.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zaliczenie wierzytelności nabywcy nieruchomości w drodze licytacji na poczet ceny

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 15.01.2015

Podpisałem umowę przedwstępną kupna domu. Zapłaciłem spory zadatek. Minął już termin podpisania właściwej umowy i sprzedaży domu, a tymczasem okazało się, że sprzedający to oszust – dom ma obciążoną hipotekę, komornik bezskutecznie próbuje egzekwować. Odradzono mi drogę sądową odzyskania zadatku ze względu na koszty i odległy termin ściągnięcia długu, lepiej żebym spróbował jednak kupić ten dom (w ten sposób zadatek nie przepadnie). Sprzedający jest oczywiście zainteresowany sprzedażą mi domu. Nie możemy jednak w tej chwili przeprowadzić transakcji, bo trwa procedura eksmisji jego żony. Właśnie się dowiedziałem się, że komornik wyznaczył termin licytacji domu. Jakie mam szanse, aby mój zadatek sąd zaliczył na poczet ceny nabycia (powiedzmy, że stanąłbym do licytacji)? Jak rozumieć art. 968 K.p.c., który mówi, o zaliczeniu wierzytelności w cenę nabycia? Czy stosuje się go również do nabycia w drodze licytacji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W celu udzielenia odpowiedzi na Pańskie pytanie sięgnąć należy do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) regulujących kwestie związane z egzekucją z nieruchomości oraz wypracowanymi na ich podstawie poglądami nauki prawa.

 

I tak, zgodnie z przepisem art. 968 K.p.c.:

 

„§ 1. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.

§ 2. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda wierzyciela powinna być stwierdzona dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia.

 

Idąc dalej, zgodnie ze stanowiskiem doktryny (tak m.in. A. Zieliński, K. Flaga-Gieruszyńska, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Wyd. 6, Warszawa 2012), ustawodawca wprowadza możliwość, że nabywca, realizując obowiązek wpłaty ceny nabycia, wynikający z art. 967 K.p.c., może zaliczyć na poczet tej ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Przez wierzytelność lub jej część, która znajduje pokrycie w cenie nabycia (art. 968 § 1 K.p.c.), należy rozumieć tylko taką wierzytelność lub jej część, która by została zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Ocena, czy zaliczona przez wierzyciela na poczet ceny nabycia własna wierzytelność lub jej część znajduje pokrycie w cenie nabycia (art. 968 § 1), powinna być dokonana w ścisłym związku z przepisem art. 1025 K.p.c., jeżeli z sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości mają być zaspokojone należności również innych wierzycieli (post. SN z 3.2.1972 r., III CRN 156/71, OSNC 1972, Nr 6, poz. 121).

 

Ponadto zaś, wskazując za ww. autorami, należy zaznaczyć, że komentowany artykuł nie określa formy, w jakiej nabywca dokonuje zaliczenia wskazanego w § 1, a więc należy uznać, że powinien na piśmie przedstawić sądowi, który wezwał go do uiszczenia ceny, informacje co do tej wierzytelności, niezbędne do oceny prawidłowości dokonanego zaliczenia. Co więcej, pismo to powinno wpłynąć w terminie, w którym nabywca ma uiścić cenę nabycia, ponieważ brak wyjaśnień wobec wpłaty niepełnej kwoty stanowi podstawę do uznania, że nabywca nie wypełnił warunków licytacyjnych, ze wszystkimi tego konsekwencjami.

 

Istniejące wątpliwości co do tego, o jakie wierzytelności chodzi w art. 968 § 1 K.p.c., stara się wyjaśnić nauka prawa, wśród poglądów której (tak m.in. J. Jankowski, Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie egzekucyjne. Komentarz do art. 758-1088, Warszawa 2011) znaleźć można stanowisko, zgodnie z którym przepis ten dotyczy zaliczenia na poczet ceny wyłącznie wierzytelności egzekwowanych, nie obejmuje zaś wierzytelności, które w momencie zaliczenia nie zostały zgłoszone, nawet jeśli mogłyby być zgłoszone w trybie art. 1036 K.p.c.

 

Podobnie także M. Romańska, O. Dumnicka w Komentarz do przepisów art. 758-1088 KPC regulujących postępowanie egzekucyjne [w:] „Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz. Warszawa 2010”, gdzie wskazuje się, że Kodeks postępowania cywilnego nie określa precyzyjnie sposobu wykazania, że nabywcy lub innemu wierzycielowi przysługuje wierzytelność do dłużnika mogąca być zaliczoną na poczet ceny nabycia. Tak nabywca, jak i inny wierzyciel godzący się na zaliczenie jego wierzytelności na poczet ceny nabycia winni wykazać tytułem wykonawczym, że przysługuje im wierzytelność przeciwko dłużnikowi. Wierzytelność zaliczana na poczet ceny może być również stwierdzona w sposób oznaczony w art. 1036 K.p.c., a zatem takim dokumentem, jaki uprawnia do uczestniczenia w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

 

Mając zatem powyższe na uwadze, w dalszej kolejności sięgnąć należy do przepisu art. 1036 K.p.c., zgodnie z którym:

 

„§ 1. W podziale oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą:

1) wierzyciele składający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości,

2) wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości,

3) osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu lub zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu,

4) pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swoje roszczenia przed sporządzeniem planu podziału.

§ 2. Jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, należność przypadającą wierzycielowi hipotecznemu pozostawia się na rachunku depozytowym sądu.”

 

Sytuacja, w której się Pan znalazł, mogłaby sugerować, że Pańska wierzytelność odpowiada wierzytelności z pkt 3) ww. artykułu, jednak w literaturze przedmiotu wskazuje się, że (tak m.in. A. Zieliński, K. Flaga-Gieruszyńska, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Wyd. 6, Warszawa 2012) osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu (przede wszystkim chodzi tu o ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości) muszą zgłosić i udowodnić swoje prawa najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Dowodem może być każdy dokument, który wykazuje istnienie takiego prawa (np. wypis z księgi wieczystej, akt notarialny).

 

Dodatkowo, do praw ciążących na nieruchomości mogą być zaliczone zarówno prawa rzeczowe ograniczone (użytkowanie, służebność, własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu, hipoteka) oraz prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej (tak z kolei J. Jankowski, Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie egzekucyjne. Komentarz do art. 758-1088, Warszawa 2011).

 

Jak zatem z powyższego wynika, Pańskie prawa związane z zawartą z dłużnikiem umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, jako nieustanawiające jeszcze same z siebie na Pańską rzecz praw do tej nieruchomości, nie kwalifikują się do zaliczenia ich w poczet wierzytelności wymienionych w pkt 3) omawianego przepisu.

 

Wobec tego stwierdzić należy, iż w celu umożliwienia sobie ubiegania się o zaliczenie posiadanej wobec dłużnika wierzytelności na poczet ceny nabycia należącej do niego nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, powinien Pan co do zasady uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi i przystąpić do toczącej się egzekucji, gdyż dopiero tak zgłoszona przez Pana wierzytelność daje Panu najmocniejsze podstawy do ubiegania się o zaliczenie jej na poczet ceny w razie ewentualnego nabycia przez Pana nieruchomości dłużnika w drodze licytacji.

 

Powyższe oznacza również, że w razie przystąpienia do licytacji bez wcześniejszego uzyskania tytułu wykonawczego wobec dłużnika i zgłoszenia tej wierzytelności komornikowi, musiałby Pan nabyć nieruchomość za jej pełną cenę i ewentualnie następnie dalej szukać zaspokojenia swoich roszczeń u dłużnika.

 

Wskazać bowiem należy, iż wymóg dysponowania tytułem wykonawczym pozwalającym na potrącenie wierzytelności z ceny zakupu nieruchomości dłużnika ma na celu ochronę interesów pozostałych wierzycieli, jak i samego dłużnika, przed potrąceniami wierzytelności niepewnych lub wręcz nieistniejących, co wobec wierzycieli prowadziłoby do zmniejszenia majątku dłużnika, z którego mogliby się oni zaspokoić, a wobec dłużnika do ograniczonego zwolnienia go z pozostałych zadłużeń.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 - V =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »