Zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Przedstawiona sprawa nie generuje problemów w praktyce; takie postępowanie nie jest ani niezwykłe, ani też niespotykane. Jest Pan nabywcą i moim zdaniem nie ma się czym martwić, o ile w sposób prawidłowy zostanie przeprowadzone nabycie. Spieszę wyjaśnić, co i dlaczego należy zrobić.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej; obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Stawka podatku od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%,
2. innych praw majątkowych – wynosi 1%.

Wartość rynkową określa się tu na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Dopiero gdy wartość określona przez podatnika nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Gdy podatnik, pomimo wezwania, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. Do tej sytuacji wcale nie musi Pan dopuścić.

Obliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nieruchomości

Przeniesienie własności nieruchomości możliwe jest przy zachowaniu formy aktu notarialnego, a notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego i obowiązani są, oprócz obliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku, uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Z tego właśnie powodu notariuszowi należy przedstawić dwie kluczowe informacje: cenę sprzedaży/nabycia, która w podanym przykładzie wyniesie 10 000 zł, oraz wartość rynkową (w przykładzie podaje Pan 80 000 zł). W tej sytuacji Pan jako nabywca zapłaci sprzedawcy cenę 10 000 zł, a notariusz obliczy i pobierze od Pana podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej, tj. od 80 000 zł.

Przy takim działaniu jak wyżej wymienione nie ma jakichkolwiek podstaw do wszczęcia przeciwko Panu postępowania karnego skarbowego, bowiem nie zachodzi tu uchylanie się od opodatkowania (art. 54 Kodeksu karnego skarbowego) oraz nie podaje Pan płatnikowi nieprawdy ani nie zataja prawdy (art. 56). Ponadto podatek zostanie odprowadzony od rzeczywistej wartości nieruchomości.

Problemy pojawiają się przy sprzedaży nieruchomości za przysłowiową złotówkę, bowiem nawet gdy zapłaci się podatek 2% od wartości rynkowej, organy podatkowe chcą wykazać, że pod umową sprzedażny kryje się umowa darowizny, co w wielu przypadkach powoduje opodatkowanie nawet 20% stawką podatku. W Pańskim przypadku jednak nie ma moim zdaniem tego zagrożenia, bowiem cena będzie poniżej wartości rynkowej, ale nie będzie to wyżej wymieniona „złotówka”.