Zasiedzenie lokalu mieszkalnego

Z przytoczonych przez Panią okoliczności wynika, iż jest Pani spadkobiercą właściciela lokalu, który został objęty zarządzaniem miasta, które na podstawie przydziału przyznało lokal do zamieszkania określonym lokatorom. Mieszkanie więc stało się lokalem kwaterunkowym.

Następnie przytoczę regulacje dotyczące instytucji zasiedzenia.

Przesłankami zasiedzenia są: samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Według art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze”. Zgodnie z § 2 art. 172 K.c. „po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Na marginesie wskażę, że art. 172 K.c. w pierwotnym brzmieniu stanowił, iż posiadacz samoistny nieruchomości, który w chwili uzyskania posiadania był w dobrej wierze, nabywał własność nieruchomości już po upływie 10 lat posiadania, a posiadacz samoistny, który w chwili uzyskania posiadania był w złej wierze – po upływie 20 lat posiadania. Terminy 10 i 20 lat obowiązywały do roku 1990.

Aby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości, należy posiadać nieruchomość, a posiadanie to musi mieć charakter posiadania samoistnego.

Stosownie do art. 336 K.c. „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Pierwsze posiadanie – samoistne – charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony (zob. orzeczenie SN z 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86, LexPolonica nr 302064, OSNCP 1987, nr 9, poz. 138). Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie, jest jej posiadaczem samoistnym. Wola posiadania więc jest skierowana na określony rodzaj, a raczej zakres władztwa (właściciel albo ten, kto włada rzeczą w zakresie innego władztwa nad cudzą rzeczą). Wola nie może być ukryta – chodzi tu o jawny dla otoczenia, niedwuznaczny zamiar. Osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym (orzeczenie SN z 4 października 1979 r., sygn. akt III CRN 163/79, LexPolonica nr 296386, OSNCP 1980, nr 5, poz. 95).

Posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem. Jest tak, dlatego że świadomość posiadacza co do przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje o tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego czy zależnego, natomiast ma istotne znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary. Obok woli posiadania „jak właściciel” konieczne jest także faktyczne władanie rzeczą. Istnienie jednego tylko z tych dwóch elementów nie decyduje jeszcze o posiadaniu (tak SN w orzeczeniu z 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt CR 961/60, LexPolonica nr 357089, NP 1962, nr 12, s. 1688).

Biorąc pod uwagę powyższy przepis, należy wskazać, iż posiadanie samoistne ma miejsce wówczas, jeżeli posiadacz włada nieruchomością tak jak właściciel. Posiadacz samoistny jest zatem osobą, która korzysta z rzeczy w taki sposób jakby była jego własnością. Również otoczenie musi odbierać taką osobę jak właściciela danej rzeczy.

Jak pisze Pani w pytaniu, lokatorzy weszli w posiadanie mieszkania po otrzymaniu przydziału kwaterunkowego. Z chwilą uzyskania tego przydziału stali się oni najemcami tego lokalu. Ich władztwo nad mieszkaniem miało zatem charakter posiadania zależnego, a nie samoistnego.

Z okoliczności wynika także, iż posiadanie w ich przypadku nie zmieniło charakteru z posiadania zależnego na posiadanie samoistne, jeżeli do dnia dzisiejszego i przez cały okres od chwili otrzymania przydziału płacą oni czynsz. Już sama ta okoliczność wskazuje, że nie mogą być uznani, w żadnym przypadku, za samoistnych posiadaczy mieszkania – jest oczywiste, że osoba, która włada rzeczą jak właściciel (czuje się właścicielem i tak ją odbiera otoczenie), nie płaci czynszu. Czynsz jest płacony przez najemcę, a więc posiadacza zależnego. Posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości.

Z okoliczności sprawy wynika, że lokatorowi trudno będzie wywieźć spełnienie przesłanek zasiedzenia lokalu. W moim mniemaniu sprawa jednak wymaga udziału pełnomocnika w sprawie.