Zawieszenie egzekucji z nieruchomości przed licytacją

Czy można zatrzymać licytację mieszkania, jeśli bank jest spłacany z pensji?

Nie zawsze. Samo to, że wierzyciel otrzymuje część należności z zajęcia wynagrodzenia, nie oznacza jeszcze, że egzekucja z nieruchomości musi zostać cofnięta. Jeżeli wierzytelność jest już wymagalna, a wierzyciel dysponuje tytułem wykonawczym, może co do zasady wskazać kilka sposobów egzekucji jednocześnie — wynika to z art. 799 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Przepis ten zastrzega jednak, że spośród kilku sposobów egzekucji należy stosować sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika. W praktyce oznacza to, że gdy zajęcie pensji, rachunku albo innego majątku realnie wystarcza do pełnego zaspokojenia wierzyciela w rozsądnym czasie, można próbować wykazać, że dalsze prowadzenie egzekucji z mieszkania jest zbędne albo nadmiernie dolegliwe.

Kiedy można żądać zawieszenia albo ograniczenia egzekucji z nieruchomości?

Najważniejszą podstawą jest art. 799 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem organ egzekucyjny ogranicza egzekucję, jeżeli jest ona oczywiście nadmierna albo gdy z okoliczności wynika, że wystarczy egzekucja z części majątku lub zastosowanie mniej uciążliwego sposobu.

W sprawach już bardzo zaawansowanych praktycznie składa się do komornika pisemny wniosek o:

• ograniczenie egzekucji tylko do wynagrodzenia, rachunku bankowego albo innych składników majątku,
• zawieszenie czynności egzekucyjnych dotyczących nieruchomości,
• wstrzymanie licytacji do czasu rozpoznania wniosku lub skargi.

Wniosek powinien być konkretny i poparty wyliczeniami: wysokością długu, wysokością potrąceń z wynagrodzenia, wartością nieruchomości, wysokością hipoteki, aktualnym saldem zadłużenia oraz przewidywanym czasem spłaty. Bez takich danych komornik albo sąd zwykle uzna, że nie wykazano, iż egzekucja z nieruchomości jest zbędna.

Równoległa egzekucja z pensji i mieszkania — czy to jest dopuszczalne?

Tak, co do zasady jest dopuszczalna. Art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala wierzycielowi wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi. Dlatego sam argument, że istnieje już zajęcie pensji, nie wystarcza jeszcze do uchylenia egzekucji z mieszkania.

Znaczenie ma dopiero to, czy w konkretnym stanie faktycznym dalsze prowadzenie egzekucji z nieruchomości jest konieczne. Jeżeli miesięczne potrącenia są niskie w stosunku do zadłużenia, a dodatkowo nieruchomość jest przedmiotem hipoteki zabezpieczającej kredyt, wierzyciel hipoteczny ma bardzo silną pozycję i sąd może uznać, że egzekucja z nieruchomości pozostaje uzasadniona.

Zobacz również:

czy komornik może zająć mieszkanie lub samochód za mały dług

Hipoteka a egzekucja z nieruchomości

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką na rzecz banku, bank może prowadzić egzekucję z nieruchomości niezależnie od tego, że jednocześnie dochodzi należności z innych składników majątku. Hipoteka daje wierzycielowi pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości według zasad określonych m.in. w art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

W praktyce oznacza to, że argument „bank jest już spłacany” nie przekreśla prawa banku do egzekucji z obciążonego mieszkania. Może jednak mieć znaczenie przy ocenie, czy dalsze czynności w danym momencie są proporcjonalne.

Co zrobić tuż przed licytacją?

Jeżeli termin licytacji jest bliski, trzeba działać równolegle na kilku poziomach. W zależności od tego, co wydarzyło się wcześniej w sprawie, można rozważyć:

Nie każda z tych dróg będzie właściwa w każdej sprawie. Jeżeli np. dług istnieje, tytuł wykonawczy jest prawidłowy, a zarzut dotyczy wyłącznie nadmiernej dolegliwości egzekucji, najważniejszy będzie wniosek oparty na art. 799 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Skarga na czynności komornika — kiedy ma sens?

Skargę na czynności komornika wnosi się na podstawie art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przysługuje ona na czynność komornika albo na jego zaniechanie, jeżeli prawa strony zostały naruszone lub zagrożone. Termin do wniesienia skargi co do zasady wynosi tydzień od dnia dokonania czynności albo od dnia zawiadomienia o niej, a w przypadku zaniechania — od dnia, w którym strona dowiedziała się, że czynność nie została dokonana.

Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy:

• złożenie skargi,
• rzeczywiste wstrzymanie egzekucji lub licytacji.

Skarga sama w sobie nie musi automatycznie zatrzymać licytacji. Dlatego w piśmie trzeba dodatkowo zawrzeć wyraźny wniosek o wstrzymanie dokonania zaskarżonej czynności albo o zawieszenie postępowania do czasu rozpoznania skargi — jeżeli istnieją do tego podstawy procesowe.

Opis i oszacowanie nieruchomości — dlaczego termin jest tak ważny?

Jeżeli problem dotyczył nieprawidłowej wyceny mieszkania, kluczowe znaczenie ma etap opisu i oszacowania. Zaskarżenie opisu i oszacowania następuje na zasadach przewidzianych w przepisach o egzekucji z nieruchomości, a niedochowanie terminu zwykle zamyka drogę do skutecznego podważenia wyceny przed licytacją.

W praktyce, jeżeli termin już upłynął, powoływanie się tuż przed licytacją na zaniżoną wartość nieruchomości jest znacznie trudniejsze. Nadal jednak można badać, czy nie doszło do innych uchybień proceduralnych.

Zobacz również:

klucze do mieszkania po licytacji komorniczej

Czy obecność dziecka, chorej matki albo innych domowników zatrzyma licytację?

Co do zasady nie. Przepisy o egzekucji z nieruchomości nie przewidują automatycznego zakazu licytacji tylko dlatego, że w lokalu mieszka małoletnie dziecko, osoba chora, senior albo inny członek rodziny. Takie okoliczności mogą mieć znaczenie humanitarne i praktyczne, ale same w sobie nie niweczą egzekucji.

Znaczenie mogą natomiast uzyskać na późniejszym etapie, zwłaszcza przy opróżnieniu lokalu po sprzedaży, gdy zachodzi potrzeba oceny uprawnień do lokalu socjalnego albo okresowego wstrzymania wykonania eksmisji według przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To jednak inny etap niż sama licytacja.

Czy można powoływać się na nadużycie egzekucji?

Tak, ale ostrożnie. W praktyce argument o szykanowaniu dłużnika bywa łączony właśnie z art. 799 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego oraz z ogólną zasadą nadużycia prawa podmiotowego z art. 5 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Tego rodzaju argumentacja może pomóc, jeżeli egzekucja została skierowana do oczywiście nadmiernie cennego składnika majątku mimo realnej możliwości szybszej i pełnej spłaty w inny sposób.

Roszczenie odszkodowawcze przeciwko wierzycielowi lub komornikowi jest możliwe tylko w szczególnych sytuacjach i wymaga wykazania bezprawności, winy oraz szkody. W zależności od stanu faktycznego w grę może wchodzić art. 415 Kodeksu cywilnego albo odpowiedzialność odszkodowawcza Skarbu Państwa i komornika na zasadach szczególnych. To jednak nie jest podstawowa droga do szybkiego zatrzymania licytacji.

Jak powinien wyglądać praktyczny wniosek do komornika?

Wniosek powinien zawierać:

• oznaczenie komornika, sądu i sygnatury sprawy,
• dane dłużnika oraz wierzyciela,
• wyraźne żądanie: ograniczenia egzekucji, zawieszenia egzekucji z nieruchomości lub wstrzymania licytacji,
• dokładne powołanie podstawy prawnej, przede wszystkim art. 799 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, a gdy to potrzebne także art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• wyliczenie salda zadłużenia i dotychczasowych spłat,
• informację o zajęciu wynagrodzenia i miesięcznej wysokości potrąceń,
• dowody: zaświadczenie od pracodawcy, potwierdzenia wpłat, pismo wierzyciela, harmonogram spłat, ewentualnie propozycję ugody,
• wniosek o pilne rozpoznanie z uwagi na wyznaczony termin licytacji.

Jeżeli nieruchomość ma kilku współdłużników albo współwłaścicieli, treść pisma trzeba dopasować do ich sytuacji procesowej. W niektórych sprawach konieczne są odrębne działania każdego z uczestników.

FAQ

Czy komornik może prowadzić egzekucję jednocześnie z pensji i z mieszkania?

Tak. Dopuszcza to art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Dłużnik może jednak domagać się ograniczenia egzekucji, jeżeli drugi sposób jest zbędny lub nadmiernie uciążliwy.

Czy skarga na czynności komornika automatycznie zatrzymuje licytację?

Nie. Zwykle trzeba dodatkowo wnosić o wstrzymanie czynności albo zawieszenie postępowania, bo sama skarga z art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nie daje automatycznego skutku wstrzymującego.

Czy mieszkanie z chorym domownikiem nie może być zlicytowane?

Co do zasady może. Okoliczność, że w lokalu mieszka osoba chora, starsza lub małoletnia, nie powoduje automatycznego zakazu licytacji nieruchomości.

Czy ugoda z bankiem może zatrzymać egzekucję?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wierzyciel zgodzi się na odpowiednie działania procesowe, np. cofnie wniosek egzekucyjny, zgodzi się na zawieszenie albo potwierdzi nowe zasady spłaty. Samo prowadzenie rozmów ugodowych zwykle nie wystarcza.

Czy po terminie można jeszcze podważyć opis i oszacowanie?

Po upływie terminu jest to bardzo utrudnione. Dlatego zarzuty dotyczące wyceny nieruchomości trzeba podnosić niezwłocznie na etapie opisu i oszacowania.

Źródła

• art. 799 § 1 i § 2, art. 767 § 1 i § 2, art. 840 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 5 i art. 415 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego