Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zalewanie mieszkania przez współwłaściciela domu

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 26.02.2018

Jestem współwłaścicielem domu wraz ze swoją kuzynką. Ja mieszkam na dole, ona na górze i ciągle mnie zalewa, nasyła nadzór budowlany o przeróbki w domu, a na sprawie w sądzie stanowczo odmówiła podziału. Po ostatnim zalaniu dwa dni leciała mi woda z sufitu, mam poniszczone meble, dywany wyrzuciłem, tapety się zaczęły odklejać i jest grzyb w mieszkaniu, a jej odpowiedzią było, że miałem to sprzedać. W jaki sposób domagać się odszkodowania? I co mi Państwo radzą w tej sytuacji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Fot. Fotolia

Zalewanie mieszkania przez współwłaściciela domu

Oczywiście warto rozważyć wystąpienie z roszczeniami odszkodowawczymi, ale przedstawione przez Pana problemy dotyczą także innych zagadnień. Wygląda na to, że małe szanse powodzenia miałaby mediacja lub sądowe posiedzenie pojednawcze – od art. 1831 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – ale Pan może zdecydować się (zwłaszcza przed wytoczeniem powództwa, np. o zapłacenie odszkodowania) na zawezwanie współwłaścicielki do próby ugodowej (art. 184-186 K.p.c.), także dlatego, że opłata sądowa od zawezwania do próby ugodowej jest na ogół znacznie niższa od opłaty sądowej (zwłaszcza w sporach majątkowych). Być może autorytet sądu lub sędziego (prowadzącego posiedzenie pojednawcze) przyczyni się do właściwego zachowania współwłaścicielki, ale proszę w swej strategii działania (którą zalecam przygotować) uwzględniać także inne sposoby załatwienia sprawy (w tym korzystanie ze środków prawnych, które mogłyby zaskoczyć ową kobietę). Skoro zniszczenia są niedawne („świeże”), to ważne może okazać się nie tylko wykonanie dokumentacji (np.: nagrania, fotografie), ale także warto rozważyć także inne możliwości udowodnienia ważnych okoliczności – w tym zawnioskowanie (w sądzie rejonowym) o zabezpieczenie dowodów (art. 310 i następne K.p.c.). Zabezpieczenie dowodów może dotyczyć np. dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.); z uwagi na pilność sytuacji (dowodowo istotny stan faktyczny może się zmienić) przydałoby się nie tylko zawnioskowanie o zabezpieczenie dowodu przed ewentualnym wytoczeniem powództwa (co jest prawnie dopuszczalne), ale także możliwie szybkie uiszczenie opłaty sądowej związanej z zabezpieczeniem dowodu. Względy organizacyjne przemawiają za skorzystaniem z godzin przyjęć przewodniczącego wydziału cywilnego w sądzie oraz za poproszeniem o wskazanie opłaty sądowej przez sekretariat sądu (by Pan był w stanie możliwie szybko uiścić opłatę sadową, co dałoby szansę na szybkie „zlustrowanie” sytuacji przez sędziego).

 

Ustawodawca dopuszcza przed wytoczeniem powództwa nie tylko zabezpieczenie dowodu, ale także wnioskowanie o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.) – np. roszczenia o zapłatę odszkodowania. Wniosek o zabezpieczenie roszczenia może się okazać zasadny zwłaszcza w przypadku wytoczenia powództwa; jednym ze sposobów zabezpieczenia roszczenia może być wpisanie ostrzeżenia w odnośnej księdze wieczystej co do udziałów współwłaścicielki we współwłasności; inaczej rzecz ujmując: zabezpieczenie na przysługujących współwłaścicielce udziałach we współwłasności – art. 204 Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

Prawo obowiązujące dopuszcza dochodzenie roszczeń odszkodowawczych (art. 415 i następne K.c.), mający charakter ogólny artykuł 415 K.c. stanowi: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. W zacytowanym przepisie zaakcentowano odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadzie winy, ale w dalszych przepisach o czynach niedozwolonych w prawie cywilnym (o tak zwanych deliktach cywilnych) ustawodawca przewiduje odpowiedzialność także na innych zasadach: ryzyka oraz słuszności. Niezależnie od stanu prawnego nieruchomości (art. 46 K.c.) lub poszczególnych mieszkań w budynku, w grę może wchodzić odpowiedzialność odszkodowawcza (oparta na zasadzie ryzyka) w związku z zajmowaniem pomieszczenia (a więc tym bardziej lokalu, np. lokalu mieszkalnego) – szczególnie ważne jest zajmowanie pomieszczenia, a więc w grę może wchodzić zajmowanie go zarówno na podstawie tytułu prawnego (np. korzystanie przez współwłaściciela lub najemcę), jak również bez tytułu prawnego (np. przez posiadacza samoistnego lub tak zwanego dzikiego lokatora). Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 433 K.c.: „Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.”.

 

Proszę zwrócić uwagę na to, że zniszczeniu lub uszkodzeniu ulega nie tylko zajmowane przez Pana mieszkanie oraz jego wyposażenie, ale także szkody mogą dotyczyć samego budynku. Trudno jest mi odnieść się do ewentualnej zasadności skarg współwłaścicieli (np. kierowanych do „nadzoru budowlanego”), ale podkreślić trzeba to, że narażanie budynku (zwłaszcza zamieszkałego przez ludzi) na uszkodzenia – np. skutkujące rozwojem grzybów (a część z nich może przyczyniać się do zachorowań na nowotwory) – mogą uzasadniać powiadomienie „nadzoru budowlanego” przez Pana. Materiały z takiej kontroli mogłyby być (na wniosek) dowodem w innej sprawie (np. cywilnej).

 

Żądanie zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.) jest uprawnieniem każdego ze współwłaścicieli (niekiedy można umownie ograniczyć to uprawnienie na kilka lat, z możliwością przedłużenia). Jedynie umowne zniesienie współwłasności – w przypadku nieruchomości, dokonywane w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – wymaga porozumienia między współwłaścicielami. Jeden współwłaściciel, nawet mający bardzo niewiele udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności jest upoważniony zawnioskować do sądu (do wydziału cywilnego w sądzie rejonowym) o zniesienie współwłasności. Brak porozumienia między współwłaścicielami może spowodować określone utrudnienia (np. wydłużenie czasu rozpoznawania sprawy i większe koszty), ale nie wyklucza możliwości zawnioskowania samodzielnie o zniesienie współwłasności. Gdyby Pan sam zawnioskował o zniesienie współwłasności, to zapewne sąd zażąda uiszczenia wyższej opłaty sądowej – w przypadku przedstawienia sądowi (we wniosku o zniesienie współwłasności lub w załączniku do wniosku) zgodnego projektu podziału powinna zostać uiszczona niższa opłata sądowa (proponuję sprawdzać co jakiś czas treść ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, bo mogą zostać wprowadzone zmiany, np. w tym zakresie).

 

Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej może polegać, między innymi, na ustanowieniu odrębnych lokali (które stałyby się nieruchomościami lokalowymi); w takich sytuacjach należy odpowiednio stosować pierwszych jedenaście artykułów ustawy o własności lokali – przydać się może (także w postępowaniu sądowym) przedstawienie opinii specjalistycznej (o samodzielności lokali), ale również może mieć znaczenie (oparte na takiej opinii) stanowisko starosty; co do potrzeby przedstawienia takich dokumentów w postępowaniu przed sądem byłoby dobrze pytać w sądzie, ponieważ przepisy proceduralne o tym milczą (ale przecież dokumenty urzędowe lub pochodzące od uprawnionych specjalistów mają spore znaczenie dowodowe).

 

Skutkiem ustanowienia odrębnej własności lokali byłoby powstanie z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowej; w przedstawionej sytuacji zapewne byłaby to tak zwana mała wspólnota mieszkaniowa, ale również do takich wspólnot mieszkaniowych może mieć zastosowanie art. 16 ustawy o własności lokali – zwracam uwagę na ten artykuł, ponieważ w nim ustawodawca przewidział możliwość doprowadzenia do licytacyjnej sprzedaży odrębnego lokalu, należącego do osoby zachowującej się rażąco nagannie.

 

Opisane zachowania współwłaścicielki pozwalają wyrazić niepokój co do jej funkcjonowania. Wprawdzie celowe niszczenie mienia (cudzego) może być przestępstwem, ale powiadomienie prokuratury o zaistniałej sytuacji mogłoby mieć na celu zawnioskowanie przez prokuratora o ubezwłasnowolnienie tej kobiety (może potrzebować takiego wsparcia).

 

Gdyby miało dojść do zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali, to proponuję bardzo dokładnie zadbać o szczegóły (prawne i organizacyjne), w czym może pomóc zestawianie sytuacji z przepisami prawnymi (zwłaszcza zawartymi w K.c. oraz w ustawie o własności lokali).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 plus cztery =

»Podobne materiały

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mieszkaniu nieprzer

Zniesienie współwłasności albo w drodze umowy między współwłaścicielami, albo przez sąd

Po rozwodzie pogodziliśmy się z mężem i żyliśmy nadal razem. Urodziło się nam drugie dziecko. W tym też czasie kupiliśmy jedną działkę (oboje jesteśmy właścicielami), a drugą (graniczącą z pierwszą) otrzymaliśmy w darowiźnie dla obojga od rodziców eksmęża. Były mąż rozpoczął budowę domu na darowanej

Korzystanie z części wspólnej

Mieszkamy w domu jednorodzinnym na parterze; piętro zajmuje sąsiadka (właścicielka) ze swoim konkubentem. Jedno z pomieszczeń (korytarz prowadzący do piwnicy) jest wspólne. Ostatnio w środku nocy nietrzeźwy konkubent wszedł do wspólnego korytarza, hałasując. Żona zwróciła mu uwagę, a on zaczął się a
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »