Zawieszenie szyldu nad lokalem na elewacji zewnętrznej

Umieszczenie szyldu na fasadzie nieruchomości wspólnej przez właściciela jednego z lokali

Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej zgodnie z prawem własności lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do tych części należą: klatka schodowa, ściany zewnętrzne oraz dach.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Oznacza to, iż o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku, dzięki czemu staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną) – podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (wyrok z dnia 22 października 2004 r., Sąd Najwyższy, II CK 98/04).

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ustawy). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ustawy). Umieszczenie szyldu na fasadzie budynku jest czynnością zwykłego zarządu, zatem zarząd wyraża zgodę na umieszczenie szyldu na fasadzie budynku.

Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Zatem Pani jako właściciel ma prawo żądać zwołania zebrania właścicieli i podjęcia uchwały w celu wyrażenia zgody na umieszczenie szyldu na fasadzie budynku.

Czy umieszczenie szyldu na zewnętrznej ścianie budynku wymaga zgody zarządu lub wspólnoty?

Z uwagi na fakt, iż jest Pani współwłaścicielem budynku, ma Pani prawo do korzystania z części wspólnych (m.in. ścian zewnętrznych) zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie na ścianie szyldu nie stanowi realizacji jej podstawowej funkcji. Wymaga zatem zgody zarządu lub wspólnoty.

Jednak z opisanego przez Panią stanu faktycznego wynika, że zarząd udzielił zgody na umieszczenie szyldu, jednak Pani nie zgadza się z zasadami, na jakich ma Pani prawo do zawieszenia szyldu.

Nie ma przepisów powszechnie obowiązujących, które regulowałyby tego typu działania. Jeśli zatem nie obowiązują żadne przepisy wewnątrzwspólnotowe – np. regulaminy lub uchwała członków wspólnoty regulująca odpowiednie opłaty – to może Pani skorzystać ze swych uprawnień jako współwłaściciel nieruchomości.

Oznacza to, iż jeśli wystąpienie do zarządu nie przyniosło oczekiwanych rezultatów (zaproponowano Pani takie warunki jak osobie spoza wspólnoty), to może Pani zażądać zwołania zgromadzenia właścicieli i podjęcia uchwały w sprawie tych regulacji.

Podstawę porady stanowią przepisy oraz orzecznictwo wskazane w jej treści.