Mamy 10 755 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zarządzanie wspólnym gruntem

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 17.10.2019

Posiadam nieruchomości we współwłasności z członkami rodziny, oczywiście w udziałach. Nie mogę przeprowadzić żadnej czynności związanej z gruntami, bo o nich mowa, z powodu jednego mniejszościowego współwłaściciela. Wyjechał on parę lat temu gdzieś za granicę i nie ma z nim kontaktu ani nieznany jest adres zamieszkania. Jak możliwe jest w tej sytuacji zarządzanie wspólnym gruntem? Np. czy da się przekwalifikować działkę lub ją sprzedać?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Fot. Fotolia

Zarządzanie wspólnym gruntem

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Opis sytuacji pozwala wskazać dwa podstawowe działy tematyczne. Pierwszym jest to możność doprowadzenia do sytuacji, w której możliwe jest dokonywanie czynności prawnych – w szerokim ich ujęciu (obejmującym czynności w różnych postępowaniach prawnych). Drugi dział tematyczny współwłasność – od art. 195 do art. 221 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); dla współwłasności ułamkowej (niejako wyjściowej) czymś oczywistym są udziały (art. 204) – wspólność majątkowa (wspomniana w art. 196 K.c. oraz uregulowana w innych przepisach prawnych) dotyczy wybranych sytuacji (np. umowy spółki cywilnej lub wspólności majątkowej małżeńskiej).

 

Zacznijmy od problematyki „ogniskującej się” w artykule 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który stanowi:

 

„§ 1. Dla ochrony praw osoby, która z powodu nieobecności nie może prowadzić swoich spraw, a nie ma pełnomocnika, ustanawia się kuratora. To samo dotyczy wypadku, gdy pełnomocnik nieobecnego nie może wykonywać swoich czynności albo gdy je wykonywa nienależycie.

 

§ 2. Kurator powinien przede wszystkim postarać się o ustalenie miejsca pobytu osoby nieobecnej i zawiadomić ją o stanie jej spraw.

 

§ 3. Nie ustanawia się kuratora dla ochrony praw osoby, jeżeli istnieją przesłanki uznania jej za zmarłą”.

 

Kuratora dla człowieka nieobecnego ustanawia się na wniosek. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego (wydziału właściwego w sprawach opiekuńczych) Często taki wniosek kierowany jest przez tego, komu zależy na załatwieniu określonej sprawy. To odzwierciedla się w procedurach – przykładowo w: Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.) oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego.

 

Przed zawnioskowaniem o ustanowienie kuratora dla nieobecnego należy zastanowić się nad tym, w jakich sprawach – jeśli nawet nie konkretnie, to przez wskazaniem ich zakresów – kurator miałby reprezentować owego Współwłaściciela; lepiej unikać sytuacji, w której trzeba by kierować nowe wnioski (np. o rozszerzenie przez sąd zadań kuratora). Zapewne przygotowanie przemyślanego wniosku trochę potrwa. Być może ten czas udałoby się spożytkować na zorientowanie się w możliwości poznania adresu (zamieszkania lub do korespondencji) owego współwłaściciela – jedni ludzie znają innych, są profile w serwisach społecznościowych, być może jakieś dane skierowano do sądu (np. do sądowego wydziału ksiąg wieczystych, w którym prowadzi się księgę wieczystą albo księgi wieczyste dla gruntów, których Pan jest współwłaścicielem). Pozyskiwanie wiedzy (np. w czytelni akt ksiąg wieczystych) może się przydać także w opracowaniu strategii Pańskiego działania, którą należy opracować – także dlatego, że jest więcej współwłaścicieli, którym nawet wypadałoby przedstawić Pańskie propozycje (np. wstępny projekt zniesienia współwłasności). Opracowanie strategii działania oraz wniosku o ustanowienie kuratora dla nieobecnego powinno stać się łatwiejsze, jeżeli Pan będzie określi swe cele – szczególnie z zakresu współwłasności.

 

Pan jest współwłaścicielem, więc niezbędne jest uwzględnianie stanowiska także pozostałych Współwłaścicielem. Gdyby jedynie Pan był właścicielem nieruchomości, to Panu wyłącznie przysługiwałyby uprawnienia właścicielskie – określone zwłaszcza w treści artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Już samo Pańskie pytanie wskazuje na to, że Pan jest świadom uprawnień także innych współwłaścicieli. Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

 

Pan niewątpliwie jest uprawniony (z uwagi także na art. 140 K.c.) zbywać swe udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności. To uprawnienie jest niewątpliwe w świetle art. 198 K.c., który brzmi: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zwracam na to uprawnienie zwłaszcza z uwagi na użycie przez Pana sformułowania „nieruchomości” w liczbie mnogiej. Być może udałoby się doprowadzić do zmniejszenia liczby współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości.

 

Nie wiedząc, ile udziałów Panu przysługuje w poszczególnych nieruchomościach, mogę zaakcentować różnicę między sprawami z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.) a sprawami zwykły zarząd rzeczą wspólną przekraczającymi (art. 199 K.c.) – w pierwszych (z art. 201 K.c.) wystarczy decydowanie większością udziałów, zaś w z drugich (z art. 199 K.c.) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (właśnie w takich sprawach szczególnie może przydać się ustanowienie kuratora dla nieobecnego). Patowa sytuacja może występować wtedy, gdy jest równość udziałów – nie tylko poszczególnych współwłaścicieli, ale także zespołów współwłaścicieli; wtedy bardzo trudne może okazać się podejmowanie decyzji z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Trzeba zwrócić uwagę na brak stałych, jednoznacznych kryteriów, pozwalających oddzielać sprawy z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną od spraw wykraczających poza zwykły zarząd rzeczą wspólną; w praktyce (np. orzeczniczej sądów) bardzo duże znaczenie mają okoliczności (właściwości) poszczególnych spraw. Warto dodać, celu ochrony wspólnego prawa (np. w sytuacji klęski żywiołowej) decyzje może podejmować nawet jeden współwłaściciel (i to mniejszościowy) – art. 209 K.c. – jednak rozsądek (w tym dążenie do unikania sporów) przemawia za umiarem także w tym zakresie.

 

Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 46 K.c.:

 

„§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

 

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy”

 

Mogłoby się wydawać, że ustawowe określenie nieruchomości jest proste oraz praktycznie przydatne. Praktyka pokazuje, że sytuacja jest złożona. Niejako punktem wyjścia tej złożoności jest prowadzenie zarówno ksiąg wieczystych, jak również ewidencji gruntów i budynków. W ewidencji gruntów i budynków podstawowe znaczenie ma działka ewidencyjna – można to sprawdzić w Geoportalu (http://geoportal.gov.pl) oraz w różnych serwisach geodezyjnych (np. wskazywanych na stronach internetowych gmin). Jedna księga wieczysta może być prowadzona dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej. Z praktyki orzeczniczej (w tym dotyczącej prowadzenia ksiąg wieczystych) wynika, że za jedną nieruchomość uważa się wszystkie działki ewidencyjne, dla których prowadzi się tę samą księgę wieczystą. Proszę sprawdzić metodycznie, ile jest ksiąg wieczystych oraz dla jakiej liczby działek ewidencyjnych prowadzone są poszczególne księgi wieczyste. Prawdopodobnie to ułatwi Panu wypracować warianty ewentualnego zniesienia współwłasności.

 

Gdyby się udało – być może także z udziałem kuratora dla Nieobecnego (jeśli kurator zostanie ustanowiony) – wypracować zgodny projekt podziału, to przedstawienie sądowi takiego projektu podziału (przedstawionego w imieniu wszystkich Współwłaścicieli) wiązałoby się ze znacząco niższą opłatą sądową od wniosku o zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony domagać się zniesienia współwłasności. Im więcej będzie porozumienia w gronie Współwłaścicieli, tym krótsze powinno być postępowanie przed sądem. Zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.) skutkujące zmniejszeniem liczby współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości powinno przyczynić się do łatwiejszego podejmowania decyzji – być może udałoby się znieść współwłasność tak, że poszczególne nieruchomości miałyby odrębnych właścicieli. W postępowaniach sądowych z wniosku o zniesienie współwłasności (art. 617 i następne K.c.) można, a nawet należy, dochodzić związanych ze współwłasnością roszczeń (art. 618 K.p.c.) – zwłaszcza roszczeń dotyczących posiadania rzeczy wspólnej (np. wspólnej nieruchomości).

 

W świetle opisu sytuacji trudno jest dawać dokładne wskazówki – np. dotyczące możliwej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 + sześć =

»Podobne materiały

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mi

Zniesienie współwłasności albo w drodze umowy między współwłaścicielami, albo przez sąd

Po rozwodzie pogodziliśmy się z mężem i żyliśmy nadal razem. Urodziło się nam drugie dziecko. W tym też czasie kupiliśmy jedną działkę (oboje jesteśmy właścicielami), a drugą (graniczącą z pierwszą) otrzymaliśmy w darowiźnie dla obojga od rodziców eksmęża. Były mąż rozpoc

Korzystanie z części wspólnej

Mieszkamy w domu jednorodzinnym na parterze; piętro zajmuje sąsiadka (właścicielka) ze swoim konkubentem. Jedno z pomieszczeń (korytarz prowadzący do piwnicy) jest wspólne. Ostatnio w środku nocy nietrzeźwy konkubent wszedł do wspólnego korytarza, hałasując. Żona zwróciła mu uwagę,
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »