Zadatek w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży

Instytucja zadatku może zostać zastosowana przy zawarciu praktycznie każdej umowy. Najczęściej przedmiotem zadatku jest określona kwota pieniężna. Nie ma jednakże żadnych przeszkód, aby przedmiotem zadatku była określona rzecz lub rzeczy, przykładowo rzeczy, których sprzedaż lub dostawa jest przedmiotem umowy, w ramach której daje się zadatek. Skorzystanie z instytucji zadatku i jej skutków wymaga rzeczywistego przekazania drugiej stronie przedmiotu zadatku (pieniędzy lub określonej rzeczy).

Regulacja zadatku i skutków jego przekazania zawarta w Kodeksie cywilnym i ma charakter dyspozytywny, to jest znajduje zastosowanie dopiero wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej i brak jest między stronami umowy określonych zwyczajów, związanych z przekazaniem zadatku przy zawarciu umowy.

Tak więc same strony przy przekazywaniu zadatku uzgodnić mogą, jaki charakter ma przekazanie zadatku, to jest czy zadatek:

• stanowi znak zawarcia danej umowy,
• stanowi zaliczkę na poczet przyszłego świadczenia strony,
• stanowi sankcję na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron.

W przypadku gdy ani umowa stron, ani też obowiązujące między stronami zwyczaje nie kształtują charakteru zadatku i jego funkcji (lub też w braku zwyczajów), zastosowanie znajdzie art. 394 K.c. Zgodnie z jego brzmieniem:

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”

Tak więc powyższy przepis nadaje zadatkowi charakter restrykcyjny, przymuszający strony do wykonania zobowiązań umownych. W przypadku bowiem niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może albo pozostać związana jej postanowieniami i dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy lub może od umowy odstąpić (bez konieczności wyznaczania jakichkolwiek dodatkowych terminów do wykonania umowy) i albo zatrzymać zadatek (jeżeli go otrzymała), albo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości, jeżeli go dała. Natomiast w przypadku gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zostanie zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. Taka sytuacja zachodzi oczywiście tylko wtedy, gdy zaliczenie zadatku jest możliwe, to znaczy przykładowo zadatek został dany jako określona kwota pieniężna, a świadczenie strony, która go dała, polega na zapłacie określonej kwoty pieniężnej. W przeciwnym wypadku zadatek ulega zwrotowi. Zgodnie z brzmieniem art. 394 § 3 K.c. zadatek zostaje pozbawiony swojej funkcji i winien zostać zwrócony w trzech sytuacjach:

• rozwiązania umowy (czy to przez same strony, czy to przez sąd),
• niewykonania umowy, przy czym niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności lub
• niewykonania umowy, przy czym niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Charakter świadczenia wręczonego przy zawarciu umowy jako zadatku musi wynikać z woli stron. W przypadku jakichkolwiek niejasności i niepewności co do tego, czy wolą obu stron było rzeczywiście wręczenie zadatku, świadczenie to może być uznane za zaliczkę, a więc odpadnie całkowicie możliwość realizowania roszczeń typowych dla zadatku, to jest żądania sumy podwójnej lub zachowania zadatku. Nie każda zatem kwota wręczona przy zawarciu umowy może być automatycznie lub z woli tylko jednej strony uznana za zadatek. Ponadto należy jeszcze raz podkreślić, że zadatkiem może być wyłącznie świadczenie wręczone przy zawarciu umowy, nie zaś już po jej zawarciu, nawet w niedługim odstępie czasu (zobacz – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1999 r.; I CKN 262/98; OSNC 2000 r. Nr 4, poz. 71).

Zasadniczo – ważna jest treść umowy.

Po drugie, ważne są powody niezawarcia umowy. I to, która ze stron odmówiła zawarcia umowy. Uchyliła się od jej zawarcia. Czy była to umowa przedłużana, odraczana – ma to znaczenie przy liczeniu okresu przedawnienia.

Bezskuteczny upływ terminu (por. art. 110 i n.) uzgodnionego lub wyznaczonego dla zawarcia umowy przyrzeczonej (por. uwagę 5 do art. 389) staje się początkiem biegu jednorocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o odszkodowanie, jak i roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (tak § 3 – gdzie zastosowano formę liczby mnogiej). Jeżeli jednak roszczenie o zawarcie umowy uległo oddaleniu, a zatem nie może zostać zrealizowany tzw. skutek silniejszy, strona „wierna” umowie przedwstępnej powinna mieć zapewnioną możliwość realizacji tzw. skutku słabszego, czyli uzyskania naprawienia szkody. Z tej przyczyny roczny termin przedawnienia jej roszczenia odszkodowawczego (ewentualnie umownie zmodyfikowanego co do zakresu) rozpoczyna bieg dopiero z chwilą uprawomocnienia się sądowego orzeczenia oddalającego żądanie zawarcia umowy definitywnej.

Omawiany przepis dotyczy wyłącznie przedawnienia roszczeń z art. 390 § 1 i 2. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury ewentualne inne roszczenia (np. kara umowna, zadatek – por. uwagę 1) ulegają przedawnieniu ogólnemu (art. 118 – por. orz. SN z 4 grudnia 1973 r., III CRN 281/73, OSNCP 1974, nr 11, poz. 194). W piśmiennictwie (J. Stochel: Dochodzenie, s. 84) argumentuje się, że omawiany termin, dotyczący roszczeń charakterystycznych dla umowy przedwstępnej (skutek silniejszy i skutek słabszy), jest wyjątkowo krótki, nie można go zatem poddawać wykładni rozszerzającej (exceptiones non sunt extendendae) i stosować do innych także roszczeń, jakie mogą być następstwem niedotrzymania przyrzeczenia zawarcia umowy definitywnej (np. roszczenia o zwrot zadatku w podwójnej wysokości). Jednakże broniony jest także pogląd, że brzmienie znowelizowanego przepisu („roszczenia z umowy przedwstępnej”) uzasadnia przyjęcie, iż roczny termin przedawnienia odnosi się do wszelkich roszczeń, zarówno odszkodowawczych, jak i wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej (tak P. Machnikowski: Umowa przedwstępna, s. 91, który zauważa też, że przy takiej wykładni kłopotliwy staje się brak odpowiedniego przepisu przejściowego.

W razie rozwiązania umowy przedwstępnej, w związku z którą wręczony był zadatek, wymagalność roszczenia o zwrot zadatku liczona jest od daty rozwiązania tej umowy (por. orzeczenie SN z dnia 27 września 1994 r., II CRN 84/94, OSP 1995, nr 5, poz. 106).

Jeśli więc umowa nie była przedłużana – roszczenie się przedawniło.