Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup lokali użytkowych, jak odzyskać VAT?

Autor: Wioleta Biel • Opublikowane: 11.06.2016

Rozważam zakup dwóch lokali użytkowych. Nie prowadzę działalności gospodarczej, nie posiadam żadnych lokali, które bym wynajmował. W obydwu przypadkach pytanie brzmi: w jaki sposób przeprowadzić sprzedaż, abym jako kupujący mógł odzyskać 23% VAT od ceny brutto tych lokali? Pierwszy lokal stanowi współwłasność matki i syna. Lokal jest wynajmowany na potrzeby handlu. Matka prowadzi działalność gospodarczą, ale przychodu z najmu lokalu nie włączała do swej działalności. Nie odliczała do tej pory VAT z faktur, które wystawiała w związku z najmem. Drugi lokal stanowi własność spółki z o.o. Wynajmowany jest przez inną firmę. Przychody z najmu dokumentowano fakturami VAT. Dodatkowe pytanie w tym przypadku brzmi: czy cena najmu netto + VAT stanowić będzie dla mnie dochód do opodatkowania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pierwszy przypadek – zakup od osoby fizycznej

 

Zakup używanego lokalu komercyjnego może, lecz nie musi, podlegać VAT. W tej kwestii ustawa pozostawia wybór stronom transakcji. Jeżeli sprzedający jest podatnikiem VAT, będzie się starał sprzedaż opodatkować. Natomiast osoba prywatna raczej wybierze zwolnienie. Jeżeli sprzedający zdecyduje się skorzystać ze zwolnienia od VAT, to koszt transakcji ponoszony przez kupującego wzrośnie o 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Drugi przypadek – zakup od spółki z o.o.

 

Podatek VAT pojawi się przy zakupie lokalu komercyjnego.

 

PRAWO DO DOLICZENIA VAT

 

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Wynika to z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

 

ZNAMIONA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

 

Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447, z późn. zm.; dalej: „SDG”) określiła, kogo uznaje się za przedsiębiorcę w rozumieniu jej przepisów. Przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy SDG jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Za przedsiębiorców, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy SDG, uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej. Definicję „działalności gospodarczej” zawiera natomiast art. 2 ustawy SDG, zgodnie z którym działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Spełnianie łącznie przesłanek z art. 4 i art. 2 ustawy SDG pozwala uznać podmiot za przedsiębiorcę wykonującego działalność gospodarczą.

 

„W świetle tej ustawy przedsiębiorcą jest zatem m.in. każda osoba fizyczna prowadząca we własnym imieniu zarobkową działalność handlową czy usługową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.”

 

Mając to na uwadze, podkreślić należy, że istnieje spore ryzyko, iż organ podatkowy zakwalifikuje Pana działalność jako działalność gospodarczą. Niemniej jednak brak możliwości wystawiania faktury przedsiębiorcom za wynajem lokalu może być również niekorzystną decyzją biznesową.

 

Przedsiębiorcy, jeżeli mają już za coś płacić, chcą mieć to udokumentowane fakturą, która daje im prawo do odliczenia. W przeciwnym przypadku, otrzymując np. rachunek i kwotę na tym rachunku, przedsiębiorca traci prawo do tak korzystnej dla niego możliwości odliczania VAT. Oczywiście całość kwoty jest dla niego kosztem podatkowym, jednak z doświadczenia wiem, że przedsiębiorcy preferują możliwość odliczania VAT.

 

Dla Pana z kolei całość kwoty otrzymanej z tytułu najmu będzie podlegała opodatkowaniu.

 

Dlaczego warto zacząć najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

 

Zasady rozliczania dochodu uzyskiwanego z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej są bardzo podobne do zasad ogólnych. Identyczne są zasady ustalania wysokości przychodu (w wysokości uzyskiwanego czynszu) oraz kosztów uzyskania przychodów (amortyzacja + wydatki ponoszone na lokal). Gdy prowadzi Pan działalność gospodarczą, może Pan amortyzować lokale, co dodatkowo obniży podstawę do opodatkowania. W zależności od tego o jakim czynszu mówimy, należy jeszcze się upewnić, czy nie wpadnie Pan w drugi prób podatkowy tj. 32%.

 

Mając na uwadze powyższe, najbardziej optymalnym sposobem najmu lokali, w mojej ocenie, jest najem poprzez prowadzenie działalności gospodarczej. Dodatkowo, jeżeli przewidywany dochód z najmu przekroczy kwotę 85 528 zł, rekomenduje zastosowanie podatku liniowego wg stawki 19%.

 

Innej możliwości, aby odzysk zapłacony VAT w przypadku zakup lokalu jako czynny podatnik VAT, nie ma.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem - 0 =

»Podobne materiały

Darowizna mieszkania a zadłużenie komornicze

Moja ciocia chce wykupić mieszkanie. Ponieważ nie ma na to pieniędzy, ja zapłaciłabym za to mieszkanie, a ciocia by mi to mieszkanie podarowała. Ciocia ma jednak zadłużenie komornicze na ok. 30 000 zł. Czy więc po wykupie mieszkania może mi je zapisać? Co z tym zadłużeniem komorniczym? Chętnie

 

Wybór przewodniczącej rady nadzorczej bez podjęcia uchwały

Na posiedzeniu RN zrezygnowała ze swojej funkcji przewodnicząca RN. Na tym samym posiedzeniu wybrano nową przewodniczącą, ale nie podjęto uchwały o wyborze przewodniczącej! Regulamin RN stanowi, że RN podejmuje swoje decyzje w formie uchwały. Czy zatem nowa przewodnicząca miała prawo zwoływać p

 

Naruszenie prawa własności przez sąsiada

Sąsiad wjechał ciągnikiem na swoją wąską drogę, naruszając sąsiadującą działkę, która jest moją własnością. Policja nakazała udostępnić sąsiadowi wjazd. Czy sąsiad naruszył moje prawo własności?

 

Monitoring sąsiada skierowany na inną posesję

Sąsiad zainstalował na swoim domu kamerę, która monitoruje jego posesję, ale częściowo również i moją. Stąd pytanie: czy sąsiad ma prawo monitorować także sąsiednią posesję?

 

Utrzymanie czystości przez właściciela gołębnika

Mój sąsiad ma gołębnik bardzo blisko granicy z moim ogrodem. Oczywiście ptaki zanieczyszczają moją posesję, zapach też jest trudny do zniesienia. Prosiłem go wielokrotnie o usunięcie lub przeniesienie gołębnika, ale bez skutku. Jak walczyć o utrzymanie czystości przez sąsiada?

 

Pensum łączone nauczyciela mianowanego a urlop

Jestem nauczycielem mianowanym, pracuję w zespole szkolno-przedszkolnym. W tym roku szkolnym spotkała mnie nowa sytuacja, a mianowicie otrzymałam pensum łączone 19 godzin, z czego 9/18 w szkole i 10/20 etatu specjalisty w przedszkolu i 7 godzin ponadwymiarowych w szkole. Problem dotyczy mojego urlop

 

Odmowa wykupu mieszkania zakładowego

Pracuję ona od 1994 r. w administracji spółdzielni mieszkaniowej w ramach umowy o pracę i z tą spółdzielnią mam zawartą umowę najmu mieszkania do czasu wygaśnięcia umowy o pracę. Wysłałem pismo do spółdzielni z prośbą o wykupienie mieszkania zakładowego, powołując się na art. 12 ust. 1 ustawy z dnia

 

Zwolnienie z kosztów rozwodu w Niemczech

Jestem Polką, mieszkam w Niemczech i zawarłam tu związek małżeński z obywatelem Hiszpanii. Mąż wystąpił niedawno o rozwód. Jakich kosztów postępowania powinnam się spodziewać? Czy mogę wystąpić o zwolnienie z opłat? Jeśli rozwód nastąpi z winy męża, to czy będzie możliwe uzyskanie od niego alimentów

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »