.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakończenie najmu mieszkania

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 07.03.2015

Od pewnego czasu wynajmowaliśmy córce mieszkanie na czas nieokreślony. Kilka miesięcy po dokonaniu najmu zmienił się właściciel kamienicy. Poprzedniemu właścicielowi zdążyłam powiedzieć, że do 20 czerwca córka opuści mieszkanie. Przypomniałam o tej kwestii pod koniec maja – już nowemu właścicielowi. Zakończenie najmu mieszkania nastąpiło zgodnie z planem 20 czerwca. Tymczasem nowy właściciel żąda ode mnie czynszu za trzy kolejne miesiące, twierdząc, że nie otrzymał żadnego pisemnego wypowiedzenia. Czy ma do tego prawo?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z treści Pani pytania wynika, iż zdała Pani najmowany lokal mieszkalny z dniem 20 czerwca. Wynajmujący w porozumieniu z Panią rozłożył zaległy czynsz na raty. Z treści wynika nadto, że kamienica, w której znajdował się najmowany lokal, została sprzeda w przeciągu pół roku, licząc od początku najmu. Podczas pierwszej rozmowy miała Pani uprzedzić nowego wynajmującego o wyprowadzeniu z lokalu z dniem 20 czerwca.

 

Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest okoliczność, iż zawarta przez Panią umowa najmu była umową na czas nieokreślony. Mając na uwadze powyższe wskazać, należy zwrócić uwagę na treść art. 688 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), zgodnie z którym „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

 

Przepis powyższy jest przepisem bezwzględnie obowiązującym. Innymi słowy strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia.

 

To, jaką formę ma przybrać wypowiedzenie umowy najmu, wynika bezpośrednio z umowy najmu zawartej między Panią a uprzednim właścicielem kamienicy. Nowy właściciel wszedł jedynie w istniejący już stosunek najmu. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Zgodnie z art. 3531 K.c. „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

 

Stosownie do treści art. 77 § 2 K.c. „jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem”. Powyższa reguła będzie miała zastosowanie do Pani przypadku, ale tylko wówczas, jeżeli zawarta umowa najmu była na piśmie.

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 K.c.). Niezbędne w Pani przypadku będzie ustalenie, czy umowa najmu z uprzednim właścicielem była zawarta na piśmie, czy też nie.

 

W sytuacji, gdyby umowa była zawarta na piśmie, wówczas stosownie do treści art. 77 § 2 K.c. jej wypowiedzenie także winno nastąpić na piśmie. Gdyby umowa nie została zawarta na piśmie, wypowiedzenie może nastąpić w każdy możliwy sposób. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Innymi słowy w sytuacji braku umowy najmu w formie pisemnej wynajmujący winien potraktować Pani oświadczenie woli o opuszczeniu lokalu z dniem 20 czerwca 2012 r., złożone, jak mniemam, na przełomie stycznia/lutego jako wypowiedzenie umowy najmu.

 

W mojej ocenie w Pani (przyjmując niezachowanie formy pisemnej dla umowy najmu) przypadku mogło dojść do nieporozumienia z nowym właścicielem kamienicy, który Pani oświadczenia woli o opuszczeniu najmowanego lokalu nie potraktował jako oświadczenia o wypowiedzeniu. Wypowiedzeniem umowy najmu była dla wynajmującego natomiast opuszczenie przez Panią lokalu mieszkalnego. Jako że opuszczenie lokalu nastąpiło w dniu 20 czerwca, wynajmujący, mając na uwadze treść art. 688 K.c., żąda zapłaty czynszu za lokal mieszkalny za trzy kolejne miesiące, tj. lipiec, sierpień, wrzesień.

 

Powyższy tok myślenie wynajmującego nie jest jednak trwały, bowiem opuszczenie lokalu nie jest wypowiedzeniem umowy w formie pisemnej. Innymi słowy, przyjmując tok rozumowania wynajmującego, może on w dalszym ciągu dochodzić zapłaty za czynsz lokalu mieszkalnego.

 

Przytoczyć należy pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2000 r., sygn. akt III CKN 576/98, zgodnie z którym „sam fakt opuszczenia lokalu mieszkalnego nie powoduje utraty tytułu prawnego do tego lokalu. Dla przyjęcia złożenia przez najemcę oświadczenia woli o wypowiedzeniu najmu lokalu w sposób dorozumiany nie jest wystarczające zachowanie się najemcy polegające na opuszczeniu lokalu przez czas kilku miesięcy, gdy nie jest ono nieprzerwane, nawet gdy połączone jest z wymeldowaniem się z lokalu, zwłaszcza gdy pozostał w nim małżonek wynajmującego, będący także najemcą lokalu (art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych) i gdy nie nastąpiło opróżnienie lokalu i zwrócenie go wynajmującemu”.

 

Przyjmując, iż umowa najmu nie została zawarta w formie pisemnej, przecząc twierdzeniom wynajmującego, jakoby wypowiedzenie w sposób dorozumiany nastąpiło z dniem 2o czerwca, a nie – jak w Pani opinii – w trakcie rozmowy telefonicznej na początku bieżącego roku, zgodnie z art. 6 K.c. to na Pani spoczywa ciężar udowodnienia faktu, bowiem Pani jest osobą, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

 

Konstatując wszystko powyższe, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, w jakiej formie prawnej (pisemnej, ustnej, innej szczególnej formie – akt notarialny) została zawarta umowa najmu. Jeżeli okazałoby się, iż umowa najmu była umową ustna, wówczas należałoby się zastanowić, kto mógł słyszeć Pani rozmowę z nowym właścicielem kamienicy, w której poinformowała Pani o wyprowadzeniu się z dniem 20 czerwca. Świadek takiej rozmowy może być bowiem pomocny przy wnoszeniu o oddaleniu powództwa o zapłatę, w sytuacji wystąpienia przez nowego wynajmującego na drogę sądową.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V plus I =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl