Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania, którego współwłaściciel został uznany za zmarłego

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 02.08.2010

Zamierzam kupić mieszkanie. W księdze wieczystej określono dwóch właścicieli mieszkania – brata i siostrę. Siostra jednak niedawno została uznana sądownie za zmarłą (zaginęła dawno temu). W wyniku tego jej część mieszkania (50%) została podzielona między współwłaściciela i drugiego brata. Czy nalegać, aby właściciele przed podpisaniem umowy sprzedaży wprowadzili zmiany do księgi wieczystej? Co w przypadku, jeśli osoba uznana za zmarłą kiedyś skontaktuje się z rodziną, dopominając się swoich praw do mieszkania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najważniejsze jest, by spadkobiercy legitymowali się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. Nie ma bowiem potrzeby, by spadkobiercy, których prawa do spadku potwierdza prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, byli wpisani do księgi wieczystej jako właściciele nieruchomości wchodzącej w skład tego spadku, a której kupnem jest Pan zainteresowany. Nie powinien mieć Pan zatem żadnych problemów z wpisem siebie jako nabywcy do księgi wieczystej, z tym że do wniosku o wpis – obok umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego – należy załączyć postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

 

Niemniej nie ulega wątpliwości, że kupno nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej jest w każdym przypadku bezpieczniejsze. Nie można bowiem przecenić rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych, która oznacza, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe” (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

 

Możliwa jest sytuacja, że rodzeństwo jeszcze przed zaginięciem siostry sprzedało już przedmiotową nieruchomość, ale prawa nabywcy nie zostały jeszcze w księdze ujawnione. W tej sytuacji spadkobiercy nie mogliby skutecznie sprzedać domu, gdyż nie wchodziłby on w skład spadku. Może ten przykład wydaje się mało prawdopodobny, niemniej chcę poinformować Panią o wszystkich zagrożeniach.

 

Innym zagrożeniem jest to, że może okazać się, że osoby, które zostały uznane za spadkobierców, w rzeczywistości spadkobiercami nie są (bo przykładowo odnajdzie się testament czy okaże się, że zmarła pozostawiła dzieci czy wnuki), co może spowodować zmianę postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

 

Natomiast przede wszystkim musi Pani pamiętać, że jeśli okaże się, że siostra żyje, postanowienie o uznaniu za zmarłą, a w konsekwencji również postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, zostaną uchylone. Zgodnie bowiem z art. 542 Kodeksu postępowania cywilnego „w razie przeprowadzenia dowodu, że osoba uznana za zmarłą albo której zgon został stwierdzony pozostaje przy życiu, sąd postanowienie uchyli”. Ponadto w myśl art. 543 „jeżeli osoba, którą uznano za zmarłą lub której zgon stwierdzono, zjawi się osobiście w sądzie i wykaże swoją tożsamość, sąd niezwłocznie i bez dalszego postępowania uchyli postanowienie orzekające uznanie za zmarłego lub stwierdzenie zgonu”.

 

Odpis prawomocnego postanowienia uchylającego orzeczenie o uznaniu za zmarłego lub stwierdzającego zgon sąd powinien przesłać:

 

  1. do urzędu stanu cywilnego właściwego dla dzielnicy Śródmieście miasta stołecznego Warszawy celem skreślenia aktu zgonu oraz
  2. do sądu spadku – chyba że sam jest tym sądem – celem wdrożenia z urzędu postępowania o uchylenie stwierdzenia nabycia spadku po żyjącym, który został uznany za zmarłego.

 

Jeśli natomiast kupi Pani nieruchomość od spadkobierców wpisanych w księgę wieczystą, w razie zaistnienia powyższych zdarzeń na Pani rzecz będzie działała rękojmia wiary ksiąg wieczystych, chroniąca nabywców, którzy nabyli nieruchomości od właścicieli wpisanych w księgę wieczystą, którzy w rzeczywistości właścicielami nie są.

 

Reasumując, pomimo iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości jeszcze przed wpisem aktualnego właściciela do ksiąg wieczystych, może lepiej – z uwagi na powyższe zagrożenia – poczekać na ten wpis. W międzyczasie może Pani zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy plus 6 =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »