Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zgoda na budowę na sąsiedniej działce

Autor: Krystian Lenowiecki • Opublikowane: 08.03.2012

W sąsiedztwie mojej działki planowana jest budowa prywatnego przedszkola. Czy muszę akceptować taką budowę? Mieszkam na wsi, mam pasiekę od 20 lat i obawiam się, że nowe sąsiedztwo może nie być przychylnie nastawione do mojej działalności. Czy inwestor musi mieć zgodę sąsiadów? Czy konieczne jest zachowanie jakiejś odległości pasieki od nowego obiektu? Czy jako sąsiad muszę się zgodzić na planowaną kanalizację rozsączającą, w związku z czym woda z mojej studni z dużym prawdopodobieństwem będzie zanieczyszczona ze względu na małą odległość i nie będzie się nadawać do użytku?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestie, które Pan porusza w swoim pytaniu, częściowo regulowane są przez przepisy prawa budowlanego, rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a częściowo są nieuregulowane prawnie.

 

Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”. Zasadę tę podkreśla jeszcze art. 32 ust. 4a, zgodnie z którym „nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem przepisu wyżej przytoczonego art. 28”.

 

Tenże art. 28 określa strony postępowania w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę – są nimi: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

 

Z powyższego wynika, że brak zgody sąsiada na roboty budowlane ma znaczenie prawne w tym sensie, że jest on stroną postępowania administracyjnego, w którym to postępowaniu organ właściwy wydaje decyzję uwzględniającą sporne interesy uczestników postępowania. Brak zgody jest zatem sam w sobie dopiero jedną z przesłanek do badania przez organ administracji, czy wydanie pozwolenia na zabudowę jest w danej sytuacji uzasadnione.

 

Do interpretacji, czy ten budynek (wraz z kanalizacją) będzie oddziaływał na Pana nieruchomość (a tym samym, czy powinien Pan być uczestnikiem postępowania), przydatne będzie przytoczenie następujących orzeczeń sadowych:

 

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 18.02.2010 r., sygn. akt II SA/Op 454/2009: „znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć w ten sposób, iż przez oddziaływanie to naruszone zostały konkretne normy prawa materialnego, np. ochrony środowiska lub przepisy techniczno-budowlane, z których dany podmiot wywodzi swój interes prawny jako strona postępowania. Stroną postępowania w rozumieniu powołanego przepisu będzie bowiem tylko ten podmiot, któremu oddziaływanie zamierzonej inwestycji może ograniczyć prawo w zagospodarowaniu jego nieruchomości”.

 

W innej sprawie, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11.03.2009 r., sygn. akt II OSK 343/2008, stwierdzono, że „w przypadku stwierdzenia, że inwestycja może szkodliwie oddziaływać na środowisko, w tym na nieruchomości sąsiednie może wystąpić przesłanka wskazująca na szerszy krąg stron w sprawie. Ostatecznie orzeczenie dotyczące oddziaływania inwestycji na środowisko może zakreślać krąg osób uprawnionych do występowania w sprawie w charakterze strony”.

 

Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28.01.2009 r., sygn. akt II SA/Gd 54/2008, stwierdzono: „właściciel nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z nieruchomością, która ma zostać zabudowana, na którą może oddziaływać planowana inwestycja, ma prawo wiedzieć czy planowana inwestycja będzie w jakikolwiek sposób oddziaływać na jego nieruchomość, np. uniemożliwiając mu lub utrudniając zgodną z prawem zmianę w zagospodarowaniu jego nieruchomości, która może polegać m.in. na wybudowaniu na niej budynku”.

 

Po analizie powyższych orzeczeń oraz sytuacji opisanej przez Pana stwierdzić należy, że budynek, o którym Pan wspomina, niewątpliwie będzie miał wpływ na nieruchomości sąsiadów, a zatem winni oni zostać dopuszczeni do udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Tak wiec i Pan powinien być stroną postępowania administracyjnego i powinno być Panu umożliwione przedstawienie argumentów przemawiających za niewyrażeniem zgody na zabudowę.

 

Niestety sam brak zgody sąsiadów nie powoduje tego, że dana budowla nie może powstać. Dopiero naruszenie przepisów prawa materialnego (np. planowane postawienie budynku niezgodnego z miejscowym planem, usytuowanie urządzeń lub samego budynku w nieprzepisowych odległościach od nieruchomości innych właścicieli itp.) powoduje, że organ może nie wydać zgody na budowę.

 

Jako stronie służyło będzie Panu także odwołanie od takiej decyzji do organu II instancji, a w dalszej kolejności skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

 

Wspomina Pan w swoim pytaniu, że blisko Pana działki umiejscowiona będzie kanalizacja rozsączająca. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 31 ust. 1), „odległość studni dostarczającej wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi, niewymagającej, zgodnie z przepisami dotyczącymi ochrony ujęć i źródeł wodnych, ustanowienia strefy ochronnej, powinna wynosić – licząc od osi studni – co najmniej:

 

  1. do granicy działki – 5 m,
  2. do osi rowu przydrożnego – 7,5 m,
  3. do budynków inwentarskich i związanych z nimi szczelnych silosów, zbiorników do gromadzenia nieczystości, kompostu oraz podobnych szczelnych urządzeń – 15 m,
  4. do najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej, jeżeli odprowadzane są do niej ścieki oczyszczone biologicznie w stopniu określonym w przepisach dotyczących ochrony wód – 30 m (…).

 

 

2. Dopuszcza się sytuowanie studni w odległości mniejszej niż 5 m od granicy działki, a także studni wspólnej na granicy dwóch działek, pod warunkiem zachowania na obydwu działkach odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 2-5”.

 

Organ administracji, wydając pozwolenie na budowę, winien zatem wziąć pod uwagę, że nie może istnieć kanalizacja rozsączająca w odległości mniejszej niż 30 metrów od istniejącej już wcześniej studni.

 

Natomiast Pana pytanie o zlokalizowanie pasieki od granicy działki nie jest uregulowane prawnie. Przepisy prawa nie mówią o jakiejś konkretnej odległości od granicy działki, w jakiej ule mogą się znajdować. Zwyczaj ustalony na niektórych terenach Polski nakazuje ustawienie uli co najmniej 10 metrów od granicy działki.

 

Jedyny istotny przepis prawny, który można powołać, to art. 144 Kodeksu cywilnego, mówiący, że „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Przyjąć należy, że posiadanie pasieki nie może zostać uznane za nadużycie prawa prowadzące do zakazania tej działalności, a to z powodu wiejskiego charakteru terenu (z czym należy wiązać możliwość prowadzenia działalności rolniczej), a także okoliczności, że pasieka jest zlokalizowana na tym terenie przez długi czas, co pozwoli przyjąć, że zgodne jest to ze stosunkami miejscowymi.

 

Tak wiec jedynie z ostrożności powinien Pan posadowić ule około 10 metrów od granicy działki – tak, aby nie można było Panu zarzucić niedołożenia starań w zapobieżeniu ewentualnym użądleniom (wydaje się, że odległość ta mogłaby zostać zwiększona, jeżeli hoduje Pan gatunek ponadprzeciętnie agresywny).

 

Przede wszystkim więc, jeżeli nie został Pan jeszcze dopuszczony do udziału w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, powinien Pan wnosić o dopuszczenie do postępowania i w tym postępowaniu wymagać od organum, aby nie wydawał pozytywnej decyzji w przypadku, gdyby naruszone były np. odległości kanalizacji od istniejącej studni bądź sama inwestycja niezgodna była z miejscowym planem zagospodarowania terenu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 + sześć =

»Podobne materiały

Boisko szkolne w sąsiedztwie nieruchomości

W sąsiedztwie należącej do mnie nieruchomości znajduje się boisko szkolne. Po zajęciach boisko jest użytkowane przez młodzież, która notorycznie przebija piłkę na teren mojej posesji i przychodzi po nią bez mojej zgody. Co mogę zrobić? Czy wezwanie policji coś da?
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »