Mamy 7306 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Porady Prawne przez internet

Masz problem z prawem cywilnym? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zerwanie umowy najmu mieszkania

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 21.09.2010

Dnia 30 lipca zawarłam roczną umowę ustną na wynajem mieszkania od 1 sierpnia. Najemca wpłacił kaucję i otrzymał pokwitowanie. Następnego dnia (w tym dniu miał otrzymać klucze) powiadomił mnie telefonicznie, że rezygnuje z najmu i żąda zwrotu kaucji. Na moje uwagi, że umowa została zerwana z jego winy, nie reaguje i grozi, że skieruje sprawę do sądu. Umowa pisemna miała być sporządzona w dniu przekazania kluczy. Czy rzeczywiście najemca ma prawo do zwrotu kaucji w takiej sytuacji? Dodam, że mieszkanie było niezamieszkane przez miesiąc, bo tyle trwało znalezienie nowego wynajmującego.

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy. Szybka odpowiedź na pytanie i, co najważniejsze, wyczerpująca odpowiedź. Prawnicy są wspaniali, dostałam bardzo przejrzystą odpowiedź, zawierającą ważne szczegóły. Pani prawnik dokładnie doradziła mi, co mam robić, jak działać, jakie mam możliwości, co mam uwzględnić, pisząc wniosek, z jakiego paragrafu i co dla mnie ważne – napisała także od siebie, co najlepiej wypisać i na co zwracać uwagę. Gorąco polecam.
Agnieszka
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Krzysztof
Dziękuję za fachową poradę – bardzo mnie uspokoiła. Pani sędzia podczas rozprawy, uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, również powołała się na cytowane przez Pana artykuły. Pozdrowienia dla Pana Lenowieckiego – od dziś polecam wszystkim EPORADY24.
Danuta
Fachowa porada bardzo dokładnie opisana szybko na temat miałem uczucie że rozmawiam z prawnikiem w cztery oczy - gorąco polecam.
Maciej
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Dziękuję za jasną, rzeczową i bardzo szybką odpowiedź. Dzięki waszej pomocy sprawę w sądzie wygrałam. Wszystkim będę polecać Wasz portal eporady24.
Joanna
Serdecznie dziękuję prawnikom tego portalu za pomoc. Odpowiedzi były naprawdę rzetelne i, co ważne, udzielane bardzo szybko. Wiem, „na czym stoję”. Wiedzy nigdy za wiele, w kancelarii bywało, że po opisaniu swojego problemu dowiadywałem się jedynie, że sprawa jest ciekawa i trudna, traciłem czas, pieniądze i wiedziałem tyle, co wiedziałem. W przypadku tego portalu tak się nie da – jest pytanie i jest wyczerpująca odpowiedź. Osobiście jestem bardzo zadowolony z porady.
Roman
BARDZO POLECAM. Sprawa z którą się zwróciłem wydawała się bez wyjścia. Wplątałem się w bardzo skomplikowany "układ" współpracy z dużym producentem materiałów budowlanych. Sądziłem, że mając gwarancję + aprobaty + deklaracje + faktury i wykonując usługi na wysokim poziomie mogę spać spokojnie. Myliłem się. Realia okazały się bardzo brutalne. Byłem załamany - wszystkie próby zainteresowania różnych instytucji były nieskuteczne. Pani Eliza wskazała mi sposób i czynnie POMOGŁA w jego wprowadzeniu. Wiem, że do ostatecznego rozstrzygnięcia minie jeszcze sporo czasu. Sprawa jest naprawdę bardzo trudna. Odzyskałem jednak wiarę w siebie i ludzi. Kontakt bardzo dobry - o wiele lepszy od kontaktów z innymi prawnikami. Jeszcze raz gorąco POLECAM.
Zbyszek
Panie, Panowie, nie marnujcie czasu na przeszukiwanie internetu i poszukiwanie właściwych rozwiązań co do waszych prywatnych spraw. Napiszcie zapytanie do „eporady24”, a szybko, konkretnie i na temat dostaniecie odpowiedź... Za niewielką opłatą uzyskałem nie „odpowiedź”, lecz „odpowiedzi”, bo było ich kilka i jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Jarek
Jeżeli w poradach rozdawaliby Oskary, na pewno bym wysłał nominację do Oskara na eporady24.
Piotr
Dziękuję bardzo za rzetelną i wyczerpującą odpowiedź. Od jakiegoś czasu słyszałam różne sprzeczne opinie dotyczące mojego problemu i szczerze mówiąc, nie bardzo wiedziałam, do kogo się zwrócić, by uzyskać potrzebne informacje. W stosownym urzędzie nie dowiedziałam się niestety niczego konkretnego, a korzystanie z drogich usług biur doradczych nie wchodziło w grę. Państwa konkurencja w internecie wyceniła mój problem drożej. Pan Aleksander Słysz dokładnie przeanalizował moje pytania i rozwiał wątpliwości. Teraz wiem, jakie powinnam podjąć kroki w najbliższej przyszłości. Przyznam się, że obawiałam się krótkiej, lakonicznej odpowiedzi, niekoniecznie adekwatnej do wpłaconej kwoty, ale jestem pozytywnie zaskoczona. Duży plus za możliwość zadawania pytań dodatkowych.
Roksana
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof

Jak wskazuje art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.

 

Jak wynika z powyższego przepisu, kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu lokalu, jakie przysługują najemcy w dniu opróżniania lokalu.

 

Tymi należnościami mogą być np. niezapłacony czynsz, należności za pogorszenie lokalu itp.

 

Z Pani pytania wynika, że zawarto umowę ustną, z tym że skoro właściwa umowa najmu miała zostać podpisana następnego dnia, można stwierdzić, iż zawarła Pani umowę przedwstępną najmu.

 

W umowie ustnej Pani i najemca zobowiązaliście się do zawarcia umowy najmu.

 

Jak wskazuje art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.

 

Według § 2 art. 389 „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Z kolei art. 390 § 1 wskazuje, że „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”.

 

Jak już wcześniej wskazałem, kaucja zabezpiecza należności przysługujące wynajmującemu z tytułu nieprawidłowego wywiązywania się z umowy najmu przez najemcę. Do zawarcia umowy najmu nie doszło (zawarto wyłącznie umowę przedwstępną), tak więc po Pani stronie nie pojawi się żadne roszczenie w stosunku do osoby, która miała podpisać umowę z tytułu nienależytego wywiązywania się z umowy najmu.

 

Co do zasady powinna więc Pani zwrócić tej osobie kaucję.

 

Ze względu na odstąpienie przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy najmu, poniosła Pani straty związane z tym, że mieszkanie przez miesiąc nie miało lokatora.

 

Może Pani zatem żądać od niedoszłego najemcy zapłaty odszkodowania w związku z odstąpieniem przez niego od zawarcia umowy najmu.

 

Jednej ze stron przysługuje więc roszczenie o zwrot środków, które przekazała tytułem kaucji, zabezpieczającej roszczenia z tytułu najmu, a drugiej ze stron przysługuje roszczenie o odszkodowanie.

 

Jeżeli osoba, która miała zawrzeć z Panią umowę najmu, wystąpi do sądu z pozwem o zapłatę, to wówczas Pani będzie mogła zgłosić powództwo wzajemne – żądanie zapłaty na Pani rzecz odszkodowania w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.

 

Jak wskazuje art. 204 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, „powództwo wzajemne jest dopuszczalne, jeżeli roszczenie wzajemne jest w związku z roszczeniem powoda lub nadaje się do potrącenia. Powództwo wzajemne można wytoczyć bądź w odpowiedzi na pozew, bądź oddzielnie, nie później jednak niż na pierwszej rozprawie, albo w sprzeciwie od wyroku zaocznego”.

 

Z kolei Kodeks cywilny w art. 498 § 1 normuje potrącenie. Stosownie do tego przepisu, „gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym”.

 

Według § 2 art. 498 „wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej”.

 

W Pani przypadku Pani i niedoszły najemca jesteście jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze i obie wierzytelności mogą być dochodzone przed sądem.

 

Z uwagi na powyższe, jeżeli niedoszły najemca wystąpi do sądu z pozwem o zwrot kaucji, jaką przekazał na Pani ręce, a która miała zabezpieczać niezawartą umowę najmu, w odpowiedzi na pozew będzie Pani mogła wnieść powództwo wzajemne.

 

W tym powództwie będzie Pani musiała wskazać, iż umówiła się Pani z daną osobą, że zawrzecie Państwo umowę najmu, w związku z tym niedoszły najemca uiścił na Pani rzecz kaucję w odpowiedniej wysokości.

 

W związku z odstąpieniem od zawarcia umowy przyrzeczonej poniosła Pani szkodę związaną z tym, iż liczyła Pani na zawarcie umowy przyrzeczonej. Była Pani w związku z umową przedwstępną przekonana, że mieszkanie będzie wynajęte i otrzyma Pani czynsz z tytułu najmu. W związku z niezawarciem umowy nie otrzymała Pani czynszu za miesiąc sierpień i nie miała Pani szansy na szybkie wynajęcie tego mieszkania innej osobie.

 

W związku ze zobowiązaniem tej osoby do zawarcia umowy najmu odmówiła Pani zawarcia takiej umowy innym osobom.

 

Nie powinna się Pani obawiać postępowania sądowego. Jeżeli zostanie Pani pozwana, będzie Pani mogła zgłosić powództwo wzajemne.

 

Przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego przez niedoszłego najemcę może Pani wysłać do niego pismo, w którym wskaże Pani, iż w związku z odstąpieniem od zawarcia umowy poniosła Pani szkodę w postaci braku dochodu za czynsz za miesiąc sierpień i dlatego żąda Pani zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu za jeden miesiąc.

 

Zwraca się Pani zatem z prośbą o wyrażenie zgody na zaliczenie wpłaconej kaucji, która miała zabezpieczać Pani roszczenia z tytułu niezawartej umowy najmu, na poczet należnego Pani odszkodowania.

 

W piśmie może Pani wskazać, iż w przypadku wystąpienia do sądu z pozwem o zwrot kaucji, w odpowiedzi na ten pozew (lub w sprzeciwie od nakazu zapłaty – w postępowaniu uproszczonym) wniesie Pani powództwo wzajemne o zapłatę odszkodowania z tytułu odstąpienia od zawarcia umowy najmu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy - dziewięć =

Porady Prawne przez internet

Masz problem z prawem cywilnym? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Niezawarcie umowy przyrzeczonej

Pewien człowiek chciał wynająć ode mnie lokal i otworzyć w nim salon kosmetyczny. Ustaliłam z nim wysokość przyszłego czynszu, ale nie została spisana umowa, ponieważ miało to nastąpić po przystosowaniu przeze mnie lokalu do wymogów salonu kosmetycznego. Wszystkie prace remontowe były wykonywane pod dyktando przyszłego najemcy. Kiedy już remont został zakończony, ten człowiek się wycofał! Przez to wszystko straciłam sporo pieniędzy. Ktoś mi powiedział, że powinnam domagać się odszkodowania z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej. Czy faktycznie mogę to zrobić?

 

wizytówka Szukamy prawników »