.
Mamy 11 988 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasiedzenie nieruchomości, która od prywatnego właściciela przeszła na własność Skarbu Państwa

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 07.12.2010

Mam pytanie odnośnie zasiedzenia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Chodzi o dom, który dziadkowie otrzymali nakazem kwaterunkowym w 1948 r. Potem zamieszkiwali w nim moi rodzice. Z danych zawartych w księdze wieczystej wynika, że dom należał do prywatnego właściciela, a następnie do Skarbu Państwa (od 1976 r.), potem przejęła go gmina (po 1992 r.). Dziadkowie i później rodzice zachowywali się jak posiadacze samoistni, z tym że nie płacili podatków. Nie płacili również żadnego czynszu i nie mieli żadnej umowy najmu. Utrzymywali dom i remontowali go we własnym zakresie. Nikt (ani wcześniej właściciel prywatny, ani później urząd) nie interesował się nieruchomością. Dopiero w roku 2003 urząd dopatrzył się, że jest właścicielem nieruchomości. Została podpisana umowa najmu z Zakładem Gospodarki Komunalnej. Czy istnieje jeszcze szansa uzyskania nieruchomości poprzez zasiedzenie? Czy podpisana umowa przekreśla te szanse?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasiedzenie to instytucja Kodeksu cywilnego (K.c.), która służy korygowaniu rzeczywistego prawa posiadania z istniejącym prawem własności, tzn. sankcjonuje trwający od dłuższego czasu faktyczny stan posiadania.

 

W świetle uregulowań Kodeksu cywilnego można wyróżnić przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie takie jak: posiadanie samoistne, określony czas posiadania oraz dobra lub zła wiara posiadania.

 

1. Posiadanie samoistne

 

Jest to takie posiadanie, w którym osoba będąca posiadaczem traktuje siebie jak właściciela i w odniesieniu do nieruchomości zachowuje się tak jak właściciel. Aby uznać kogoś za posiadacza samoistnego, który może zasiedzieć nieruchomość, jego dotychczasowe działania muszą wskazywać, że postępował on jak właściciel. Sad Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania i które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np. płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów (postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 18.04.1997 r., III CKN 35/97), ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków (postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 23.02.1998 roku, III CKN 384/97), zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie.

 

Surowe wymagania wobec wnioskodawcy w zakresie określenia charakteru posiadania w rozumieniu art. 172 K.c. podyktowane są względami ochrony prawa własności. Za potrzebą takiej ochrony przemawia z pewnością wzgląd na konstytucyjną ochronę tego prawa (postanowienie Sądu Najwyższego z 28.10.2005 r., II CK 164/05).

 

2. Terminy zasiedzenia

 

Zależą od tego, czy posiadanie jest w dobrej, czy złej wierze. W pierwszym przypadku termin wynosi lat 20, w drugim lat 30. Wymienione terminy zasiedzenia obowiązują od 1 października 1990 r. Zostały wprowadzone ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Przed nowelizacją Kodeksu cywilnego dla zasiedzenia nieruchomości obowiązywał termin dziesięciu lat – przy nabyciu posiadania w dobrej wierze i dwudziestu lat – przy wejściu w posiadanie w złej wierze. Do zasiedzenia, które nastąpiło przed 1 października 1990 r., miały zastosowanie terminy obowiązujące przed tą datą. Natomiast do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się po 1 października 1990 r. stosuje się już przepisy nowe – z wydłużonymi o 10 lat terminami.

 

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie, tj. z dniem, kiedy osoba zaczyna nieruchomość użytkować. Fakt ten trzeba jednak przed sądem udowodnić – przykładowo opłatami podatków, zeznaniami świadków itp.

 

3. Dobra i zła wiara

 

Pojęcia te nie zostały w Kodeksie cywilnym zdefiniowane. W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługują mu prawa własności. W złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności (np. korzysta z nieruchomości sąsiedniej, wiedząc, że nieruchomość posiada innego właściciela) lub też przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie ma praw własności.

 

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze i nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17.02.1981 r., III CRN 20/81).

 

Podobnie Sąd Najwyższy w uchwale z 6 grudnia 1991 r. (sygn. akt: III CZP 108/91) stwierdził, że „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.

 

Samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego wydawanego w trybie nieprocesowym. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości.

 

W liście podaje Pan, iż na przestrzeni czasu jednym z właścicieli był Skarb Państwa. W tym miejscu należy przypomnieć, że obowiązujący od 01.01.1965 r. (czyli od daty wejścia w życie Kodeksu cywilnego z 1964 r.) przepis art. 177 K.c., uchylony następnie ustawą z 28.07.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, wykluczał możliwość nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości stanowiących własność państwową.

 

Wobec tego do 1.10.1990 r., czyli do wejścia w życie wyżej wskazanej ustawy uchylającej przepis art. 177 K.c., wyłączona była możliwość nabycia przez zasiedzenie nieruchomości stanowiącej własność państwową, nawet jeżeli zostały spełnione wszystkie przesłanki do stwierdzenia zasiedzenia, a w szczególności nastąpił upływ określonego czasu posiadania.

 

Generalnie sprawy związane z zasiedzeniem nie należą do łatwych. Długość okresu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości ulegała na przestrzeni lat zmianie.

 

W latach czterdziestych i pięćdziesiątych XX wieku sytuację prawną samoistnego posiadacza nieruchomości regulował dekret z 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe, który przewidywał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowej, ale długość okresu potrzebnego do zasiedzenia uzależniał od dobrej albo złej wiary posiadacza nieruchomości, a także od tego, czy nieruchomość była wpisana do księgi wieczystej.

 

Do dnia 1 stycznia 1947 r. – tj. do wejścia w życie Prawa rzeczowego, na ziemiach polskich obowiązywały cztery różne regulacje dotyczące warunków zasiedzenia, a mianowicie kodeks austriacki, kodeks niemiecki, zwód prawa rosyjskiego oraz kodeks Napoleona. Począwszy od dnia 21 lipca 1961 r. (ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach) nie można było zasiedzieć nieruchomości państwowych położonych w granicach administracyjnych miast i położonych poza tymi granicami, ale włączonych do planu zagospodarowania miasta i przekazanych dla realizacji zadań jego gospodarki. Zaś z dniem wejścia w życie Kodeksu cywilnego, tj. z dniem 1 stycznia 1965 r., ustawodawca wprowadził generalny zakaz nabycia w drodze zasiedzenia wszelkich nieruchomości państwowych. Dlatego też w okresie od dnia 21 stycznia 1961 r. do dnia wejścia w życie nowelizacji Kodeksu cywilnego ustawą z dnia 28 lipca 1990 r., tj. 1 października 1990 r., zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa było niemożliwe.

 

Analizując okoliczności Pańskiej sprawy, nie można jednoznacznie wykluczyć możliwości zasiedzenia. Z listu wynika, że dziadkowie (a następnie rodzice) posiadali nieruchomość od 1948 r., ale nie jest wiadome dokładnie, kiedy i w wyniku jakich zdarzeń przeszła ona na własność Skarbu Państwa. Okres od 1948 r. do 1976 r. to 28 lat, więc nie można wykluczyć, iż został spełniony warunek 20-letniego okresu samoistnego posiadania (w złej wierze).

 

Jednak bez znajomości szczegółów sprawy i posiadanej dokumentacji nie jestem w stanie stwierdzić tego z całą pewnością.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy plus II =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe spadek.info

porady budowlane prawo-budowlane.info

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton