.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zasiedzenie drogi

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 04.02.2014

W 2008 r. w formie zapisu notarialnego otrzymałem od mamy działkę rolną wraz z zabudowaniami. Do zabudowań, od drogi gminnej, dochodzi droga, która przebiega przez działkę sąsiada. Kiedy sąsiad dowiedział się, że zostałem jej właścicielem, wystąpił do mnie z oświadczeniem, że nie mogę przejeżdżać przez jego działkę i muszę wybudować sobie nową drogę. Odcinek drogi biegnący przez działkę sąsiada istnieje od bardzo dawna (według moich rodziców co najmniej od 1920 r.), od 1958 r. mój ojciec osobiście utwardzał i naprawiał tę drogę. Dodam, że sporny odcinek jest także użytkowany przez innego sąsiada jako służebność drogi koniecznej. Chciałbym uregulować tę sytuację i uzyskać wpis do ksiąg wieczystych; czy mogę wystąpić o zasiedzenie drogi? Jakie dokumenty należy złożyć w sądzie?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sądowe wydziały ksiąg wieczystych rozpatrują przede wszystkim sprawy o wpis w księdze wieczystej. W takich sprawach trzeba wykazać się odpowiednim dokumentem, na podstawie którego wpis mógłby zostać uczyniony. Aktualnie obowiązująca ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi (w art. 31), że wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym – choć inne przepisy mogą przewidywać inną formę prawną. Przykładowo: nabył Pan własność nieruchomości wraz z zabudowaniami na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, czyli w formie wymaganej przez ustawodawcę w artykule 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.).

 

W zdecydowanej większości przypadków najprościej jest zawnioskować o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, załączając do wniosku odpowiedni dokument. Dokumentem takim – w przypadku umownego ustanowienia służebności (np. drogowej) – jest akt notarialny. Dlaczego? Służebności (art. 285 i następne K.c.) zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.). Do wyżej wspomnianego wymogu zachowania formy aktu notarialnego prowadzi ustawodawca przez (zawarte w artykule 245 K.c.) odesłanie do przepisów o przeniesieniu własności – w tym do artykułu 158 K.c.

 

Nie wspomniał Pan o dawnych dokumentach, np. umowach, orzeczeniach sądowych. Skoncentrował się Pan na wnioskowaniu do „ksiąg wieczystych” (stosując spopularyzowany zwrot). Ponadto poruszył Pan zagadnienie zasiedzenia drogi (dokładnie: zasiedzenia służebności gruntowej).

 

Faktycznie z księgami wieczystymi, w tym z aktami ksiąg wieczystych różnie bywało. Jeżeli okoliczności (możliwość korzystania z owej drogi – choć w mało sympatycznych okolicznościach, czas, możliwości korzystania z materiałów źródłowych) na to pozwalają, to może Pan zdecydować się na wykonanie czegoś podobnego do kwerendy archiwalnej. Może ona mieć sens, jeśli jest określone prawdopodobieństwo (np. związane z jakimiś przekazani rodzinnymi), że dawniej (nawet kilkadziesiąt lat wcześniej) zawarto jakąś umowę, która mogłaby stanowić przynajmniej dowód w postępowaniu o zasiedzenie służebności, a może nawet (z uwagi na zachowanie właściwej formy prawnej) mogłaby stanowić podstawę wpisu służebności we właściwej księdze wieczystej.

 

Jest prawdopodobne, że część historii – zwłaszcza odnośnie do wydzielania nowych nieruchomości, odłączania nieruchomości od poprzednich ksiąg wieczystych – da się ustalić przez Internet, na przykład na stronach http://isip.sejm.gov.pl czy http://ekw.ms.gov.pl. To byłyby podstawowe dane, gdyż w sprawie przejrzenia akt ksiąg wieczystych należy się zgłosić do sądowego wydziału ksiąg wieczystych. Pan – jako właściciel – ma oczywiste prawo przeglądać akta księgi wieczystej prowadzonej dla Pańskiej nieruchomości. W przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych dla cudzych nieruchomości (np. sąsiadujących z Pańską nieruchomością) należy wykazać się interesem prawnym, aby uzyskać dostęp do ich akt. Niekiedy stare – np. zakładane w czasach zaborów – księgi wieczyste (często prowadzone dla określonych obszarów, a więc dla wielu nieruchomości) zostały przekazane do archiwów państwowych. W sądowym wydziale ksiąg wieczystych powinno udać się Panu uzyskać informację w tej sprawie. Gdyby stara księga wieczysta znajdowała się w archiwum państwowym, to proszę pamiętać, że z zasobów archiwalnych można uzyskiwać odpisy dokumentów (archiwa pobierają określone opłaty z tego tytułu).

 

Jeżeli nie uda się Panu uzyskać dostępu do właściwego dokumentu z przeszłości albo uzna Pan takie starania za zbyt trudne lub kosztowne – pozostanie Panu jedna z dwóch dróg uregulowana sprawy odnośnej drogi dojazdowej: umowna albo na drodze postępowania sądowego (najprawdopodobniej w sądowym wydziale cywilnym, a nie w wydziale ksiąg wieczystych).

 

Droga umowna oznacza zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Jakiej umowy? W grę w chodzi umowa sprzedaży, na podstawie której nabyłby Pan prawo własności (art. 140 K.c.) do zajętego przez drogę gruntu – ewentualnie stałby się Pan współwłaścicielem tegoż gruntu, gdyby doszło do nabycia udziałów we współwłasności (art. 195 i następne K.c.), zapewne ze wspomnianym przez Pana innym użytkownikiem owej drogi. Możliwe jest także ustanowienie służebności przez właściciela nieruchomości.

 

Droga sądowa oznacza skierowanie do sądu wniosku, który będzie rozpatrywany na podstawie przepisów procedury cywilnej, tzn. Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). W świetle przedstawionych przez Pana informacji zasadne wydaje się skierowanie wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej.

 

Zasiedzenie (w swej zasadniczej postaci – art. 172 i następne K.c.) to rozwiązanie prawne pozwalające nabyć prawo własności rzeczy na skutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego danej rzeczy. Samoistnym posiadaczem rzeczy jest, co do zasady, jej właściciel. Niekiedy jednak ktoś, kto nie ma tytułu prawnego, jest w sytuacji faktycznej, która odpowiada – poza samym tytułem prawnym – sytuacji właściciela. Samoistny posiadacz nie wiąże swego posiadania z posiadaniem „mocniejszym”; jego posiadanie jest najmocniejsze, a więc samoistne. Posiadacz zależny (np. dzierżawca) uczestniczy w posiadaniu kogoś innego (zazwyczaj w posiadaniu właściciela) – jego posiadanie jest słabsze i dlatego nazywa się zależnym. Ustawodawca oba rodzaje posiadania określił w artykule 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

 

Należy przedstawić jeszcze treść dwóch innych przepisów Kodeksu cywilnego: określenie własności w artykule 140 („W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”) oraz ogólny przepis o służebnościach gruntowych – artykuł 285 K.c.:

 

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

 

Istotą ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 i następne K.c.) jest to, że osłabieniu ulega zawarte w artykule 140 K.c. zastrzeżenie: „z wyłączeniem innych osób”. Ten, komu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe – np. służebność gruntowa – może uczestniczyć w korzystaniu z cudzej rzeczy w sposób właściwy dla danego ograniczonego prawa rzeczowego. Posiadaczem samoistnym rzeczy (np. nieruchomości) obciążonej jest jej właściciel, uprawniony z tytułu służebności jest posiadaczem zależnym rzeczy obciążonej. Właśnie tym można uzasadnić decyzję ustawodawcy o odpowiednim stosowaniu (art. 292 K.c.) przepisów o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.) w przypadku służebności. Zasiedzenie (jako takie) może mieć miejsce w przypadku posiadania samoistnego, a tu chodzi o możliwość zasiedzenia służebności, czyli ograniczonego prawa rzeczowego – prawa, które stanowi ograniczenie prerogatyw właściciela, ale prawo własności przy właścicielu zostaje.

 

W przekazanych przez Pana informacjach jest mowa o bardzo długim okresie. Dlatego jest możliwe, że do zasiedzenia służebności doszło jeszcze przed wejściem w życie aktualnej wersji artykułu 172 K.c. Do 1990 r. dla zasiedzenia w dobrej wierze wystarczało 10 lat, a w złej wierze – 20 lat; potem każdy z tych okresów wydłużono o 10 lat (dziś wynoszą odpowiednio 20 i 30 lat).

 

Napisał Pan o bardzo długim czasie korzystania z owej drogi na gruncie cudzym; ponadto droga ta była pod opieką osób z niej korzystających. Starania o (jak określa to ustawodawca) „urządzenia potrzebne do wykonywania służebności” (art. 289 K.c.) – jeżeli strony nie umówiły się inaczej – stanowią zadanie właściciela nieruchomości władnącej (np. tej, do której prowadzi dojazd przez cudzy grunt).

 

Z przekazanych przez Pana informacji wynika, że chodzi o drogę wykorzystywaną, ale nie wspomina Pan, że jest to jedyna możliwość dojazdu do drogi publicznej. Dlatego proponowałbym bardziej akcentować (w postępowaniu sądowym), że chodzi o długotrwałość korzystania na cudzym gruncie (przemawiającą za zasadnością wniosku o stwierdzenie przez sąd zasiedzenia drogi), a nie o domaganie się ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) czy w ogóle ustanowienia służebności nowej.

 

W postępowaniach prawnych, w tym w postępowaniach sądowych, bardzo ważne są dowody. Starając się o stwierdzenie przez sąd zasiedzenia służebności (art. 609 i 610 K.p.c. w związku z artykułem 626 K.p.c.), trzeba wykazać zasadność wniosku – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.

 

Punktem wyjścia jest określenie uczestników postępowania sądowego (nazwiska, adresy) oraz określenie nieruchomości (władnącej i obciążonej). Wypis (zwłaszcza skrócony) z księgi wieczystej nie jest zbyt drogi, więc można do wniosku dołączyć taki wypis (dotyczący Pańskiej nieruchomości), zapewne przyda się mapa z ewidencji gruntów i budynków. Niekiedy oczekiwania w sądach bywają odmienne, więc proponuję zapytać w danym sądzie, czy wymagają, aby mapa z ewidencji gruntów i budynków była zaopatrzona w klauzulę, że może ona stanowić podstawę czynności w wydziale ksiąg wieczystych (taka klauzula wiąże się z dodatkową opłatą).

 

Świadkowie, dokumenty, zdjęcia, ewentualnie rysunki, mogą być dalszymi dowodami. Sami uczestnicy (właściciele odnośnych nieruchomości) zapewne również będą przesłuchiwani przez sąd. Przepisy o dowodach i ich przeprowadzaniu (art. 227-315 K.p.c.) mogą pomóc w formułowaniu wniosków dowodowych.

 

Jeżeli ma Pan poprawne stosunki z sąsiadem, może Pan zawnioskować o to, by sprawa została skierowana do mediacji lub na sądowe posiedzenie pojednawcze (art. 1831-186 K.p.c.). Może chodzi o chęć uzyskania odpłatności (w wysokości, którą Pan zaakceptuje). Gdyby tak było, to może nawet udałoby się uniknąć typowej drogi sądowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa + dziesięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl