.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zerwanie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 13.08.2016

Zawarłem ustną umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości. Nieruchomość została mi wydana, doprowadzono wodę, prąd, internet i mnie tam zameldowano. Przystąpiłem do remontu, ponieważ dom bezwzględnie tego potrzebował. Kiedy dom nabierał wyglądu, niespodziewanie dla mnie właściciel kazał mi go opuścić i oddać klucze. Odłączył prąd, więc nie miałem innego wyjścia i spełniłem jego żądanie. Wezwałem go w trzech listach poleconych do wyjaśnienia sprawy i wypłacenia odszkodowania. Właściciel nie zareagował. Sprawę oddałem do sądu z żądaniem wypłacenia odszkodowania z powodu zerwania umowy. Sąd oddalił pozew, jako że nie miałem czynnej legitymacji do nieruchomości i nakłady udokumentowałem paragonami, a nie imiennymi rachunkami, pomimo że w uzasadnieniu pozwu dawałem alternatywę powołania biegłego. Pozwany nie zaprzecza zawarciu umowy, nie zaprzecza też nakładom. Jestem tym wyrokiem zaskoczony, czekam na uzasadnienie i chciałbym się odwołać. Czy jest szansa, że apelacja będzie dla mnie korzystna?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa przedwstępna jest szczególnym rodzajem umowy, której zasadniczym celem jest przygotowanie się stron do zawarcia umowy właściwej, zwanej też umową przyrzeczoną. Przedmiotem umowy przedwstępnej jest bowiem zobowiązanie się stron, że w przyszłości zawrą określoną umowę właściwą (przyrzeczoną), np. umowę sprzedaży lub umowę najmu. Przykładowo, dwie osoby mogą się umówić w ramach przedwstępnej umowy, że za sześć miesięcy od chwili jej podpisania, jedna osoba sprzeda drugiej samochód. Umowę przedwstępną zawiera się zazwyczaj wtedy, gdy z powodu określonych przeszkód natury faktycznej lub prawnej zawarcie umowy właściwej nie jest w danym momencie możliwe lub korzystne dla podmiotów, które chcą ją zawrzeć. Przeszkodą w zawarciu umowy właściwej w danej chwili może być przykładowo brak środków pieniężnych potrzebnych do zawarcia umowy. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że dla ważności umowy przedwstępnej należy w niej zamieścić co najmniej minimalną treść umowy, która ma być w przyszłości zawarta. Przykładowo, jeśli umową właściwą ma być sprzedaż, to w umowie przedwstępnej należy podać co najmniej rzecz i cenę lub podstawę do jej ustalenia.

 

W umowie przedwstępnej można zamieścić również postanowienia dodatkowe, w szczególności termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Określenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, powinno nastąpić bądź przez wyraźne podanie daty kalendarzowej, bądź przez takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1972 r., III CRN 331/72, OSPiKA 1973/10, poz. 195). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, to powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Prawo do wyznaczenia terminu na zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje przez okres 1-go roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli w ciągu tego okresu żadna ze stron nie wyznaczy terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego)

 

Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna – pisemna czy notarialna. Nawet w przypadku gdy dla umowy przyrzeczonej zastrzeżona jest taka forma. Przykładowo, jeśli zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, to dla jej ważności wystarczy, że zostanie zawarta w formie pisemnej, pomimo tego, że już dla umowy właściwej konieczna jest forma aktu notarialnego

 

Forma umowy przedwstępnej ma jednak doniosłe znaczenie co do jej skutków w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Umowa przedwstępna może zostać zawarta np. w formie ustnej, zwykłej pisemnej, pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, pisemnej z datą pewną bądź też w formie aktu notarialnego. Gdy umowa nie została zawarta na piśmie, to w razie sporu może być bardzo trudne udowodnienie, że umowa faktycznie została zawarta i jaka była jej treść.

 

Trudno mi bez treści pozwu i wyroku odnieść się konkretnie do tej sprawy, ale zasadniczo zapewne niestarannie przeprowadzono postępowanie dowodowe.

 

Po pierwsze nie składa się alternatywnych żądań opinii biegłego. To musi być wyraźny wniosek dowodowy. Nadto faktycznie nie posiadając innych dowodów niż paragony na materiały budowlane, nie udowodniono zakresu prac. Zdjęcia, zeznania świadków na okoliczności i zakres remontów i nakładów, a dopiero potem opinia rzeczoznawcy. Takie postępowanie dowodowe należy przeprowadzić bardzo skrupulatnie. Cały ciężar dowodu spoczywa na osobie, która wyciąga z tego skutki prawne, czyli w tym wypadku na powodzie. Pozwany mógł stać i nic nie mówić, i wygrał, bo w obliczu tego, co mam w opisie, nic de facto nie zostało udowodnione.

 

Nie wiem jaka była treść pozwu: o zwrot nakładów, o odszkodowanie za niezawarcie umowy przyrzeczonej? To są naprawdę istotne rzeczy. Bez zapoznania się z uzasadnieniem, pozwem, odpowiedzią na pozew, dokumentacja nie sposób jednoznacznie doradzać w tej sprawie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 - 5 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »