.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości pokrytej z kredytu

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 23.12.2010

Sprzedaję nieruchomość, którą klient kupi za pieniądze z kredytu. Będziemy podpisywać akt notarialny, który przenosi własność nieruchomości i stanowi dla banku dowód konieczny do przekazania środków. Obawiam się jednak, czy kupujący przypadkiem nie zostanie właścicielem działki, nie pobierając jednak kredytu (i nie płacąc mi). Jak mogę zabezpieczyć transakcję?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa sprzedaży jest umową wzajemną, tzn. dwustronnie zobowiązującą. „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę” (art. 535 Kodeksu cywilnego). Obowiązki sprzedającego to przeniesienie własności rzeczy na kupującego i jej wydanie; obowiązku kupującego względem sprzedającego – to odebranie rzeczy i uiszczenie ceny.

 

Niestety, w przypadku kredytu bankowego zapłata ustalonej ceny może nastąpić tylko po zawarciu przez strony umowy. Wynika to z narzuconej przez banki praktyki.

 

Zasadniczym zabezpieczeniem zapłaty jest złożenie przez kupującego w akcie notarialnym oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli nabywca nieruchomości poddał się w akcie notarialnym egzekucji, to akt ten stanowi tytuł egzekucyjny. Nie ma zatem konieczności wszczynania odrębnego procesu. Niemniej należy pamiętać, iż aby wszcząć postępowanie egzekucyjne przed komornikiem, musi Pan dysponować tytułem wykonawczym. Tytuł wykonawczy to tytuł egzekucyjny zaopatrzony w tzw. klauzulę wykonalności (art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego). Klauzulę wykonalności nadaje sąd rejonowy na wniosek wierzyciela w terminie 3 dni od złożenia wniosku. Dłużnik o nadaniu klauzuli wykonalności nie jest zawiadamiany. Dowiaduje się o niej dopiero od komornika z momentem zawiadomienia o wszczęciu egzekucji. Klauzula wykonalności jest aktem urzędowym sądu stwierdzającym, że dany dokument jest tytułem egzekucyjnym, w związku z czym wszelkie urzędy i osoby obowiązane są podporządkować mu się i pomóc w realizacji. Nadto w ten sposób stwierdza się, że dane orzeczenie sądowe może być wykonane przymusowo za pośrednictwem komornika.

 

Nie ma jednak przeszkód, by dodatkowo się zabezpieczyć i zastrzec w umowie sprzedaży, że wydanie nieruchomości nastąpi później niż zapłata ceny. Potwierdza to art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego.

 

Innym środkiem zabezpieczenia Pańskiego roszczenia jest ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala zaspokoić się z nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami i bez względu na to, czyją stała się własnością (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka jest jednak kosztowna, gdyż oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego), wpisu do księgi wieczystej (200 zł) i zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Kolejnym środkiem zabezpieczenia może być poręczenie osoby trzeciej za zapłatę ceny.

 

Poręczenie polega więc na zobowiązaniu się osoby trzeciej, polegającym na tym, że musi ona zapłacić na równi z kupującym, gdyby ten swojego obowiązku nie spełnił. Stosownie do przepisu art. 876 Kodeksu cywilnego „przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał”. Jednakże „w braku odmiennego zastrzeżenia w umowie poręczyciel odpowiada jak współdłużnik solidarny″ (art. 881 Kodeksu cywilnego), a zatem wierzyciel może dochodzić wedle własnego wyboru spełnienia świadczenia bądź to od dłużnika głównego, bądź od poręczyciela. O odpowiedniego poręczyciela powinien postarać się dłużnik.

 

Inny środkiem zabezpieczenia roszczenia funkcjonującym w obrocie jest wreszcie weksel własny. Stosownie do przepisu art. 101 ustawy z dnia 28 kwietnia 1936 r. Prawo wekslowe (Dz. U. z 2006 r. Nr 73, poz. 501 z późn. zm.) „weksel własny zawiera:

 

  1. nazwę „weksel” w samym tekście dokumentu, w języku, w jakim go wystawiono;
  2. przyrzeczenie bezwarunkowe zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej;
  3. oznaczenie terminu płatności;
  4. oznaczenie miejsca płatności;
  5. nazwisko osoby, na której rzecz lub na której zlecenie zapłata ma być dokonana;
  6. oznaczenie daty i miejsca wystawienia weksla;
  7. podpis wystawcy weksla”.

 

Weksel można obecnie sporządzić na zwykłej kartce papieru.

 

Zapłatę weksla można dodatkowo zabezpieczyć poręczeniem wekslowym (tzw. awal) co do całości sumy wekslowej lub co do jej części, co jest dość użyteczne, bowiem „poręczyciel wekslowy odpowiada, tak samo, jak ten za kogo poręczył” (art. 32 Prawa wekslowego).

 

Poręczenie oznacza się wyrazem „poręczam” lub innym równoznacznym zwrotem – podpisanym przez poręczyciela. Warto jednak wspomnieć, że sam podpis na przedniej stronie weksla uważa się za udzielenie poręczenia, wyjąwszy – rzecz jasna – podpisy wystawcy weksla lub trasata (obowiązanego do zapłaty weksla).

 

Nadto w wekslu należy zawrzeć tzw. klauzulę „bez protestu”. Zgodnie z art. 44 Prawa wekslowego: „odmowa przyjęcia lub zapłaty powinna być stwierdzona protestem z powodu nieprzyjęcia lub niezapłacenia weksla”, dopiero wtedy mógłby Pan dochodzić swojego roszczenia na drodze sądowej (tzw. zwrotnego poszukiwania). Taki protest jest sporządzany przez notariusza, w określonym w ustawie terminie, co związane jest z dodatkowymi kosztami. Jednym słowem jest to kłopotliwe i kosztowne. Natomiast jeżeli na wekslu umieszczona jest klauzula „bez protestu”, oznacza to, iż w razie zwrotnego poszukiwania można żądać zapłaty bez sporządzania protestu.

 

Od momentu przedstawienia weksla do zapłaty wierzyciel wekslowy może żądać odsetek, jeżeli dłużnik odmówił spłaty należności.

 

Jeżeli dłużnik pomimo upomnienia nie zapłaci, ostateczną drogą odzyskania sumy wekslowej będzie postępowanie nakazowe.

 

Jest ono stosunkowo szybkie i tanie z uwagi na uproszczony tryb rozpatrywania spraw i konieczność uiszczenia jedynie części wartości normalnego wpisu. Postępowanie to należy do właściwości sądów rejonowych i okręgowych, w zależności od wartości przedmiotu sporu. Do 75 tys. zł właściwy będzie sąd rejonowy, powyżej tej kwoty – sąd okręgowy.

 

Po uzyskaniu nakazu zapłaty, już tego samego dnia, przedsiębiorca może złożyć u komornika wniosek o zabezpieczenie roszczenia. Dzięki temu może zapobiec ukrywaniu majątku przez dłużnika. Z chwilą uprawomocnienia się nakazu będzie możliwe przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego.

 

Zobowiązania z tytułu weksla przechodzą na spadkobierców i wchodzą w skład tzw. długów spadkowych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II plus 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl