Zrezygnowanie z umowy najmu dzień po zawarciu umowy a kaucja

Jak wskazuje art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.

Jak wynika z powyższego przepisu, kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu lokalu, jakie przysługują najemcy w dniu opróżniania lokalu.

Tymi należnościami mogą być np. niezapłacony czynsz, należności za pogorszenie lokalu itp.

Z Pani pytania wynika, że zawarto umowę ustną, z tym że skoro właściwa umowa najmu miała zostać podpisana następnego dnia, można stwierdzić, iż zawarła Pani umowę przedwstępną najmu.

W umowie ustnej Pani i najemca zobowiązaliście się do zawarcia umowy najmu.

Jak wskazuje art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.

Według § 2 art. 389 „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Z kolei art. 390 § 1 wskazuje, że „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”.

Jak już wcześniej wskazałem, kaucja zabezpiecza należności przysługujące wynajmującemu z tytułu nieprawidłowego wywiązywania się z umowy najmu przez najemcę. Do zawarcia umowy najmu nie doszło (zawarto wyłącznie umowę przedwstępną), tak więc po Pani stronie nie pojawi się żadne roszczenie w stosunku do osoby, która miała podpisać umowę z tytułu nienależytego wywiązywania się z umowy najmu.

Co do zasady powinna więc Pani zwrócić tej osobie kaucję.

Ze względu na odstąpienie przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy najmu, poniosła Pani straty związane z tym, że mieszkanie przez miesiąc nie miało lokatora.

Może Pani zatem żądać od niedoszłego najemcy zapłaty odszkodowania w związku z odstąpieniem przez niego od zawarcia umowy najmu.

Jednej ze stron przysługuje więc roszczenie o zwrot środków, które przekazała tytułem kaucji, zabezpieczającej roszczenia z tytułu najmu, a drugiej ze stron przysługuje roszczenie o odszkodowanie.

Jeżeli osoba, która miała zawrzeć z Panią umowę najmu, wystąpi do sądu z pozwem o zapłatę, to wówczas Pani będzie mogła zgłosić powództwo wzajemne – żądanie zapłaty na Pani rzecz odszkodowania w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.

Jak wskazuje art. 204 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, „powództwo wzajemne jest dopuszczalne, jeżeli roszczenie wzajemne jest w związku z roszczeniem powoda lub nadaje się do potrącenia. Powództwo wzajemne można wytoczyć bądź w odpowiedzi na pozew, bądź oddzielnie, nie później jednak niż na pierwszej rozprawie, albo w sprzeciwie od wyroku zaocznego”.

Z kolei Kodeks cywilny w art. 498 § 1 normuje potrącenie. Stosownie do tego przepisu, „gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym”.

Według § 2 art. 498 „wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej”.

W Pani przypadku Pani i niedoszły najemca jesteście jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze i obie wierzytelności mogą być dochodzone przed sądem.

Z uwagi na powyższe, jeżeli niedoszły najemca wystąpi do sądu z pozwem o zwrot kaucji, jaką przekazał na Pani ręce, a która miała zabezpieczać niezawartą umowę najmu, w odpowiedzi na pozew będzie Pani mogła wnieść powództwo wzajemne.

W tym powództwie będzie Pani musiała wskazać, iż umówiła się Pani z daną osobą, że zawrzecie Państwo umowę najmu, w związku z tym niedoszły najemca uiścił na Pani rzecz kaucję w odpowiedniej wysokości.

W związku z odstąpieniem od zawarcia umowy przyrzeczonej poniosła Pani szkodę związaną z tym, iż liczyła Pani na zawarcie umowy przyrzeczonej. Była Pani w związku z umową przedwstępną przekonana, że mieszkanie będzie wynajęte i otrzyma Pani czynsz z tytułu najmu. W związku z niezawarciem umowy nie otrzymała Pani czynszu za miesiąc sierpień i nie miała Pani szansy na szybkie wynajęcie tego mieszkania innej osobie.

W związku ze zobowiązaniem tej osoby do zawarcia umowy najmu odmówiła Pani zawarcia takiej umowy innym osobom.

Nie powinna się Pani obawiać postępowania sądowego. Jeżeli zostanie Pani pozwana, będzie Pani mogła zgłosić powództwo wzajemne.

Przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego przez niedoszłego najemcę może Pani wysłać do niego pismo, w którym wskaże Pani, iż w związku z odstąpieniem od zawarcia umowy poniosła Pani szkodę w postaci braku dochodu za czynsz za miesiąc sierpień i dlatego żąda Pani zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu za jeden miesiąc.

Zwraca się Pani zatem z prośbą o wyrażenie zgody na zaliczenie wpłaconej kaucji, która miała zabezpieczać Pani roszczenia z tytułu niezawartej umowy najmu, na poczet należnego Pani odszkodowania.

W piśmie może Pani wskazać, iż w przypadku wystąpienia do sądu z pozwem o zwrot kaucji, w odpowiedzi na ten pozew (lub w sprzeciwie od nakazu zapłaty – w postępowaniu uproszczonym) wniesie Pani powództwo wzajemne o zapłatę odszkodowania z tytułu odstąpienia od zawarcia umowy najmu.