Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co to jest zadatek?

Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 26.11.2007

Co to jest zadatek? Omówienie zagadnień prawnych związanych z zadatkiem.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zadatek, obok umownego prawa odstąpienia od umowy, odstępnego oraz kary umownej, należy do najczęściej stosowanych tzw. dodatkowych zastrzeżeń umownych.

 

Zgodnie z potocznym rozumieniem tego słowa, przez zadatek, rozumie się pewną sumę pieniężną lub rzecz, którą jedna strona daje drugiej przy zawarciu (jakiejkolwiek) umowy.

 

Jaki charakter ma przekazanie zadatku w konkretnej sytuacji określają same strony przy wydaniu zadatku. Możliwości w tym zakresie jest bardzo wiele, jedynie przykładowo można wskazać, że zadatek najczęściej:

 

  • stanowi znak zawarcia danej umowy (tj. symbol osiągnięcia porozumienia),
  • stanowi zaliczkę na poczet przyszłego świadczenia strony (tj. kwotę przypadającą na rachunek przyszłych należności wierzyciela),
  • stanowi sankcję na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron (a zatem formę zabezpieczenia wykonania zobowiązania),
  • pełni funkcję odstępnego (innymi słowy stanowi zapłatę za możliwość odstąpienia od zawartej umowy).

 

Niezależnie od tej szerokiej swobody pozostawionej stronom umowy, co do określenia znaczenia prawnego zadatku dawanego przy okazji jej zawierania, zasad jego wydania i zwrotu, przepisy Ustawy z dnia 23 kwietnia1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej K.c.) zawierają postanowienia interpretacyjne na wypadek braku bądź też nieprecyzyjnego wyrażenia woli stron w tym zakresie.

 

Stosownie do art. 394 § 1 K.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

 

Ustawowa rola zadatku ujawnia się zatem w razie niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które jedna ze stron ponosi wyłączną odpowiedzialność. W przypadku takim druga strona może, bez wyznaczania terminu dodatkowego, od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej i to bez względu na to, czy poniosła szkodę i w jakiej wysokości.

 

Strona, która żąda sumy dwukrotnie wyższej od wartości zadatku, ponosi w takim wypadku ciężar dowodu (art. 6 kc) tylko co do tego, że dała tytułem zadatku określone rzeczy lub sumę pieniężną oraz że dłużnik umowy nie wykonał. Na dłużniku, który chce się uwolnić od obowiązku zapłaty, spoczywa natomiast ciężar dowodu, że nie wykonał umowy z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (według art. 471 K.c.), lub że odpowiadają za to obie strony albo, że umowa została rozwiązana (art. 394 § 3 K.c.).

 

Strona nie musi jednak korzystać z przysługującego jej prawa do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku, lecz może obstawać przy umowie, domagając się jej wykonania. Drugiej stronie nie przysługuje wtedy prawo do zwolnienia się z zobowiązania przez rezygnację z przedmiotów danych tytułem zadatku. Zastrzeżenie zadatku pozwala więc łatwiej i skuteczniej stosować represję wobec strony, która bezpodstawnie nie wykonuje zobowiązania. W tym sensie zastrzeżenie to umacnia umowę, stanowiąc silny bodziec do jej wykonania.

 

Natomiast w przypadku, gdy umowa zostanie wykonana zadatek zostanie zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. Taka sytuacja zachodzi oczywiście tylko wtedy, gdy zaliczenie zadatku jest technicznie możliwe np. zadatek został dany jako określona kwota pieniężna, a świadczenie strony, która go dała, również polega na zapłacie określonej kwoty pieniężnej. W przeciwnym wypadku zadatek podlega zwrotowi (art. 394 § 2 K.c.).

 

Zgodnie z brzmieniem art. 394 § 3 K.c. zadatek zostaje nadto pozbawiony swojej funkcji i winien zostać zwrócony w trzech sytuacjach:

 

  • rozwiązania umowy,
  • niewykonania umowy, przy czym niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności lub,
  • niewykonania umowy, przy czym niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

 

Z regulacji art. 394 K.c. wynika jednoznacznie, że „danie zadatku” jest czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem jego uzgodnienie. Jeśli zadatek nie zostanie dany, to przybiera postać zobowiązania naturalnego, a co za tym idzie, niewymagalnego. Co więcej, zadatkiem, w jego ustawowej formie, może być wyłącznie świadczenie wręczone przy zawarciu umowy, nie zaś już po jej zawarciu, nawet w niedługim odstępie czasu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1999 r.; I CKN 262/98; OSNC 2000 r. nr 4 poz. 71), wtedy trzeba by mówić o zaliczce.

 

Mimo, że zadatek nie jest elementem przedmiotowo istotnym umowy, konsekwencją sytuacji, w której cała umowa jest nieważna (na przykład gdy umowę sprzedaży nieruchomości zawarto bez, wymaganej prawem, formy aktu notarialnego) jest również nieważność postanowienia o zadatku. W takim wypadku strony winny sobie zwrócić wszystko, co otrzymały, jednakże nie mają wobec siebie roszczeń opisanych w art. 394 K.c., w szczególności strona, która zadatek dała, nie może żądać zapłaty sumy podwójnie wyższej.

 

Roszczenia związane z zadatkiem podlegają przedawnieniu na zasadach ogólnych, z upływem trzech lat, w przypadku gdy roszczenie związane jest z prowadzoną działalnością gospodarczą, lub lat dziesięciu - w pozostałych sytuacjach (orzeczenie SN z dnia 4 grudnia 1973 r., III CRN 281/73, OSNCP 1974, nr 11, poz. 194).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero + trzy =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »