Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zbycie darowanego mieszkania a rozdzielność majątkowa

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 15.02.2018

Mąż dostał w darowiźnie od ojca mieszkanie, którego jest w 50% właścicielem. Druga połowa należy do męża cioci. Mąż nie ma rodzeństwa. Czy sprzedając nieruchomość, będzie musiał zapłacić podatek? W najbliższym czasie chcemy również z mężem zakupić inną nieruchomość, obecnie mamy umowę majątkową małżeńską i ja będę dokonywać zakupu nowego mieszkania na siebie. Czy jeśli będę chciała w przyszłości przepisać również mieszkanie na męża, to czy on będzie zwolniony od spłaty podatku, w chwili gdy będzie chciał wykorzystać kwotę ze sprzedaży nieruchomości, którą dostał w darowiźnie, na poczet zakupu nowego mieszkania? Czy zapłata podatku jest nieunikniona?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości powstaje, gdy zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (odpłatne lub nieodpłatne) lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – PIT).

 

Jeżeli zatem małżonek sprzeda mieszkanie w ciągu 5 lat, licząc od końca roku, w jakim dostał darowiznę, to dochód z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

 

Sprzedaż w roku 2017 podlega opodatkowaniu, gdy darowizna była w roku 2012. Przy zbyciu mieszkania (udziału) w roku 2017 nie podlegałoby to opodatkowaniu, jeżeli darowizna byłaby w roku 2011 lub dawniej.

 

Nie każdy zbywca nieruchomości zapłaci podatek od dochodu z tej transakcji. Dochód ten korzysta bowiem ze zwolnienia podatkowego w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

 

Aby z tego zwolnienia skorzystać, małżonek jako podatnik musiałby przychód ten wydatkować nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. gdy zbycie w 2017 r. – wydatkowanie do końca 2019 r.) na własne cele mieszkaniowe, wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.

 

Podatek nie jest płatny w chwili sprzedaży mieszkania, ale do 30 kwietnia następnego roku kalendarzowego. W zeznaniu tym podaje się kwotę dochodu zwolnionego od podatku, tj. dochodu wydatkowanego w roku zbycia na własne cele mieszkaniowe lub / oraz dochodu, który podatnik ma zamiar przeznaczyć na te cele w ustawowym terminie. Jeżeli ze zwolnienia od podatku będzie korzystać tylko część dochodu, od różnicy trzeba obliczyć należny podatek i wpłacić go do urzędu skarbowego (przykład).

 

W przypadku niewydatkowania we wskazanym terminie – konieczna jest korekta zeznania oraz zapłacenie podatku wraz z odsetkami.

 

Jak Pani wskazuje – macie Państwo umowę majątkową małżeńska. Jak rozumiem, jest to ustanowienie rozdzielności majątkowej. A zatem każde z Państwa ma odrębne majątki.

 

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o PIT – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 (własne cele mieszkaniowe), uważa się wydatki poniesione na:

 

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

 

W świetle powyższych wyjaśnień wskazać należy, że w Państwa sytuacji znaczenie będzie miało przede wszystkim, kiedy były poniesione wydatki. Czy w czasie, gdy mąż był już współwłaścicielem, czy też przed.

 

Wydatki małżonka lub Pani poniesione w trakcie trwania rozdzielności majątkowej będą mogły zostać rozliczone tylko przez tego z małżonków, który poniósł ten wydatek i na którego imię i nazwisko została wystawiona faktura (warunek konieczny to posiadanie tytułu prawnego do danej nieruchomości).

 

Jeżeli w okresie, w jakim małżonek miałby prawo skorzystać ze zwolnienia, nabyta przez Panią nieruchomość stałaby się współwłasnością małżonka, wtedy mógłby on wydatkować swój przychód na własne cele mieszkaniowe i korzystałby ze zwolnienia co do kwot wydatkowanych. Takim wydatkiem (przy rozdzielności majątkowej) byłby zakup od Pani udziału w nieruchomości.

 

Darowizna dla męża (czyli, jak to Pani określa, przepisanie) także spowodowałaby, że mąż stałby się współwłaściciele. Ale zwolnienie obejmowałoby tylko kwoty wydane z darowizny.

 

Gdy małżonek będzie chciał wykorzystać kwotę ze sprzedaży nieruchomości, którą dostał w darowiźnie, na poczet zakupu przez siebie nowego mieszkania, to ma prawo to zrobić. Jednakże ten zakup nie mógłby nastąpić później niż 2 lata, licząc od końca roku podatkowego, w jakim sprzeda darowany udział w mieszkaniu.

 

Gdyby mąż był już współwłaścicielem mieszkania z Panią – to taka sytuacja bywa oceniana dwutorowo. Jeden urząd skarbowy uznaje prawo do zakupu drugiego mieszkania; a inny nie uznaje takiego prawa.

 

Organy podatkowe często uważają, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

 

Według ustawy okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany) na cele i w terminie określonym w przepisie. Następuje w nim wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i ma ono charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Nie ogranicza to jednak wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na jeden z elementów powołanego katalogu zwolnień.

 

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym (w brzmieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

 

Uznaje się, że każdy z nabytych lokali stanowiący własność podatnika wyczerpuje definicję własnych potrzeb mieszkaniowych i daje prawo do zwolnienia z podatku.

 

Mąż nie musiałby wykazywać, że były to jego własne cele mieszkaniowe, a jego zamiarem jest mieszkań zarówno w starym, jak i w nowym mieszkaniu. ALE wydatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu na nabycie kolejnego mieszkania, nie w celu zamieszkania w nich, lecz w celu jego wynajmowania i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, spełnia warunek zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

 

Zdaniem sądów administracyjnych posiadanie, a nawet zakup dwóch mieszkań za pieniądze pochodzące ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania, spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia od tego, co z tym mieszkaniem zrobi nabywca, ani od tego, czy będzie ono zamieszkane tuż po zakupie. W rezultacie, jeżeli nawet mieszkanie kupione ze sprzedaży innego lokum zostanie wynajęte, podatnik ma prawo do ulgi podatkowej.

 

Gdyby mąż pieniądze ze sprzedaży przeznaczył w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał mieszkanie po ojcu, na cele wskazane w odpowiedzi w części lub w całości – nie zapłaciłby podatku dochodowego od kwoty, jaką na te cele przeznaczył. Gdyby fiskus miał odmienne zdanie, konieczne byłoby odwołanie się od decyzji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 plus zero =

»Podobne materiały

Opodatkowanie sprzedaży mieszkania kupionego od dewelopera

Chciałbym sprzedać mieszkanie kupione od dewelopera dwa lata temu. W akcie notarialnym zakupu wyszczególniona jest kwota zakupu lokalu wraz z udziałem we współwłasności gruntu. Czy mogę pomniejszyć wartość mieszkania o wartość przynależnego gruntu? Czy mogę dokonać jakiś innych odliczeń? Jak ud

 

Nieopodatkowane dochody z napiwków dla listonosza

Jestem listonoszem w dużym mieście. Miesięcznie dostaję sporo napiwków (adresaci są zwykle bogaci). Mieszkam z rodzicami, więc większość wypłaty i całe napiwki (które miesięcznie wynoszą nawet 1200 zł) składałem na konto, a potem inwestowałem. Obecnie mam naprawdę sporą ilość gotówki (ok. 

 

Abolicja podatkowa – Anglia

W 2004 r. wyjechałem z dziewczyną do Anglii, gdzie podjęliśmy legalną pracę. W 2004 r. nie pracowaliśmy i nie mieliśmy dochodów z innych źródeł w Polsce. Od tamtej pory do chwili obecnej przebywamy i pracujemy w Anglii. W 2005 r. za zarobione w Anglii pieniądze kupiliśmy mieszkanie w Polsce –

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »