.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasiedzenie gospodarstwa

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 27.06.2014

W 1983 r. kupiłem gospodarstwo rolne od pewnej osoby (mam potwierdzenie wpłacenia określonej kwoty), nie doszło jednak do sporządzenia aktu notarialnego, bo sprzedający wyjechał na stałe do Francji i przestał się interesować nieruchomością. Od tego czasu zajmuję się tym gospodarstwem, uprawiam ziemię, płacę podatek od nieruchomości. Wyremontowałem także budynki gospodarcze, a nawet przejąłem, a następnie spłaciłem zadłużenie. W jaki sposób mogę teraz uregulować kwestię własności? Ile to będzie kosztować?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

 

W Pańskiej sprawie istotny jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

 

§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

 

W mojej ocenie w opisanym przez Pana przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż do zasiedzenia niezbędny jest upływ trzydziestu lat. Należy jednak stwierdzić, że wszedł Pan w posiadanie nieruchomości na skutek opuszczenia nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli, można zatem przyjąć, iż doszło do przekazania Panu nieruchomości, ale bez zachowania formy aktu notarialnego. Powyższe potwierdza także dokumentacja, którą Pan dysponuje. Mniemam, iż takie rozwiązanie będzie także możliwe do udowodnienia za pomocą zeznań świadków. Termin trzydziestu lat liczony byłby wówczas od dnia, w którym współwłaściciel gospodarstwa rolnego wyjechał na stałe do Francji. W takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Państwa zastosowanie krótszy, tj. dwudziestoletni termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 108/91), zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia (zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. III CRN 60/86, orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

 

Tym samym wszedł Pan w posiadanie nieruchomości i w niedwuznaczny sposób ujawnił wolę samoistnego jej posiadania w sposób widoczny dla otoczenia – przez uiszczanie opłat za nieruchomość związanych z jej używaniem, spłatę zadłużenia obciążającego gospodarstwo rolne, gospodarowanie na roli, remont gospodarstwa. Na podstawie powyższego można wnioskować, iż może Pan być postrzegany jako posiadacz samoistny. Posiadanie owej nieruchomości musiało być widoczne dla otoczenia i należycie eksponowane, aby spełnione zostały wskazane powyżej przesłanki niedwuznaczności. Dobrze byłoby, gdyby sąsiedzi taki stan rzeczy stwierdzili.

 

Przy czym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

 

Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania. Może to również być występowanie jako właściciel nieruchomości przed organami administracji. Wskazane powyżej okoliczności muszą zostać przez Pana udowodnione w toku postępowania przed sądem.

 

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. (sygn. III CKN 35/97), w którym stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców”. Dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

 

Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Oczywiście może Pan spróbować złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych, ale podkreślić należy, iż w dzisiejszych czasach sądy bardzo rzadko decydują się na zwolnienie wnioskodawcy z kosztów sądowych. Zwolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba fizyczna, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych powinno być dołączone oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów. Wniosek o zwolnienie od kosztów sadowych w tym przypadku byłby złożony wraz z wnioskiem o zasiedzenie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus dwa =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »