Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zalegalizowanie samowoli budowlanej – rozbudowy domku drewnianego

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 17.05.2010

Kilka lat temu kupiłam działkę rolną z małym domkiem drewnianym posadowionym na klockach betonowych. Do budynku doprowadziłam prąd i wodę ze studni. W lipcu zeszłego roku zawiadomiłam gminę o rozpoczęciu remontu i rozbudowy budynku, co było możliwe w świetle planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Odpisano mi, że nie mogę budować na działce rolnej, odwołałam się jednak od tej decyzji – altana jest na palach i wcale nie jest budowana od podstaw. Zawiadomiono nadzór budowlany, który określił moją działalność jako samowolę budowlaną i wydał nakaz rozbiórki. Aby ratować domek, przekazałam działkę (akt darowizny) sąsiadowi, który ma duże gospodarstwo rolne. Jak teraz prawnie zalegalizować niedokończony budynek?

Łukasz Poczyński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W przedmiotowej sprawie należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane.

 

Kluczowy w Pani sprawie jest art. 49b tej ustawy, którego pierwsze cztery ustępy przytaczam poniżej:

 

1. „Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

 

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku jego braku, ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, właściwy organ wstrzymuje postanowieniem – gdy budowa nie została zakończona – prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w terminie 30 dni:

 

  1. dokumentów, o których mowa w art. 30 ust. 2 albo art. 30 ust. 2 i 3, albo art. 30 ust. 2 i 4;
  2. projektu zagospodarowania działki lub terenu;
  3. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

3. W przypadku niespełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 2, stosuje się przepis ust. 1.

 

4. Jeżeli zachodzą okoliczności, o których mowa w ust. 2, właściwy organ, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie”.

 

W powyższym artykule została określona procedura postępowania w przypadku samowoli budowlanej, polegającej na budowie obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Procedura ta jest w zasadzie tożsama z określoną w art. 48 ustawy procedurą legalizacji budowy obiektu budowlanego (lub jego części) bez wymaganego pozwolenia na budowę (tzw. samowoli budowlanej).

 

Generalnie warunkiem legalizacji samowoli budowlanej w trybie art. 49b Prawa budowlanego jest przedstawienie przez inwestora dokumentów pozwalających organowi nadzoru budowlanego dokonać oceny, czy konkretna samowola kwalifikuje się do zalegalizowania, a więc, przede wszystkim:

 

  1. Zaświadczenia organu gminy o zgodności obiektu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności każdej nieruchomości. Inwestor planujący budowę obiektu, który podlega na podstawie Prawa budowlanego tylko zgłoszeniu, ma prawo do zagospodarowania terenu wyłącznie w sposób zgodny z warunkami z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższy obowiązek uzasadnia żądanie od inwestora przedstawienia zaświadczenia organu właściwego w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o zgodności obiektu z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz planem miejscowym.
  2. Projektu zagospodarowania działki lub terenu.
  3. Dokumentów, które – zgodnie z art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego – należy załączyć do zgłoszenia.

 

Pragnę zwrócić uwagę, że art. 49b wyznacza określony, trzydziestodniowy termin na przedłożenie wyżej wymienionych dokumentów.

 

Niedotrzymanie terminu przedstawienia dokumentów wymienionych w art. 49b ust. 2 Prawa budowlanego stanowi przesłanki wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego. W wyniku uchybienia terminowi strona traci przyznane jej prawo do legalizacji samowoli budowlanej i, w efekcie, sprawa zostaje załatwiona w trybie zwykłym, tj. przez wydanie decyzji o nakazie rozbiórki. W tym znaczeniu termin z art. 49b ust. 2 jest terminem nieprzywracalnym i nie stosuje się do niego przepisów art. 58 Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących możliwości przywrócenia terminu. Jeżeli obowiązki nałożone w postanowieniu zostały przez inwestora spełnione w przewidzianym terminie, organ ustala w drodze kolejnego postanowienia opłatę legalizacyjną.

 

Na marginesie powyższych uwag chcę wspomnieć także o innej istotnej kwestii. Mianowicie nakaz rozbiórki jest pewnego rodzaju ostatecznością, tzn. organy nadzoru budowlanego niejako z urzędu są zobligowane do tego, aby sprawdzić, czy w danej sprawie nie zachodzą przesłanki umożliwiające legalizację samowoli budowlanej. Stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego samowoli budowlanej skutkuje koniecznością ustalenia przez ten organ, czy na tle danej sprawy zachodzą przesłanki do zastosowania procedury legalizacyjnej przewidzianej przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 28.02.2006 r., sygn. akt II SA/Bk 948/05).

 

Ustawodawca, wprowadzając regulację zawartą w ustępie 2 art. 49b Prawa budowlanego, ustanowił bowiem priorytet procedury legalizacyjnej nad nakazem rozbiórki. Organy nadzoru budowlanego mogą zaoferować inwestorowi możliwość legalizacji samowoli budowlanej, w trybie i na warunkach prawem określonych, nakładając na niego stosowne obowiązki. Nakaz rozbiórki jest bardzo daleko idącym środkiem, rodzącym nieodwracalne skutki. Z tego względu nie można nadużywać tego przepisu bądź stosować go automatycznie w sytuacjach, kiedy nie do końca jest jasny i jednoznaczny stan faktyczny sprawy. Nakaz rozbiórki (jako najbardziej radykalne rozwiązanie) powinien być więc orzekany jako ostateczność, w sytuacji gdy zdaniem organu nie ma szans na legalizację.

 

Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13.10.2005 r. (sygn. akt VII SA/Wa 33/05), zgodnie z którym „nakaz rozbiórki jest sankcją prawną najdalej idącą w ramach przepisów Prawa budowlanego, rodzącą nieodwracalne bądź trudne do odwrócenia skutki. Z tego względu nie można nadużywać tego przepisu bądź stosować go w sytuacjach, w których istnieje możliwość doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem, tj. stanu nienaruszającego wartości istotnych z punktu widzenia m.in. bezpieczeństwa ludzi i mienia, prawa osób trzecich, ochrony środowiska itp.”

 

Pomijając kwestię, czy w przedmiotowej sprawie został zachowany 30-dniowy termin do przedstawienia dokumentów do legalizacji, stwierdzić należy, iż na chwilę obecną nie widzę szans na legalizację budynku. Z pytania wynika, że sprawa przeszła przez wszystkie szczeble nadzoru budowlanego i każdy z organów utrzymał decyzję o rozbiórce w mocy.

 

Obecnie szansę do uchylenia nakazu rozbiórki stanowi więc tylko postępowanie przed sądem administracyjnym i raczej tam powinna Pani starać się wykazać, że nakaz rozbiórki był bezzasadny.

 

Fakt zmiany właściciela nieruchomości na skutek darowizny nie ma wpływu na nakaz rozbiórki. Nie jest istotne, kto i kiedy dokonał samowoli. Nakaz dotyczy każdoczesnego właściciela, chociażby był nim jeden dzień. Podkreślił to wyraźnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 8 grudnia 2005 r. (sygn. akt II SA/Bk 604/05), w którym stwierdził, iż nakaz rozbiórki jest obowiązkiem o charakterze nieosobistym, wynikającym z władztwa nad określoną rzeczą i przeniesienie własności nieruchomości powoduje, iż nie poprzedni, lecz nowy jej właściciel będzie zobowiązany do ponoszenia ciężarów publicznoprawnych związanych z własnością tej nieruchomości, w tym rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu, która z mocy prawa przechodzi na nowego właściciela z chwilą przejścia własności przedmiotowej nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II + 7 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

W 1995 r. rodzice uzyskali plany na dom piętrowy z garażem. Po zakończeniu budowy dom został przepisany na mnie. Budowa garażu nie została rozpoczęta. Obecnie dom jest zamieszkany. Starałam się niedawno uporządkować dokumenty i odkryłam, że projekt domu nie obejmował piwnic, które zostały wybudowane. Czy mogę podlegać jakiejś karze? Jak zalegalizować taką samowolę budowlaną? Czy mogę teraz rozpocząć budowę garażu?

Czy można zalegalizować samowolę budowlaną?

Czy można zalegalizować samowolę budowlaną? Otrzymałem w spadku dom, który został wybudowany w 1955 r. Jak się okazało, podczas remontu domu (1992 r.) został dobudowany 1 pokój (co stanowi ok. 25% całego domu). Czy można to jakoś zalegalizować?

Altana ogrodowa

Część działek w ROD była położona na terenie miasta, a część poza miastem. Na części działek położonych poza miastem były wybudowane altany ogrodowe do 35 m2. ROD posiadał status ogrodu miejskiego. Granica miasta została przesunięta i w chwili obecnej wszystkie działki leżą na terenie miasta. ROD zmienił status na ogrody podmiejskie. Czy altanki powyżej 25 m2 zabudowy położone obecnie na terenie miasta, a dawniej poza granicami miasta podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »