Odzyskanie zadłużenia przez spółdzielnie mieszkaniową po śmierci właściciela mieszkania

Obowiązki właściciela lokalu

Jako wspólnota macie Państwo szereg uprawnień dochodzenia roszczeń od właścicieli łącznie z licytacją lokalu.

Obowiązki właściciela lokalu, w szczególności te charakterystyczne dla tego rodzaju własności – wynikające z art. 12, 13 i 15 ustawy o własności lokali (u.w.l.) – zostały skorelowane, w zakresie istotnych ich naruszeń, z sankcją przymusowej sprzedaży lokalu. Sankcja ta ma postać przyznanego wspólnocie mieszkaniowej roszczenia o nakazanie niesolidnemu lub niesubordynowanemu właścicielowi sprzedaży lokalu. Warunkiem skorzystania z niej jest wystąpienie jednej z przesłanek wymienionych w ust. 1 art. 16 u.w.l. i podjęcie przez ogół właścicieli uchwały o wytoczeniu powództwa (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.). Wykazanie spełnienia przesłanki lub przesłanek z tego przepisu powinno nastąpić przed sądem, a ciężar udowodnienia związanych z tym faktów spoczywa na wspólnocie (art. 6 Kodeksu cywilnego, dalej „K.c.”). Sądem rzeczowo właściwym do rozpoznania tego typu sprawy jest sąd rejonowy – przy wartości przedmiotu sporu (lokalu) – do 75 000 zł lub okręgowy – dla lokali przekraczających tę wartość (art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego; dalej „K.p.c.”).

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu (bez względu na wysokość zasądzonej kwoty) i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności (art. 776 i 781 K.p.c.), a po uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Egzekucja z nieruchomości prowadzona przez komornika

Jednym ze sposobów egzekucji należności pieniężnych jest egzekucja z nieruchomości, w tym z lokalu stanowiącego odrębną własność. Prowadzi ją komornik, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 i n. K.p.c.). Egzekucja komornicza do lokalu dłużnika następuje z chwilą zajęcia tego prawa. Zajęcie jest skuteczne wobec właściciela z chwilą doręczenia mu wezwania komornika do zapłaty długu, a gdy wezwania mu nie doręczono, z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu o wszczęciu egzekucji. Ten ostatni moment ma także skutek w stosunku do osób trzecich (art. 925 § 1 K.p.c.). Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji z lokalu dłużnika, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze doręczone dłużnikowi ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany (art. 925 § 2 K.p.c.).

Interes prawny wspólnoty w ustaleniu spadkobierców

Kwestia zasadnicza sprowadza się do ustalenia właścicieli (spadkobierców zmarłego). Wspólnota ma interes prawny w ustaleniu spadkobierców, zgodnie z treścią art. 1025 K.c. Do kręgu podmiotów mających interes w stwierdzeniu nabycia spadku, a zatem legitymowanych czynnie do wystąpienia ze stosownym wnioskiem, należą przede wszystkim spadkobiercy, a także spadkobiercy osób powołanych do spadku, zmarłych przed stwierdzeniem nabycia spadku. Zainteresowanymi są także osoby, które nabywają spadek według ogólnych reguł dziedziczenia ustawowego po odrzuceniu spadku przez spadkobiercę ustawowego dziedziczącego w pierwszej kolejności (por. postanowienie SN z dnia 10 grudnia 1992 r., II CRN 135/92, PS 1996, nr 2, s. 56, z omówieniem J. Gudowskiego, Przegląd orzecznictwa). Ponadto interes mają wierzyciele spadkodawcy, uprawnieni do zachowku, zapisobiercy, a także wierzyciele spadkobiercy.

W rozumieniu art. 1025 § 1 zdanie pierwsze K.c. oraz art. 669-679² K.p.c. – zainteresowanymi w zgłoszeniu żądania stwierdzenia nabycia spadku zarówno w podstawowym trybie przewidzianym w art. 669-677 K.p.c., jak i w trybie szczególnym przewidzianym w art. 679 K.p.c. są nie tylko spadkobiercy lub ich następcy prawni, lecz wszystkie osoby, które mają interes prawny w prawidłowym wykazaniu następstwa po spadkodawcy.

Sam fakt, że nie znacie Państwo miejsca zamieszkania czy pobytu spadkobierców, nie jest przeszkodą. Możliwość taka istnieje poprzez ogłoszenie zastępujące wezwanie. Sąd w toku postępowania sądowego może ogłosić, iż jest prowadzona sprawa spadkowa po zmarłym i wezwać spadkobierców do wzięcia udziału w sprawie o zakreślonym terminie. Jest to żmudne postępowanie, ale oczywiście do zrealizowania.