.
Mamy 12 090 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 28.05.2012

Mam zamiar kupić mieszkanie zabezpieczone wpisem hipotecznym do umowy kredytu udzielonego właścicielowi. Uzgodniliśmy, że podpiszemy umowę przedwstępną, w której sprzedający zobowiązuje się w ciągu 60 dni zwolnić hipotekę. Ja mam wpłacić 40% umówionej ceny za mieszkanie. Czy taka forma jest dla mnie bezpieczna? Czy umowa przedwstępna powinna mieć formę notarialną? Czy zameldowanie mnie w mieszkaniu zwiększa moje prawa do niego?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwe.

 

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawia się w celu zabezpieczenia oznaczonej, konkretnej wierzytelności pieniężnej na nieruchomości. Istota hipoteki polega na tym, że wierzyciel (np. bank) ma prawo dochodzenia zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, i to bez względu na to, czyją stał się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

 

Z chwilą sprzedaży obciążonej nieruchomości oprócz dłużnika osobistego (czyli tego, kto zaciągnął dług) pojawia się dłużnik rzeczowy – nabywca nieruchomości.

 

Stroną umowy kredytu jest nadal wyłącznie pierwszy właściciel nieruchomości, i to on musi dług spłacić. Nabywca nieruchomości musi mieć jednak świadomość, że jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel może skierować roszczenie przeciw niemu. Dlatego też warto doprowadzić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jeszcze przed zawarciem umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości.

 

Bezpiecznym dla Pana rozwiązaniem jest zawarcie w umowie przedwstępnej zapisu, zgodnie z którym część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio na konto banku na poczet spłaty kredytu, a dopiero reszta zasili konto sprzedającego. Tym samym dopiero różnica między ceną sprzedaży a zadłużeniem w dniu transakcji zasili konto sprzedającego mieszkanie. Warto więc ustalić, że cena zostanie zapłacona w ratach (transzach) i pierwsze raty zostaną przeznaczone na poczet spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Najlepiej zastrzec, by kwota zadatku została bezpośrednio przelana na konto banku, w którym sprzedający ma kredyt.

 

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

 

Tylko bowiem forma aktu notarialnego umożliwi Panu dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Chodzi o to, by zawarcie umowy przedwstępnej wywołało tzw. silniejszy skutek umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). W przeciwnym razie w sytuacji, gdy Pański kontrahent będzie uchylał się zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostanie Panu dochodzenie jedynie odszkodowania tytułem naprawienia wyrządzonej szkody. Innymi słowy, niezawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego spowoduje wystąpienie tylko słabszego skutku umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego).

 

Tym samym tylko zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego gwarantuje Panu możliwość żądania przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie sprzedawcy o przeniesieniu na Pana własności nieruchomości. Potwierdza to art. 64 Kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu „stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie”. Oznacza to, że na wypadek gdyby sprzedający uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sąd stwierdza zamiast niego, że mieszkanie zostało Panu sprzedane.

 

Natomiast gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie niewywiązania się jednej ze stron z tej umowy druga strona może dochodzić od niej jedynie odszkodowania (za poniesioną szkodę), a nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, może zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości.

 

Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). Po upływie powyższego terminu kontrahent będzie mógł uchylić się od spełnienia Pańskiego roszczenia.

 

Niestety zameldowanie nie daje Panu żadnych praw własności do lokalu. Meldunek to wyłącznie wymóg administracyjny.

 

Dodam także, że w umowie proszę dopilnować, by owe 40% ceny zostało określone jako zadatek, a nie zaliczka. Kwota wręczona drugiej stronie staje się zadatkiem tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie – bez tego zaznaczenia będzie to zaliczka. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Tym samym jeśli sprzedawca nie wykona umowy – będzie Pan mógł żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII - 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton