Zasady podnajmowania lokalu

Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego¹ najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć, jeżeli nie posiada zgody wynajmującego. Jest to przepis szczególny w stosunku do art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.

Wyjątkiem od zasady, zgodnie z którą do podnajęcia lub oddania w bezpłatne używanie lokalu wymagana jest zgoda wynajmującego, są sytuacje, w których najemca chce podnająć lub oddać do używania lokal osobie, względem której jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (czyli zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym² obowiązkiem dostarczania środków utrzymania, a w miarę potrzeby także środków wychowania, obciążającym krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo). W praktyce jednak wyjątek ten ma znaczenie wyłącznie dla użyczania lokalu, a nie jego podnajmowania.

Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają formy, w jakiej wynajmujący powinien udzielić zgody, więc co do zasady może być ona wyrażona nawet ustnie. Jednakże w odniesieniu do lokali mieszkalnych konieczność uzyskania takiej zgody na piśmie ustanawia pośrednio ustawa o ochronie praw lokatorów (…)³, ustanawiając miesięczny termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w przypadku, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (dotyczy to także najmu okazjonalnego).

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego⁴, jeżeli odmowa wyrażenia przez wynajmującego zgody na zawarcie umowy podnajmu nie znajduje uzasadnionej przyczyny, sąd może zobowiązać wynajmującego do wyrażenia takiej zgody z zastrzeżeniem, że prawomocne orzeczenie sądu, zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego, zastępuje tę zgodę.

Na osobie, której najemca oddał lokal w podnajem, ciążą takie same obowiązki względem właściciela lokalu, jak na najemcy. W szczególności zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu, a po zakończeniu najmu zobowiązani są zwrócić lokal w stanie niepogorszonym (jednakże nie ponoszą odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania).

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że czas trwania umowy o podnajem ograniczony jest czasem trwania umowy najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą.

___________________________

¹ Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121)

² Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788, z późn. zm.)

³ Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)

⁴ Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 1999 r. (sygn. III CKN 127/98)

Stan prawny obowiązujący na dzień 04.06.2014