Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasada wiary publicznej ksiąg wieczystych

Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 17.12.2012 • Zaktualizowane: 17.12.2012

Artykuł omawia zagadnienia związane z zasadą wiary publicznej ksiąg wieczystych.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W polskim systemie prawnym przyjmowana jest – pomimo braku wyraźnego wyartykułowania w przepisach – zasada, zgodnie z którą nikt nie może przenieść na inny podmiot więcej praw, niż jemu samemu przysługuje (łac. nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet ). Zasada ta dotyczy również przeniesienia własności nieruchomości.

 

Ustawodawca przewiduje jednakże szereg odstępstw od tej zasady. Ich zastosowanie powoduje, iż w pewnych szczególnych okolicznościach możliwe jest skuteczne nabycie prawa od osoby, której prawo to nie przysługuje, bądź też przysługuje w węższym zakresie niż prawo, które uzyska nabywca (tak jest np. w przypadku nabycia weksla lub czeku – art. 16 Prawa wekslowego i art. 17 Prawa czekowego, nabycia własności rzeczy ruchomej od osoby nieupoważnionej do rozporządzania nią – art. 169 Kodeksu cywilnego).

 

Tego rodzaju wyjątek ustawodawca formułuje również w odniesieniu do nabycia własności nieruchomości oraz nabycia innych praw rzeczowych. Opiera się on na funkcjonowaniu zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (dalej – rękojmia).

 

Stosownie do art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. Nr 124 z 2001 r., poz. 1361 z późn. zm. – dalej Ukwh): „W razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną, z osobą uprawnioną według treści księgi, nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).”

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zatem sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która, zamiast rzeczywiście uprawnionej, została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje.

 

W oparciu o rękojmię osoba nieuprawniona, lecz wpisana w księdze jako uprawniona, może skutecznie przenieść na nabywcę prawo, które jej nie przysługuje, albo przenieść wpisane na jej rzecz prawo w zakresie szerszym od rzeczywistego. Jest także bez znaczenia, czy zbyte prawo przysługiwało w rzeczywistości innej osobie niż zbywcy, czy też prawo to nie istniało od początku albo wygasło.

 

W imię bezpieczeństwa obrotu prawnego ustawodawca dał bowiem prymat stanowi prawnemu ujawnionemu w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność w tym zakresie może być konsekwencją bądź to braku w księdze wieczystej wpisu odzwierciedlającego prawidłowy stan prawny, bądź to dokonania wpisu bez podstawy prawnej lub wpisu prawa nieistniejącego, bądź też wreszcie pomyłki w dokonanym wpisie.

 

W art. 5 Ukwh chodzi przy tym o niezgodność ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, w tym także z prawami osobistymi i roszczeniami, o których mowa w art. 16 Ukwh. Niezgodność z danymi faktycznymi, dotyczącymi oznaczenia nieruchomości, nie mieści się w ustawowym pojęciu niezgodności.

 

Rękojmia zadziała, jeżeli zostaną spełnione następujące warunki (art. 5 w zw. z art. 6 Ukwh):

 

  1. Nabycie prawa nastąpiło w drodze czynności prawnej (rękojmia nie chroni zatem np. nabycia praw rzeczowych na podstawie dziedziczenia ustawowego, czy nabycia w toku postępowania egzekucyjnego).
  2. Przedmiotem czynności, o której mowa w pkt 1, jest prawo rzeczowe lub inne prawo ujawnione w księdze wieczystej.
  3. Nabycie jest wynikiem czynności pod tytułem szczególnym (rękojmia nie chroni nabycia pod tytułem ogólnym czyli np. nabycia spadku lub współwłasności łącznej).
  4. Nabycie ma charakter odpłatny (rękojmia nie chroni nabycia pod tytułem darmowym).
  5. Nabywca działa w dobrej wierze (stosownie do art. 6 § 2 Ukwh: w złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć). Jeśli wpis w księdze wieczystej ma tylko deklaratoryjny charakter (tzn. charakter nieprawotwórczy, potwierdzający już istniejący stan rzeczy, jak np. przy nabyciu własności nieruchomości), to właściwa – dla oceny dobrej wiary – jest chwila nabycia prawa wpisanego, natomiast gdy ma on konstytutywny charakter (tzn. charakter prawotwórczy, jak np. w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego), właściwa jest chwila złożenia wniosku o wpis, a jeżeli rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu – chwila dokonania wpisu.

 

Wymienione przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie (tzn. łącznie).

 

Skutkiem objętego rękojmią rozporządzenia jest wygaśnięcie rzeczywistego a nieujawnionego w księdze wieczystej prawa lub jego ograniczenie w takim zakresie, w jakim koliduje z prawem nabytym na podstawie stanu ujawnionego w księdze.

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej i służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia oraz służebnościom przesyłu (art. 7 Ukwh), a to dlatego, że mają one tak doniosłe znaczenie, iż poddanie ich skutkom rękojmi mogłoby doprowadzić do sytuacji bardzo szkodliwych, których porządek prawny nie powinien akceptować.

 

Negatywnymi przesłankami rękojmi (czyli przesłankami wyłączającymi zastosowanie tej instytucji prawnej) są wzmianka o wniosku (tj. informacja ostrzegająca o złożeniu niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, znajdująca się w łamie 1 działu, którego dotyczy wniosek o wpis, podlegająca wykreśleniu natychmiast po jego dokonaniu), o skardze na orzeczenie referendarza, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 8 Ukwh).

 

Pomimo że zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest jedną z głównych reguł dotyczących funkcjonowania ksiąg wieczystych, praktyka pokazuje, że bywa wykorzystywana w celach sprzecznych z wolą ustawodawcy lub zgoła w zamiarze o charakterze kryminalnym.

  

Chodzi tu o ujawnione przypadki przejmowania nieruchomości budynkowych, kiedy to na podstawie sfałszowanych dokumentów osoba niebędąca właścicielem nieruchomości uzyskiwała wpis do księgi wieczystej, a następnie pośpiesznie ją sprzedawała. Nabywca nieruchomości (często będący ze sprzedającym w zmowie, który to fakt jest najczęściej nie do udowodnienia) zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stawał się wówczas właścicielem nieruchomości.



Stan prawny obowiązujący na dzień 17.12.2012

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »