Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasiedzenie policyjnego mieszkania

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 21.11.2017

Razem z żoną zajmujemy lokal mieszkalny należący do miasta, a pozostający w dyspozycji policji. Znajdujemy się w nim, ponieważ ojciec żony był policjantem. Gdy ona była jeszcze dzieckiem, rodzice się rozeszli, ale w lokalu pozostała ona i jej mama, która miała prawo zajmowania mieszkania i podpisaną umowę najmu, ponieważ jako żonie policjanta jej to przysługiwało. Gdy zmarła 10 lat temu, żona pisała do komendanta policji, prosząc o zawarcie takiej umowy już na siebie. Otrzymała decyzję odmowną. Już wiele lat tak mieszkamy, ale istnieje ryzyko, że mogą nas z tego mieszkania wyrzucić. Żona jest tam zameldowana ponad 30 lat. Czy istnieje możliwość uzyskania prawa do takiego lokalu poprzez zasiedzenie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasiedzenie policyjnego mieszkania

Fot. Fotolia

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

 

Z treści Pana pytania wynika, że wspólnie z żoną zajmuje Pan lokal będący w administrowaniu miasta, aczkolwiek włada nim policja. Żona zajmowała lokal ze swoją mamą, jednak ta przed 10 laty zmarła. Od tego czasu bezskutecznie żona domaga się podpisania umowy najmu lokalu. Zastanawia się Pan, czy istnieje możliwość zasiedzenia prawa do takiego lokalu.

 

Z dniem 1 października 1990 r. uchylony został przepis art. 177 K.c., zgodnie z którym przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie nie stosuje się, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności państwowej. Teoretycznie zatem istnieje możliwość nabycia prawa własności nieruchomości lokalowej przez zasiedzenie. Konieczne jest jednak spełnienie szeregu przesłanek, o których mowa poniżej.

 

W pierwszej kolejności koniecznym byłoby ustalenie, czy lokal zajmowany przez Państwa jest lokalem mającym odrębną własność lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

 

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

 

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

 

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

 

Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, że lokal mieszkalny może być zasiedziany tylko i wyłącznie wówczas, gdy ustanowiona została odrębna własność lokalu. Każda odrębna własność lokalu, stosownie do przepisów u.w.l., musi mieć założoną oddzielną księgę wieczystą. Z przedstawionego opisu nie wynika jakoby odrębna własność została ustanowiona, a tym samym nie ma księgi wieczystej dla tejże.

 

Stosownie do przepisów prawa – właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Mniemam jednak, że taka sytuacja nie nastąpiła.

 

Innymi słowy dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego, ale tylko wówczas, gdy ustanowiony jest odrębny przedmiot własności. Stanowisko takie prezentowane jest przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 45/80, w którego tezie podniesiono, iż „pod rządem art. 172 § 1 k.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności.” Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, iż odrębna własność lokalu jest traktowana na równi z nieruchomością i jak każda nieruchomość podlega zasiedzeniu. Przepis art. 172 § 1 K.c. stanowi bowiem, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

 

Jak podnosi się w uzasadnieniu ww. postanowienia: „Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 k.c. nie daje podstaw do czynienia rozróżnienia na nieruchomości gruntowe i lokale mieszkalne będące nieruchomościami i nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia”.

 

Jeżeli w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmowanego przez Pana, chociażby w drodze odrębnej umowy lub w postępowaniu sądowym, lokal zajmowany przez Pana rodzinę nie może być przedmiotem zasiedzenia.

 

Rekapitulując powyższe, proszę sprawdzić stan prawny lokalu, a w szczególności proszę ustalić, czy lokal zajmowany stanowi odrębną własność, czy też nie. Jeżeli tak, wówczas – jeżeli są spełnione przesłanki z art. 172 K.c. – zasiedzenie jest możliwe, jeżeli nie stanowi odrębnej własności – zasiedzenie takie nie jest możliwe.

 

Jeśliby występowała odrębna własność lokalu, to należałoby się zastanowić, czy jest Pan z rodziną posiadaczem samoistnym lokalu przez okres 30 lat. Istotny w tym względzie jest przepis art. 172 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

 

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. – posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII - 1 =

»Podobne materiały

Jak się bronić przed zasiedzeniem?

Nabyłam w spadku część nieruchomości (dziedziczenie ustawowe) w wyniku uchylenia postanowienia stwierdzającego, że spadek przypadł Skarbowi Państwa z uwagi na brak spadkobierców ustawowych. Inny ze spadkobierców zbył kilka lat temu swój udział w spadku, ale teraz chce wykazać, że należy mu się cała

 

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze i przeniesienie własności

W styczniu 1974 r. osoba stała się posiadaczem samoistnym w złej wierze nieruchomości. W styczniu 1984 r. nastąpiło przeniesienie posiadania na syna tej osoby. Czy syn może być posiadaczem samoistnym w dobrej wierze? O tym, że ojciec nie był właścicielem nieruchomości syn dowiedział się po śmierci o

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »