Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup nowego mieszkania przed sprzedażą starego

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 14.06.2017

Miałem zamiar sprzedać mieszkanie i dopiero za uzyskane środki kupić drugie, w innym miejscu. Niestety sprzedaż się opóźnia, a ja muszę już dziś dokonywać wpłat w ratach na nowe, budujące się mieszkanie – zgodnie z podpisaną umową. Jakie należy podjąć działania, by uchronić lub zminimalizować opodatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży „starego” mieszkania? Obecnie finansuję raty na nowe z oszczędności.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i prawa wieczystego użytkowania gruntów – stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem przy sprzedaży po upływie ww. terminu podatku w ogóle się nie płaci, bez względu na jaki cel i kiedy przeznaczone zostaną środki.

 

Odnośnie zaś sprzedaży przed upływem ww. terminu, to podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest tu dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (niekiedy powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). Kosztami zatem są w przypadku odpłatnego zbycia odpłatnie nabytego mieszkania, zgodnie z ust. 6c art. 22, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

 

Inaczej jest w przypadku nabycia w sposób nieodpłatny. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa powyżej, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia np. mieszkania nabytego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

 

Rozliczenia po sprzedaży z US dokonuje się zeznaniem PIT-39, które składa się do dnia 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, zatem przy zbyciu w 2016 r. nieruchomości należy złożyć PIT-39 do końca kwietnia 2017 r. i w tym też terminie należy wpłacić ewentualny podatek, chyba że zadeklaruje się chęć skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych. Wspomniany przepis stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Katalog dopuszczalnych wydatków na własne cele mieszkaniowe zawiera art. 21 ust. 25. Mieści się w nim nabycie mieszkania.

 

By zatem środki ze sprzedaży mieszkania mogły korzystać ze zwolnienia, całość przychodu musi Pan od dnia odpłatnego zbycia wydatkować na własny cel mieszkaniowy. Zgodne z warunkami zatem będą wydatki dokonane po zbyciu mieszkania, również po zbyciu mieszkania będzie musiało nastąpić nabycie nowego mieszkania, jeśli będzie miało miejsce wcześniej to ani koszt nabycia ani nawet późniejsza spłata raty nie będą zgodne z celem zwolnienia (tak interpretuje ww. przepis większość organów podatkowych).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus 2 =

03.04.2018

Transakcje wiązane ( sprzedaż starego i zakup nowego mieszkania) nie należą do prostych pod względem samej struktury oraz negocjacji. Dodatkowo pojawiają się dodatkowe aspekty dot. podatku. Stąd moje pytanie, gdyż nie jestem ekspertem w kwestiach podatkowej. Jak wygląda, w aspekcie podatkowym, nadpłaty kredytu hipotecznego (mieszkaniowego przeznaczonego na zakup 2 nieruchomości ) ze środków pozyskanych ze sprzedaży 1 nieruchomości?
Pozdrawiam serdecznie, michał

Michał autro bloga JakKupicMieszkanie.com

»Podobne materiały

Opodatkowanie dochodu z wykładu na uczelni zagranicznej

Jaki podatek powinienem zapłacić od dochodu 2600 euro z wykładu na uczelni w Hiszpanii? Jest to mój jedyny dochód do opodatkowania w 2009 r. Na uniwersytecie w Hiszpanii przedstawiłem certyfikat rezydencji podatkowej w Polsce, w związku z tym nie pobrano ode mnie tam podatku, tylko wypłacono mi

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »