwłasności działki rolnej?

Mój były mąż i moja córka w drodze testamentu otrzymali działkę rolną po matce męża w częściach: 2/6 syn teściowej, 4/6 wnuczka (moja córka). Na działce w domku letniskowym od lat zamieszkuje ojciec mojej córki. Niestety nie dba zupełnie o działkę, bezprawnie wycina drzewa, podejrzewam, że nielegaln

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Moi rodzice są w 50% współwłaścicielami nieruchomości. Pozostałe udziały należą do obcych nam osób – dwóch braci. Rodzice chcieliby sądownie znieść tę współwłasność. Niestety nie ma możliwości fizycznego wydzielenia udziałów. Sytuację komplikuje fakt, że z jednym z braci brak jest jakiegokolwi

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mieszkaniu nieprzer
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »