Mamy 11 890 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana warunków zabudowy na mieszkaniowo-inwestycyjne

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 13.02.2021 • Zaktualizowane: 13.02.2021

Zakupiliśmy z mężem działkę, dla której zostały wydane warunki zabudowy dla 3 domów jednorodzinnych. Działka jest z bezpośrednim dostępem do drogi przejazdowej pomiędzy miejscowościami (dogodna lokalizacja) i chcemy wystąpić o zmianę warunków zabudowy na mieszkaniowo inwestycyjne. Dodam, że nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Działka położona jest w sąsiedztwie 2 innych niezabudowanych działek, a dla jednej z nich zostały w tym roku wydane warunki zabudowy mieszkaniowo inwestycyjne. Jak należałoby argumentować wniosek, by został rozpatrzony pozytywnie? Działalność, którą zamierzamy otworzyć, jest działalnością usługowo-handlową (sprzedaż kruszyw dekoracyjnych). Nie chcemy jednak wprost opisać specyfiki działalności, by nie została zakwalifikowana jako tzw. uciążliwa… Jak podejść do tematu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zmiana warunków zabudowy na mieszkaniowo-inwestycyjne

Wystąpienie o nowe warunki zabudowy

Nie ma takiej procedury jak zmiana decyzji o WZ dla innej inwestycji. Musicie wystąpić o nowe WZ dla inwestycji usługowo-handlowej. Wniosku nie trzeba uzasadniać. Organ wyda WZ, jeśli zabudowa na sąsiednich działkach na obszarze analizowanym spełnia podobne funkcje.

 

Planowany obiekt budowlany musi spełniać wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, polegającego na kontynuacji funkcji obiektów budowlanych znajdujących się na obszarze analizowanym.

Decyzja o nowych warunkach zabudowy

Art. 61 ust. 1 ustawy stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

 

„1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

 

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy (§ 3 ust. 1).

Kontynuacja funkcji na danym terenie

Ocena kontynuacji funkcji przeprowadzana jest w oparciu o ustalenia dotyczące funkcji obiektów istniejących na terenie analizowanym, a ocena zakresu i sensu tego pojęcia zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy winna być dokonana z uwzględnieniem charakteru decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, celu tego uregulowania i jego miejsca w systemie prawa.

Ład przestrzenny a warunki zabudowy

Z art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż określa ona zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele i ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując za podstawę tych działań ład przestrzenny i zrównoważony rozwój. Ustawa stanowi, iż w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się m.in. wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz prawo własności (art. 1 ust 2 pkt 1 i 7). Pod pojęciem ładu przestrzennego ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Odwołujący się do granic prawa własności art. 6 ust. 2 ustawy wskazuje, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich oraz ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należą do przepisów ustawowych kształtujących sposób wykonywania prawa własności, o których jest mowa w art. 140 Kodeksu cywilnego stanowiącym, iż właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa.

 

Ustawodawca wprowadził jako zasadę, iż ustalanie przeznaczenia terenów i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu na terenie gminy należy do demokratycznie wybranego organu przedstawicielskiego mieszkańców gminy jakim jest rada gminy w podjętej w szczególnym trybie uchwale. Z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy wynika bowiem, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

 

W sytuacji gdy dana funkcja z istoty swej zakłada powtarzalność obiektów danego rodzaju, nowo powstające obiekty winny stanowić jej kontynuację, co w przypadku zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej oznacza budowę domów mieszkalnych wolnostojących.

 

Wymóg kontynuacji funkcji chroni interesy właścicieli zabudowanych już nieruchomości, którzy ponieśli określone nakłady inwestycyjne, przed budową nowych obiektów o funkcji niezgodnej z istniejącą, zmieniającą charakter danej dzielnicy i istniejące warunki korzystania z ich nieruchomości. Warunki zabudowy muszą spełniać zasadę „dobrego sąsiedztwa”.

 

Zgodnie z tą zasadą, nowa zabudowa musi być dostosowana do istniejącej już zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Opisana regulacja ogranicza prawo własności nieruchomości i wolność zabudowy, mając na względzie – przede wszystkim – utrzymanie ładu przestrzennego.

Warunki mieszkaniowo-inwestycyjne

Jeśli więc na sąsiedniej działce wydano takie WZ, oznacza to, że teren sąsiedni pozwala na taką kontynuację.

 

Przy wniosku o WZ nie musicie podawać rodzaju działalności. Wystarczy, jeśli we wniosku będzie wskazany budynek usługowo-handlowy, i tak będzie użytkowany.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 + zero =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe spadek.info

porady budowlane prawo-budowlane.info

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton