Mamy 10 374 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zamiana nieruchomości a powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 19.02.2016

Wielu podatników nie jest świadomych, iż zamiana nieruchomości traktowana jest przez organy podatkowe jak sprzedaż i powoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu, jeśli jest dokonywana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną. Świadczenia obu stron mają tu charakter niepieniężny, ale nie są pod tytułem darmowym skoro w umowie zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Z tego właśnie powodu w prawie podatkowym przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową „(...) o podobnym charakterze, co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu” [pismo z dnia 17 lutego 2010 r. Izba Skarbowa w Warszawie; IPPB4/415-777/09-5/SP]. Podobne oceny znaleźć można w orzecznictwie, przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 maja 2006 r. [sygn. II FSK 777/05], w którego tezie czytamy, że: „Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany (...) wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia w sprawie pozostaje przyczyna zamiany (...)”. Nie ulega więc wątpliwości, że mamy tu do czynienia z odpłatnością i czynnością, w wyniku której dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości i jeśli ma to miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to rodzi dla każdej ze stron transakcji przychód podlegający opodatkowaniu.

 

Podstawy opodatkowania nie stanowi, jak intuicyjnie wydaje się podatnikom, różnica wartości gruntów a dochód ustalony według zasad ogólnych. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [u.PIT], a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.PIT, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 u.PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Tym samym przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Odpowiednio do art. 19 ust. 1 przychodem jest więc wartość określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli odbiega ona, bez uzasadnionej przyczyny, od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie wpierw strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Dopiero więc w razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych i jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych poniesie zbywający.

 

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości uznaje się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Pamiętać jednak trzeba, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się tylko i wyłącznie: udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

 

W praktyce powoduje to, że przy zamianie nieruchomości o tej samej wartości i tak trzeba rozliczyć podatek dochodowy, a w przypadku gdy oddawana nieruchomość była nabyta np. w darowiźnie powstanie bardzo wysokie zobowiązanie podatkowe. Warto również pamiętać, że taka zamiana nieruchomości o tej samej wartości stanowi nowe nabycie. Mamy więc do czynienia z nową datą nabycia przy zamianie, co ma znaczenie w przypadku jej sprzedaży. Tak też uznał w wyroku z dnia 26 maja 2006 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie [sygn. II FSK 777/05] zgodnie z tym wyrokiem nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.PIT wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe i bez znaczenia pozostaje przyczyna i okoliczności zamiany.



Stan prawny obowiązujący na dzień 19.02.2016

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »