.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zakup mieszkania wyłącznie do majątku osobistego

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 01.09.2016

Posiadam mieszkanie odziedziczone w spadku po babci w czasie trwania małżeństwa. Jest ono tylko moją własnością. Teraz, po 5 latach chcę je sprzedać i kupić większe, ale chciałabym, aby to nowe mieszkanie także stanowiło moją wyłączną własność (nie mam z mężem rozdzielności majątkowej). Nie wiem, jak to zrobić. Czy dobrym pomysłem byłoby, aby siostra kupiła mieszkanie i mi je przepisała? Co mi Państwo radzą?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (K.r.o.).

 

Stosownie do art. 31 § 1 K.r.o. – „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

 

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

 

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.”

 

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

 

Zgodnie z art. 33 tej ustawy – „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

 

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

 

Jak więc z tego wynika, ma Pani rację, twierdząc, że nabyte w czasie trwania małżeństwa (wspólności majątkowej) mieszkanie weszło do Pani majątku osobistego i w razie ewentualnego rozwodu (separacji, rozdzielności majątkowej) nie podlega podziałowi.

 

Musi Pani wiedzieć, że powyższe przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a więc bez względu na to co zostanie napisane w akcie notarialnym, regulują one przynależność danego przedmiotu do każdego z majątków. Dlatego nawet jeżeli obecnie notariusz napisałby, że mieszkanie wejdzie do Pani majątku osobistego, to Pani mąż mógłby żądać uznania tego oświadczenia za bezskuteczne w sprawie w o podział majątku wspólnego.

 

Powinna Pani skorzystać z dobrodziejstwa przewidzianego przez pkt 10 art. 33 K.r.o., który reguluje zasadę tzw. surogacji.

 

Przez pojęcie surogacji rozumie się zastąpienie w pewnej masie majątkowej jednego przedmiotu innym przedmiotem. Wskazać należy, że w powyższym przepisie surogacja obejmuje zarówno tzw. surogację bezpośrednią (zamiana jednej rzeczy na inną), jak i surogację pośrednią (rzecz zostaje sprzedana, a uzyskana kwota przeznaczona na nabycie innej rzeczy).

 

W orzecznictwie wskazano, że do wystąpienia surogacji konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek:

 

  • po pierwsze, wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego oraz nabycie innego przedmiotu następuje w wyniku jednego zdarzenia;
  • po drugie, przedmiot nabyty zostaje uzyskany kosztem majątku odrębnego (obecnie osobistego) także w sensie ekonomicznym (tak wyrok SN z 12 maja 2000 r., V CKN 50/2000, Lexis.pl nr 1631414).

 

Co do drugiej przesłanki nie budzi ona wątpliwości, jednak rygorystyczne przestrzeganie wymagania, aby wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego i nabycie innego przedmiotu następowało w wyniku jednego zdarzenia, prowadziłoby do ograniczenia surogacji jedynie do surogacji bezpośredniej (np. zamiana rzeczy należącej do majątku osobistego na inną rzecz). Tylko w takich sytuacjach jedno zdarzenie (zawarcie umowy zamiany) prowadzi do zbycia i nabycia własności rzeczy. Należy zatem przyjąć, że przesłanka taka nie jest konieczna i do majątku osobistego wejdzie w wyniku surogacji przedmiot majątkowy nabyty w pewnym ciągu zdarzeń (np. zbycie rzeczy należącej do majątku osobistego – wejście do tego majątku wierzytelności z tytułu należnej ceny – realizacja roszczenia i nabycie określonej kwoty pieniędzy – nabycie za uzyskane środki innej rzeczy).

 

Przedmiot nabyty może mieć inną naturę niż przedmiot zbyty (tak M. Sychowicz, w: Kodeks rodzinny..., uwaga nb 77 do art. 33; autor podaje przykład wierzytelności uzyskanej przy sprzedaży rzeczy należącej do majątku osobistego), a także inny tytuł prawny.

 

Jeżeli określony przedmiot mający wejść do majątku osobistego w wyniku działania surogacji jest nabywany w drodze czynności prawnej, w treści tej czynności nie musi znaleźć się postanowienie odnoszące się do tej kwestii. Moim jednak zdaniem, dla Pani pewności w akcie notarialnym taka wzmianka powinna zostać zamieszczona. Skutek w postaci surogacji następuje wprawdzie ex lege, jednak możliwe jest, jak się powszechnie przyjmuje, wyłączenie działania surogacji. Uzyskany przedmiot majątkowy wejdzie wówczas do majątku wspólnego małżonków, a środki na jego nabycie pochodzące z majątku osobistego podlegają rozliczeniu na podstawie art. 45.

 

W orzecznictwie wskazuje się, że możliwe jest skonstruowanie domniemania faktycznego, zgodnie z którym rzeczy nabywane przez jedno z małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej zostały nabyte ze środków pochodzących także z majątku wspólnego. Nabycie określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego musi wynikać nie tylko z oświadczenia małżonka, ale przede wszystkim z całokształtu okoliczności istotnych z punktu widzenia przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (tak aktualny wyrok SN z 17 maja 1985 r., III CRN 119/85, LexisNexis nr 310288, OSPiKA 1986, nr 9-10, poz. 185, z aprobującą glosą Z. Gawlika, tamże, s. 410, oraz z aprobującą glosą z pewnymi zastrzeżeniami M. Goettla, OSPiKA 1988, nr 5, poz. 131, s. 248).

 

Poważne trudności powstają, gdy małżonek nabywa określony przedmiot za środki pochodzące częściowo z majątku osobistego, a częściowo z majątku wspólnego. Taka sytuacja nastąpi zapewne w Pani przypadku, bowiem sprzeda Pani mieszkanie mniejsze, a kupi większe – sfinansowane w całości ze sprzedaży mieszkania oraz częściowo z innych środków (zapewne z majątku wspólnego).

 

Pod rządem Kodeksu rodzinnego z 1950 r. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że w takiej sytuacji nabyty przedmiot wchodzi do majątku wspólnego, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej (tak uchwała SN z 13 listopada 1962 r., III CO 2/62, LexisNexis nr 315892, OSNCP 1963, nr 10, poz. 217 z aprobującą glosą S. Szera, OSPiKA 1963, nr 9, poz. 238, s. 535). Stanowisko to spotkało się z dosyć powszechną krytyką doktryny, co wpłynęło na zmianę linii orzecznictwa. Obecnie przyjmuje się, że o zaliczeniu nabywanego przedmiotu do majątku wspólnego lub osobistego decyduje porównanie wielkości środków użytych z tych majątków. Nabyty przedmiot wchodzi do tego majątku, z którego pochodzi przeważająca część środków (tak postanowienie SN z 10 kwietnia 2013 r., IV CSK 521/2012, OSNC-ZD 2013, nr D, poz. 83, a wcześniej wyrok SN z 23 maja 2000 r., V CKN 50/2000, Lexis.pl nr 1631414 oraz z 18 stycznia 2008 r., V CSK 355/2007, Lexis.pl nr 2044672; orzeczenia te odnosiły się do stanu prawnego sprzed 20 stycznia 2005 r., jednak zachowały aktualność). Pozostałe środki stanowią nakład i podlegają rozliczeniu zgodnie z art. 45.

 

W przypadku gdy nie występuje zdecydowana dysproporcja pomiędzy wielkością środków przeznaczonych z poszczególnych majątków, należy przyjąć, że nabyty przedmiot wchodzi w odpowiednich częściach do majątku wspólnego oraz do majątku osobistego (bądź majątków osobistych). Takie stanowisko jest powszechnie akceptowane w doktrynie (zob. np. J. Pietrzykowski, w: J. Gajda, J. Ignatowicz, J. Pietrzykowski, K. Pietrzykowski, J. Winiarz, Kodeks rodzinny..., 2012, uwaga nb 58 do art. 33, i tam powołaną dalszą literaturę).

 

Surogacja nie występuje, gdy przedmiot należący do majątku osobistego został zużyty lub sprzedany, uzyskane pieniądze wydano, a następnie z bieżących dochodów został nabyty przedmiot tego samego rodzaju i o tym samym przeznaczeniu gospodarczym (tak aktualne orzeczenie SN z 18 października 1961 r., 4 CR 957/60, LexisNexis nr 317034, OSN 1962, nr IV, poz. 144).

 

Nikt nie da Pani gwarancji, że powyższe orzecznictwo nie ulegnie zmianie na przestrzeni lat, ale obecnie, jak wynika właśnie z powyższego, jeżeli zakupi Pani mieszkanie, np. za 90% ceny z majątku osobistego, a w 10% dopłaci Pani np. ze swojego wynagrodzenia, lub z wynagrodzenia Pani męża lub ze wspólnie zaoszczędzonych środków, to mieszkanie powinno wejść do Pani majątku osobistego, zaś pozostała część (10% wartości) powinna podlegać rozliczeniu z Pani mężem.

 

Nie ukrywam, że od nieoczekiwanych zmian linii orzeczniczej uchroniłoby Panią przekazanie 100% kwoty z Pani majątku osobistego. Sprawa będzie prosta, jeżeli za cenę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania, zakupi Pani mieszkanie większe bez żadnych dopłat (teoretycznie możliwe, gdy sprzeda Pani lokal wyposażony lub cenniejszy ze względu choćby na lokalizację, a kupi lokal w gorszym stanie lub w gorszej lokalizacji).

 

Jeżeli nie będzie to możliwe, proszę nie rozważać darowizny na rzecz Pani siostry (za duże ryzyko, nawet jeżeli ma Pani zaufanie do siostry, ale bywa różnie), a raczej proszę się postarać o darowiznę od Pani siostry na Pani rzecz. Darowizna ta weszłaby do Pani majątku osobistego (art. 33 pkt 2 K.r.o.) i uzyskanymi z niej środkami uzupełni Pani nadwyżkę wartości. W ten sposób w 100% opłaci Pani majątkiem osobistym zakup nowego mieszkania. Jak już jednak wspominałem, wzmianka o pochodzeniu środków na zakup powinna znaleźć się w akcie notarialnym kupna mieszkania (wprawdzie nie jest to konieczne, jednak proszę nie pozostawiać nic interpretacji sądu).

 

Proszę również zadbać, aby darowizna była uważana za rzeczywistą (a nie pozorną), dlatego powinna być zgłoszona do urzędu skarbowego (zwolniona od podatku, jednak musi być zgłoszona), przelana wyłącznie na Pani rachunek bankowy (nie wspólny z mężem).

 

Oczywiście jest to przykład modelowy, chociaż zdaję sobie sprawę, że nie każdy takie działania może wykonać.

 

Co do pomysłu darowizny lokalu: zapewne chciałaby Pani, aby to siostra w Pani imieniu kupiła lokal i darowała go z powrotem Pani. Poza samym ryzykiem niezwrócenia lokalu, pozostają spore koszty wynikające z taksy notarialnej darowizny nieruchomości. Decyzja jednak należy do Pani.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery + 0 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl