Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 13.11.2015

W 1996 r. brat, będąc wówczas wyłącznym właścicielem nieruchomości, darował mi 1/2 prawa własności. Wkrótce potem wyjechał za granicę i przestał się interesować nieruchomością. Wszelkie koszty jej utrzymania (podatki, ubezpieczenia, remonty) ponoszę ja. Wielokrotnie wzywałam brata do uiszczania co najmniej połowy kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Mimo tego rodzaju wezwań brat nie czuje się zobowiązany do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości. Czy jest możliwość zasiedzenia przeze mnie części nieruchomości należącej do brata?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

Istotny z punktu widzenia Pani interesu jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

 

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

 

W mojej ocenie w opisanym przez Panią przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Stwierdzić należy jednak, iż weszła Pani w posiadanie nieruchomości na skutek opuszczenia nieruchomości przez dotychczasowego współwłaściciela. Mając na uwadze zachowanie brata, a w szczególności zupełny brak zainteresowania nieruchomością, można przyjąć, iż doszło do przekazania Pani nieruchomości, ale bez zachowania formy aktu notarialnego. Powyższe potwierdza także dokumentacja, którą Pani dysponuje. Mniemam, iż takie rozwiązanie będzie także możliwe do udowodnienia za pomocą zeznań świadków. Termin 30 lat liczony byłyby wówczas od dnia, w którym Pani brat – współwłaściciel nieruchomości wyjechał na stałe za granicę. W takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Pani zastosowanie krótszy, tj. 20-letni termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym. Prócz uzewnętrznienia władania nieruchomością na zewnątrz, wola i zakres Pani praw winien być także przedstawiony Pani bratu. Innymi słowy możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości, niejako udziału w prawie własności, ale wymaga to spełnienia dodatkowego warunku, jakim jest rozszerzenie samoistnego posiadania na część brata i uzewnętrznienie takiej zmiany wobec niego, jako współwłaściciela. Stanowisko takie wyraził Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 581/12. W mojej ocenie zasadnym byłoby wystosowanie do brata listy, w którym wskaże Pani, iż z uwagi na brat odzewu z jego strony, od kiedy wyjechał, korzysta Pani z całej nieruchomości, w żaden sposób nie wyłączając niektórych pomieszczeń lub części działki.

 

Tym samym weszła Pani w posiadanie nieruchomości i w niedwuznaczny sposób ujawniła wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia, tj. przez uiszczanie opłat za nieruchomość związanych z jej używaniem, remont nieruchomości. Na tej podstawie można wnioskować, iż może Pani być postrzegana jako posiadacz samoistny. Posiadanie owej nieruchomości musiałoby być widoczne dla otoczenia i być należycie eksponowane, aby spełnione zostały wskazane powyżej przesłanki niedwuznaczności. Dobrze byłoby, gdyby sąsiedzi taki stan rzeczy potwierdzili.

 

Przy czym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.

 

Wskazane powyżej okoliczności muszą zostać przez Panią udowodnione w toku postępowania przed sądem.

 

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

 

Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Oczywiście może Pani spróbować złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych, ale podkreślić należy, iż w dzisiejszych czasach sądy bardzo rzadko decydują się na zwolnienie wnioskodawcy z kosztów sądowych. Zwolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba fizyczna, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych powinno być dołączone oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów. Wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych w tym przypadku byłby złożony wraz z wnioskiem o zasiedzenie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII - II =

»Podobne materiały

Zasiedzenie na większej części nieruchomości

W 1982 r. babcia podarowała mojemu kuzynowi 1/2 nieruchomości z domem mieszkalnym, zawierając umowę używalności. Kuzyn miał prawo używać części mieszkalnej, a babcia z pomieszczenia gospodarczego zrobiła sobie małe mieszkanko (znacznie mniejsze niż 1/2 całości). Warunkiem darowizny była opieka

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »