Zakup nieruchomości z nieuregulowanym przyłączem do kanalizacji

Roszczenie właściciela usunięcia urządzeń lub wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości

Pańskie obawy są jak najbardziej uzasadnione. Skoro bowiem nie ma uregulowanej kwestii – formalnie – użytkowania studzienki na działce sąsiedniej, to jej właściciele będą mogli od Panna żądać:

1. usunięcia (przesunięcia) przyłącza; mamy tu jednak do czynienia z kanalizacją, więc sądy nie zgadzają się na takie rozwiązania ze względu na zasady współżycia społecznego;
2. wynagrodzenia za ustanowienie służebności

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego właścicielowi nieruchomości przysługuje w stosunku do osoby naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie posiadania – roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości oraz o usunięcie przedmiotowych urządzeń (wyrok SN z dnia 6.01.2005 r., sygn. III CK 129/2004).

Ustanowienie odpłatnej służebności dla już istniejącej infrastruktury kanalizacyjnej

Korzystanie z nieruchomości w ramach służebności nie pozbawia właściciela władztwa fizycznego nad rzeczą, a więc wynagrodzenie powinno być ustalone proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie szkodę właściciela z uszczuplenia prawa własności. Istotne jest też, aby suma wynagrodzenia, nawet w odległej perspektywie czasowej, nie przekraczała wartości obciążonej nieruchomości – jeżeli ze względu na stopień ingerencji, pomimo istnienia urządzeń na nieruchomości, pomimo ich posadowienia na niej, może być ona nadal wykorzystywana przez właściciela. Wskazówką powinien być także sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości, a także to, czy możliwość zabudowy części nieruchomości, przez które przebiega infrastruktura przesyłowa, jest wyłączona, nie tylko z uwagi na istnienie urządzeń, ale też ze względu na inne okoliczności i uwarunkowania prawne.

Nade wszystko wynagrodzenie powinno być odpowiednie, a zatem ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2010 r., sygn. akt II CSK 444/09, Lex nr 578038, postanowienia Sądu Najwyższego z: 18 kwietnia 2012 r., sygn. akt V CSK 190/11, Lex nr 1212828 i 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 491/12, Lex nr 1394096).

Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Jednakże nie ma podstaw, aby ustalając wynagrodzenie za ustanowienie służebności dla infrastruktury już istniejącej w dacie nabycia nieruchomości przez właściciela sięgać do wartości działki bez instalacji. W takiej sytuacji nie spełnia postulatu adekwatności założenie, że podstawą ustalenia wynagrodzenia powinno być odniesienie do różnicy pomiędzy wartością nieruchomości bez obciążenia, a jej wartością z obciążeniem spowodowanym ustanowieniem służebności o treści wynikającej z prawomocnego już postanowienia. Nie uwzględnia ono tego, że nabycie nieruchomości, na której istnieje już instalacja przesyłowa, jest nabyciem z obciążeniem będącym jednym z czynników wpływających na cenę (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 440/12, Lex nr 1294169).

Roszczenie o zapłatę od nowego właściciela za już istniejące przyłącze kanalizacyjne

Wobec tego, aby się zabezpieczyć przed ewentualnymi roszczeniami sąsiada, musiałby Pan posiadać zgodę (umowę) wyrażoną przy realizacji tej nitki kanalizacji. Nie jest wykluczone, że takim dokumentem dysponuje przedsiębiorstwo gospodarki komunalnej, co zalecam sprawdzić. Od tego dokumentu, jego treści zależy Pańska ochrona przed przyszłymi roszczeniami. Proszę mieć na uwadze, że zwykłe użyczenie można wypowiedzieć. Zatem jeśli nie ma ustalonej służebności, obawiam się, że nic Pana nie zabezpieczy, a sprzedający nie zrobią tego przez zapewnienie, że zgoda była. Podsumowując: żaden zapis (zapewnienie) od sprzedających Pana nie zabezpieczy.

Co do odległości 2 m sprzedawanego budynku od granicy – sąsiedzi nie mogą mieć w tym zakresie żadnych roszczeń, ale warto byłoby się upewnić, czy budynek jest postawiony zgodnie z przepisami obowiązującymi w momencie budowy. To musi wynikać z dokumentów i odbioru budynku- –zgłoszenie zakończenia budowy albo odbioru.

Reasumując: zanim zdecyduje się Pan na zakup tej nieruchomości, zalecam sprawdzić poruszane tu aspekty prawne nieruchomości.