Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania na działalność gospodarczą - amortyzacja i VAT

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 26.02.2020

Jestem zainteresowany zakupem mieszkania (loftu) od dewelopera na działalność gospodarczą. Budynek jest wpisany do rejestru zabytków i będzie dostosowany do potrzeb mieszkalnych. Umowa z deweloperem jest jako rynek wtórny. Cena zawiera VAT 23%. Chciałbym kupić mieszkanie na działalność gospodarczą z myślą o własnym biurze lub pod wynajem. Jestem płatnikiem VAT. Czy uzasadniona jest amortyzacja indywidualna 10 lat dla takiego mieszkania, jeżeli budynek istnieje od 1910 r.? Jakie podatki będę musiał zapłacić, zakładając pełną 10-letnią amortyzację i sprzedaż mieszkania? Co wtedy będzie z podatkiem VAT, który zamierzam odliczyć po zakupie? Jaka stawka VAT będzie mnie obowiązywała na fakturze za wynajem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup mieszkania na działalność gospodarczą - amortyzacja i VAT

Fot. Fotolia

Amortyzacja indywidualna dla mieszkania

Czy uzasadniona jest amortyzacja indywidualna 10 lat dla takiego mieszkania, jeżeli budynek istnieje od 1910 r.?

 

Kwestia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla nieruchomości jest uregulowana w art. 22j ustawy PIT. Przepis ten podaje, że podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat dla nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 22j ust. 3 ustawy „środki trwałe uznaje się za:

 

1) używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

2) ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

 

Jak czytamy w Komentarzu do ustawy PIT:

 

„Wykorzystywanie środka trwałego przez dany czas musi mieć miejsce przed jego nabyciem przez podatnika. Nie ma zatem możliwości ustalenia indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla środków trwałych, które, będąc własnością podatnika, były używane przed ich wprowadzeniem do ewidencji przez określony czas przez samego podatnika. Nie ma możliwości ustalenia indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla środków trwałych, które zostały wytworzone przez samego podatnika (chyba że po ich wytworzeniu podatnik dokona ich zbycia innemu podmiotowi, a później dokona ich odkupienia)” (A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, Warszawa 2009, s. 763–764).

 

Skoro zatem nieruchomość przed nabyciem była wykorzystywana (co musiało mieć miejsce skoro budynek powstał w 1910 r.), to przysługuje Panu prawo do indywidualnej 10% stawki amortyzacyjnej. Należy podkreślić, że wykorzystywanie przez poprzedniego właściciela nie musi być związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Również prywatne wykorzystywanie nieruchomości sprawia, że jest ona uważana za używaną.

Sprzedaż mieszkania po okresie amortyzacji

Jakie podatki będę musiał zapłacić, zakładając pełną 10-letnią amortyzację i sprzedaż mieszkania? Co wtedy będzie z podatkiem VAT, który zamierzam odliczyć po zakupie?

 

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT odpłatne zbycie środków trwałych wykorzystywanych w prowadzonej działalności powoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c ustawy.

 

Wspomniany art. 14 ust. 2c podaje natomiast, że nie uważa się za przychód z działalności gospodarczej przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

 

W powyższym przypadku znajduje zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który podaje, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Sprzedaż po tym terminie nie podlega opodatkowaniu.

 

Jak stanowi art. 10 ust. 3 ustawy PIT, powyższa zasada ma zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

 

W konsekwencji jeżeli przedmiotem nabycia jest nieruchomość mieszkalna wykorzystywana w działalności gospodarczej, to jej sprzedaż nie będzie opodatkowana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie (zakładając, że nie zajmuje się Pan działalnością polegającą na profesjonalnym obrocie nieruchomościami). W rezultacie sprzedaż po 10 latach nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku PIT.

Podatek VAT po sprzedaży mieszkania od dewelopera

Jeżeli chodzi natomiast o podatek VAT, to zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

 

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

 

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Przepis podaje, że przez „pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

 

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

 

Przyjmując nawet założenie, że do pierwszego zasiedlenia dojdzie w momencie zakupu nieruchomości przez Pana, to po upływie 10 lat taka sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT.

Korekta podatku VAT

W tym miejscu trzeba jeszcze wspomnieć o systemie korekt podatku. Otóż jeżeli podatnik odliczy podatek VAT od zakupu, a następnie sprzeda nieruchomość w ramach zwolnienia to zmieni się przeznaczenie takiej nieruchomości (z czynności opodatkowanej na zwolnioną). Zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy VAT taka sytuacja powoduje konieczność korekty uprzednio odliczonego podatku od nabycia.

 

Jednakże jak podaje art. 91 ust. 2 ustawy VAT, w przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku oddania nieruchomości do użytkowania. Jeżeli zatem sprzeda Pan nieruchomość po 10 latach, to upłynie już okres korekty, zatem sprzedaż będzie zwolniona i nie będzie Pan musiał korygować podatku odliczonego przy nabyciu.

 

Przy założeniu spełnienia wszystkich ww. warunków sprzedaż po 10 latach będzie wolna od podatków.

VAT za najem mieszkania

Jaka stawka VAT będzie mnie obowiązywała na fakturze za wynajem?

 

To zależy od tego, jaki będzie charakter wynajmu. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

 

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy „zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55”. Usługi zakwaterowania są opodatkowane 8% stawką podatku VAT.

Zwolnienie z podatku VAT od najmu mieszkania

Z cytowanych przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Możliwość skorzystania ze zwolnienia jest więc uzależniona od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu na cel wyłącznie mieszkaniowy. W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

 

W konsekwencji warunki do zastosowania zwolnienia są następujące:

 

  • świadczenie usługi na własny rachunek,
  • charakter mieszkalny nieruchomości,
  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

 

Wystąpienie wszystkich ww. przesłanek powoduje, że opisane zwolnienie będzie miało zastosowanie. Podatnik będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona budynku mieszkalnego.

 

Jeżeli powyższe przesłanki są spełnione, to najem jest zwolniony od podatku na mocy ustawy. W takim przypadku wystawiona faktura nie zawiera kwoty podatku, a w miejsce stawki należy wstawić skrót „ZW” (zwolnione).

 

Trzeba jednak pamiętać, że prawo do odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT przysługuje w stosunku do czynności opodatkowanych. Jeżeli zatem nieruchomość ma być wynajmowana na cele mieszkaniowe i będzie korzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, to prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu nie przysługuje.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus VI =

»Podobne materiały

Sprzedaż złomu i makulatury a podatek VAT

Prowadzę działalność gospodarczą – punkt skupu złomu. Moja podstawowa działalność to 46.77.Z – sprzedaż hurtowa odpadów i złomu. Kupuję złom i makulaturę głównie od osób fizycznych, następnie w większych ilościach sprzedaję je większym firmom. Generalnie odpady te są sortowane i sprzedaw

 

Sprzedaż gospodarstwa rolnikowi ryczałtowemu i kwestia podatku VAT

Prowadzę gospodarstwo rolne, od czterech lat jestem vatowcem. Otrzymałem zwrot podatku w związku z zakupem maszyn i budową obiektu. Rozważam sprzedaż całego gospodarstwa wraz ze zwierzętami pewnemu rolnikowi ryczałtowemu. Czy sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT jako sprzedaż całości przedsiębio

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »