Mamy 10 708 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania, w którym właściciel dokonał przeróbek budowlanych

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 26.11.2016

Chcielibyśmy kupić mieszkanie w kamienicy, w którym właściciel dokonał pewnych przeróbek budowlanych. Dwa lata temu przeprowadził remont polegający na wyburzeniu niektórych ścian działowych oraz wybił otwór drzwiowy w ścianie nośnej bez projektu i pozwolenia na budowę. W jaki sposób możemy zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej i późniejszej kupna, aby w razie kontroli nie ponosić odpowiedzialności z tytułu źle wykonanego remontu?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W poprzednim stanie prawnym (do 28 czerwca 2015 r.) remont i przebudowa lokalu wymagały pozwolenia na budowę, aktualnie art. 30 ust. 1 pkt 2a i 2b Prawa budowlanego stanowi, że na remont i przebudowę wymagane jest zgłoszenie.

 

Remontem w rozumieniu ustawy jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego), przebudową natomiast – wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).

 

W przypadku wykonania remontu czy przebudowy bez wymaganego zgłoszenia (pozwolenia) na budowę stosowana jest procedura naprawcza określona w art. 50-51 Prawa budowlanego (przytoczę je poniżej udzielonej odpowiedzi). Nakazane w decyzji naprawczej czynności musi wykonać inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego na swój koszt (art. 52 Prawa budowlanego). Właściciel lokalu może zatem być obciążony obowiązkiem wykonania inwentaryzacji robót, odpowiednich ocen technicznych i ekspertyz, obowiązkiem przywrócenia do stanu poprzedniego (rozbiórki).


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

W orzecznictwie przyjmuje się, że w pierwszej kolejności przedmiotowymi obowiązkami jest obciążony inwestor mający tytuł prawny do obiektu, a dopiero w drugiej kolejności właściciel lub działający w jego imieniu zarządca (zob. komentarz do art. 61). Oczywiście nawet wówczas, gdy adresatem decyzji o nakazaniu rozbiórki obiektu budowlanego jest inwestor, stronami postępowania są wszyscy współwłaściciele nieruchomości (wyrok NSA z 21 lutego 2002 r., II SA/GD 1705/99).

 

Ponieważ w Państwa wypadku inwestor nie miałby już tytułu prawnego do lokalu, obowiązkiem wykonania wskazanych czynności byliby obciążeni Państwo (por. także: wyrok NSA z dnia 6 marca 2008 r., sygn. akt: II OSK 158/07, wyrok NSA z dnia 27 marca 2007 r., sygn. akt: II OSK 522/06, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 listopada 2014 roku, sygn. akt: II SA/Ke 747/14). „Kryterium wyboru spośród trzech wymienionych w art. 52 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (…) podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 lutego 2012 r. II SA/Wr 653/11). To każdorazowo jednak organ decyduje, kto będzie adresatem decyzji (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 listopada 2014 r., II SA/Po 538/14).

 

Warto nadmienić, że niewykonanie wskazanych w decyzji obowiązków będzie skutkowało wdrożeniem postępowania egzekucyjnego, tj. będzie mogła być m. in. zastosowana grzywna w celu przymuszenia, a następnie wykonanie zastępcze na koszt zobowiązanego (por. art. 127 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji).

 

Niewykonanie obowiązków wskazanych w decyzji stanowi także wykroczenie i zagrożone jest karą aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny (art. 92 ust. 2 Prawa budowlanego).

 

Niestety umową stron nie będą mogli Państwo zmienić tak określonej w ustawach administracyjnych odpowiedzialności.

 

Jedyne, co mogą sobie Państwo zapewnić, to możliwość dochodzenia od sprzedającego zwrotu poniesionych kosztów w związku z działaniem organów administracyjnych czy koniecznością zapłaty odszkodowań za szkody wynikające z dokonanej przebudowy (remontu). Zaznaczam jednak, że jeśli z umowy będzie można wnioskować albo też w inny sposób sprzedający udowodni, że Państwo wiedzieli o istnieniu wady prawnej lokalu, nie będą mogli Państwo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady prawne (co do budynków taka rękojmia obowiązuje przez 5 lat od wydania lokalu). W umowie mogą Państwo zatem zastosować albo wyraźne wskazanie, z którego wynikała będzie Państwa wiedza co do takiej wady (takie sformułowanie będzie najlepsze, jeśli i tak w inny sposób sprzedający mógłby udowodnić Państwa wiedzę) albo sformułowanie bardziej ogólne, które pozwoli powołać się także na rękojmię.

 

Jeśli zachodzi ta pierwsza sytuacja, mogą Państwo wskazać w umowie: „Sprzedający oświadcza, iż przyjmuje na siebie odpowiedzialność za wszelkie koszty, które mogą być poniesione przez Kupujących w przyszłości, a wynikające z nieprawidłowo pod względem prawnym lub faktycznym wykonanych remontów lokalu”.

 

Jeśli zachodzi natomiast druga sytuacja, mogą Państwo wskazać: „Sprzedający oświadcza, iż lokal nie jest obciążony żadnymi wadami prawnymi, w tym wynikającymi z wykonywania prac remontowych bez koniecznych pozwoleń, zgłoszeń i projektów”, „Strony rozszerzają odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne lokalu do (np.) 15 lat od wydania lokalu”.

 

W takim wypadku proszę także zadbać o sporządzenie starannej dokumentacji fotograficznej (najlepiej z poświadczoną datą u notariusza bądź z datą podpisaną przez sprzedającego), która dowodziłaby, które prace zostały wykonane przez zbywcę, aby na dalszym etapie nie próbował udowadniać, że któreś z konkretnych prac wykonał Pan, nie sprzedający.

 

Poniżej wspomniane w opinii przepisy Prawa budowlanego:

 

„Art. 50. 1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub

4) 150) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach.

2. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy:

1) podać przyczynę wstrzymania robót;

2) ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

3. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

4. Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja, o której mowa w art. 50a pkt 2 albo w art. 51 ust. 1.

5. Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie.

Art. 50a. Właściwy organ w przypadku wykonywania robót budowlanych – pomimo wstrzymania ich wykonywania postanowieniem:

1) o którym mowa w art. 48 ust. 2 oraz w art. 49b ust. 2 – nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części;

2) o którym mowa w art. 50 ust. 1 – nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Art. 51. 1. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, właściwy organ w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

1a. W przypadku istotnego odstąpienia od projektu budowlanego z naruszeniem art. 36a ust. 1a, przepisy ust. 1 pkt 3 oraz ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio.

2. W przypadku wydania nakazu, o którym mowa w art. 50a pkt 2, decyzje, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lub 3, wydaje się po wykonaniu obowiązku określonego w tym nakazie.

3. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję:

1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo

2) w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

4. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

5. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

6. Przepisów ust. 4 i 5 dotyczących pozwolenia na użytkowanie nie stosuje się do robót budowlanych innych niż budowa bądź przebudowa obiektu budowlanego lub jego części.

7. Przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1.”

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 plus 3 =

»Podobne materiały

Zmuszenie brata do zabrania swoich rzeczy z mojego mieszkania

W moim mieszkaniu mieszkał brat, który jednak po ślubie wyprowadził się gdzieś z żoną. Pozostawił w jednym z pokoi swoje stare rzeczy, w tym meble, i zamknął go na klucz. Jak mogę go zmusić do opróżnienia pomieszczenia? Chcemy z mężem zrobić remont.

Głośne imprezy – zakłócanie ciszy nocnej przez studentów

Moi sąsiedzi to młodzi ludzie (studenci), którzy wynajmują mieszkanie. Co jakiś czas organizują głośne imprezy, które zakłócają ciszę nocną. Wiem, że mogę wezwać policję, ale to na pewno nie rozwiąże problemu. Studenci zapłacą mandat i za jakiś czas znowu będzie to samo. W re

Czynsz za garaż – brak uwzględnienia opłat za wywóz śmieci

Kupiłem garaż na samochód od osoby, która była członkiem innej spółdzielni mieszkaniowej działającej na naszym osiedlu. Notariusz sporządził akt notarialny i stałem się właścicielem boksu garażowego. Pół roku temu został spisany akt notarialny pomiędzy mną a zarządem spółdzi
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »