Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zabezpieczenie prawa do mieszkania w przypadku popadnięcia w długi jego właściciela

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 16.12.2009

Zamieszkuję wraz z żoną w mieszkaniu, którego właścicielem jest nasz żonaty syn. Mieszkanie to było zapisane na syna przed jego ślubem, ale zostało wykupione przez niego już w trakcie trwania małżeństwa. W akcie notarialnym jest stwierdzenie, w którym syn wyjaśnia, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nabył będąc stanu wolnego, obecnie pozostaje w związku małżeńskim, umów majątkowych nie zawierał, spłata przez niego wszelkich należności przysługujących na jego lokal nastąpiła z jego majątku osobistego, co potwierdza żona. W związku z powyższym mam pytanie: czy razem z żoną możemy czuć się bezpieczni w tym mieszkaniu w wypadku, gdyby syn lub jego żona popadli w jakieś tarapaty związane z wierzycielami np. z urzędem skarbowym?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zabezpieczenie prawa do mieszkania w przypadku popadnięcia w długi jego właściciela

Czy w razie kłopotów finansowych komornik może zlicytować mieszkanie dłużnika?

Z Pana pytania wynika, że mieszkanie stanowi składnik majątku osobistego Pana syna.

 

W przypadku kłopotów syna ze spłatą ewentualnych zobowiązań może się okazać, że mieszkanie w toku postępowania egzekucyjnego, mającego na celu wyegzekwowanie zobowiązań, zostanie zlicytowane i sprzedane osobie trzeciej.

 

Zapewne zajmuje Pan z żoną mieszkanie syna bez podpisanej umowy np. najmu. Ale najprawdopodobniej mieszkają Państwo w tym mieszkaniu za jego zgodą. Okoliczność ta świadczy, że pomiędzy synem a Państwem doszło w sposób dorozumiany do zawarcia umowy użyczenia na czas nieoznaczony. Oznacza to z kolei, że mogą Państwo korzystać z mieszkania aż do czasu, kiedy ta umowa nie zostanie wypowiedziana przez właściciela mieszkania.

Umowa użyczenia mieszkania

Według art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

 

Natomiast według art. 716 Kodeksu cywilnego, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

 

Z brzmienia art. 716 Kodeksu cywilnego wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne, bez znaczenia jest, jakie powody sprawią, że rzecz stanie się potrzebna użyczającemu.

 

Jeżeli po stronie właściciela mieszkania nastąpi brak woli do kontynuowania umowy użyczenia, należy uznać to za wystarczający powód do stwierdzenia rozwiązania tej umowy. W przypadku ewentualnego rozwiązania umowy użyczenia właściciel lokalu będzie mógł żądać (w sytuacji jeżeli po rozwiązaniu umowy użyczenia nie opuszczą Państwo mieszkania) opuszczenia tego mieszkania i opróżnienia go z Państwa rzeczy.

Eksmisja rodziców z mieszkania

Żądanie eksmisji będzie wyrazem tego, że właściciel mieszkania jest przeciwny, by Państwo nadal zamieszkiwali w jego domu.

 

Podstawę ewentualnego roszczenia o eksmisję stanowić może art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

 

Jeżeli więc ze względu na zobowiązania syna doszłoby do zmiany właściciela mieszkania w drodze egzekucji sądowej, to wówczas powinni się Państwo liczyć z tym, że jeżeli nowy właściciel nie będzie się zgadzał na zamieszkiwanie w mieszkaniu, może Państwa pozwać o eksmisję.

 

Lepszym zabezpieczeniem Państwa prawa do korzystania z lokalu, nawet w przypadku egzekucji prowadzonej z nieruchomości, w wyniku której właścicielem mieszkania może stać się osoba trzecia, byłoby ustanowienie na tej nieruchomości na rzecz Państwa osobistych służebności mieszkania lub prawa wyłącznego użytkowania mieszkania. Ustanowienie na nieruchomości tych ograniczonych praw rzeczowych, w przypadku gdyby mieszkanie nie było obciążone hipoteką nie powodowałoby wygaśnięcia tych praw, pod warunkiem że byłyby one wpisane do ksiąg wieczystych.

Służebność mieszkania

Treścią służebności mieszkania jest możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie na niej oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego).

 

Natomiast zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego, rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie).

 

W przypadku zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego istnieje możliwość, że ustanowione na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, takie jak użytkowanie i osobiste służebności mieszkania wygasną, a w związku z tym nowy właściciel, jeżeli nie wyrazi chęci zawarcia z Państwem umowy o korzystanie z mieszkania, będzie mógł skutecznie domagać się Państwa eksmisji z mieszkania.

 

Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

 

Użytkowanie i osobiste służebności mieszkania, jeżeli nie zostaną ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Licytacja mieszkania w toku postępowania komorniczego a służebność i prawa dożywotnika

Zgodnie z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

 

Według art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, po licytacji zajętej nieruchomości pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

 

Użytkowanie i osobiste służebności mieszkania, o ile zostaną na Państwa rzecz ustanowione, nie wygasną z chwilą przybicia w toku postępowania egzekucyjnego, jeżeli będą one miały pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, jakie ewentualnie obciążałyby nieruchomość (to pierwszeństwo powinno być oznaczone w umowie ustanawiającej hipotekę i w księgach wieczystych) oraz w sytuacji, w której hipoteki nie będą ustanowione na nieruchomości.

 

Jeżeli użytkowanie lub osobiste służebności mieszkania nie wygasną, to wówczas nowy właściciel będzie musiał respektować te prawa, a to oznaczać może, że będą Państwo mogli korzystać z mieszkania jako użytkownicy lub osoby, na rzecz których ustanowiono osobiste służebności mieszkania do końca swojego życia (użytkowanie i osobista służebność mieszkania wygasają z chwilą śmierci osoby, na rzecz której te ograniczone prawa rzeczowe ustanowiono).

 

Jak z powyższego wynika, że jeśli zostanie przeprowadzona egzekucja należności z mieszkania należącego do syna, może zaistnieć sytuacja, w której właściciel – osoba ewentualnie nabywająca mieszkanie na licytacji komorniczej, będzie mogł skutecznie żądać eksmisji Państwa z mieszkania. Może się bowiem zdarzyć, że prawa, na podstawie których zajmują Państwo i korzystają z mieszkania, wygasną.

Przeniesienie własności nieruchomości celem uniemożliwienia wierzycielom wyegzekwowania należności

Syn może również przenieść własność nieruchomości na Państwa rzecz. W takim przypadku, jeżeli popadnie on w tarapaty związane z niemożnością spłaty zobowiązań, wierzyciele nie będą mogli egzekwować należności z tej nieruchomości.

 

Nieruchomość ta będzie bowiem stanowiła własność Pana i Pana żony, a Państwo, nie będąc dłużnikami wierzycieli syna, nie będą odpowiadać za jego zobowiązania.

 

Jeżeli jednak syn już w chwili obecnej posiada zobowiązania wobec wierzycieli, w sytuacji w której przeniesie on własność nieruchomości na Państwa rzecz z pokrzywdzeniem wierzycieli, będą oni mogli zastosować tzw. skargę pauliańską w celu ochrony swoich interesów.

Czynność prawna dłużnika dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli

Stosownie do art. 527 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika, dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli, osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

 

Według § 2 art. 527 K.p.c. czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

 

W przypadku gdyby syn przeniósł własność mieszkania na Państwa rzecz w drodze darowizny, zastosowanie będzie miał art. 528 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

 

W takiej sytuacji wierzyciel musiałby w toku postępowania udowodnić jedynie, że Pana syn działał w zamiarze pokrzywdzenia wierzycieli.

 

Gdyby syn zawarł z Państwem umowę o odpłatne przeniesienie własności (umowa sprzedaży, dożywocia), to, jako że ta czynność prawna byłaby czynnością prawną odpłatną, wówczas art. 528 Kodeksu cywilnego nie miałby zastosowania. W takiej sytuacji znaczenie miałoby domniemanie z art. 527 § 3 stosownie do którego, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Przeniesienie własności nieruchomości a wystąpienie przez wierzycieli ze skargą pauliańską

W przypadku wystąpienia ze skargą paulińską przez wierzyciela Pan i żona, którzy zawarlibyście z synem umowę o odpłatne przeniesienie własności (sprzedaż, dożywocie) musieliby w sądzie udowodnić, że nie wiedzieli o długach swojego syna. Jako dowody na obalenie tego domniemania mogłyby posłużyć np. zeznania innych członków rodziny, jednak mogłoby się to okazać trudne.

 

Jeżeli wierzyciele doprowadziliby do uznania za bezskuteczną umowy o przeniesienie własności, jaką ewentualnie syn zawrze z Państwem, to będą oni mogli zaspokoić się z nieruchomości, tak jakby syn nadal był jej właścicielem – mogliby przeprowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, mimo że Państwo będą formalnie właścicielami nieruchomości, a jednocześnie nie będą dłużnikami.

 

Jednak należy podkreślić, iż jeżeli w chwili obecnej syn nie ma zobowiązań, których nie jest w stanie spłacać i których nie spłaca (nie jest niewypłacalny) to przeniesienie własności nieruchomości na Państwa rzecz nie rodzi uprawnienia wierzycieli do zastosowania skargi pauliańskiej.

 

Jeżeli zadłużenie powstanie w przyszłości, to wierzyciele nie będą mogli żądać uznania umowy przeniesienia własności nieruchomości na Państwa rzecz, dokonanej obecnie, za bezskuteczną. Skarga pauliańska, jak już wspomniałem, może być zastosowana, jeżeli w chwili zawierania umowy istnieją zobowiązania, a zawierający umowę dłużnik działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli.

 

Przepisy prawa nie przewidują możliwości czasowego przeniesienia własności nieruchomości prócz przewłaszczenia na zabezpieczenie, w wyniku którego dłużnik przenosi na wierzyciela własność swej rzeczy, a wierzyciel zobowiązuje się do przeniesienia własności tej rzeczy z powrotem na dłużnika po zaspokojeniu wierzytelności. Jednak w Państwa przypadku nie są Państwo wierzycielami syna i przewłaszczenie na zabezpieczenie nie jest w Państwa przypadku możliwe.

Umowa darowizny z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz darczyńcy prawa dożywotniego używania mieszkania

Aby zabezpieczyć również interesy syna mogą Państwo zawrzeć z nim umowę darowizny, w wyniku której staną się Państwo właścicielami mieszkania z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz syna prawa dożywotniego używania mieszkania czy osobistej służebności mieszkania.

 

Można też po przeniesieniu własności nieruchomości podpisać umowę przedwstępną przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na rzecz syna (np. w drodze darowizny) z terminem np. 5 czy 10 lat. Podpisanie takiej umowy przedwstępnej spowoduje, że syn po upływie terminu wskazanego w umowie będzie mógł doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości. Jednak takie rozwiązanie, w przypadku gdyby syn się zadłużył, może spowodować, że jego wierzyciele mogliby przeprowadzić egzekucję z wierzytelności, jaką w stosunku do Państwa będzie mieć syn (żądanie przeniesienia własności na niego).

 

Jeżeli komornik zajmie wierzytelność z umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (np. przedwstępna umowa darowizny), to wierzyciele syna będą mogli prowadzić egzekucję z tego mieszkania.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 + dziewięć =

06.02.2014

Bardzo jasno i profesjonalnie, a przede wszystkim konkretnie. Dziękuję bardzo.

wpgoral

»Podobne materiały

Pełnomocnictwo procesowe w sprawie o alimenty

Mój pełnoletni wnuk pozwał swojego ojca mieszkającego za granicą o podwyższenie alimentów. W pozwie napisał, że nie zna miejsca pobytu ojca; podał natomiast miejsce zameldowania w Polsce. W związku z tym otrzymałam odpowiednie pismo z sądu – o ustalenie adresu nieznanego z miejsca pobytu i wyr

 

Część mieszkania przeznaczona na działalność firmy a konieczność zwrotu bonifikaty

Wykupiłem z bonifikatą mieszkanie komunalne (ponad cztery lata temu). Chciałbym wydzielić część kuchni na niewielką pracownię, w której umieszczę biurko i komputer. Sprzęt będę wykorzystywać do prowadzenia firmy, która będzie miała siedzibę w tym mieszkaniu. Kuchnia wciąż będzie spełniała swoją funk

 

Sprzedaż mieszkania TBS

Jestem najemcą lokalu w budynku TBS. Partycypantem jest moja mama. Chcielibyśmy „sprzedać” to mieszkanie za cenę 90 tys. zł. Jaką umowę powinnyśmy spisać z ewentualnym nabywcą? Czy w transakcji bierze udział TBS? Czy sprzedaż mieszkania TBS polega na tym, że najpierw spisujemy umowę, prz

 

Odziedziczenie kamienicy i kwestia jej lokatorów

Planuję złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, którego przedmiotem jest kamienica. Wraz z innymi współwłaścicielami chcielibyśmy sprzedać budynek, ale bez lokatorów. Co z umowami najmu z MPGM? Jak będzie wyglądała sytuacja lokatorów mających wyroki sądowe o nakazie eksmisji? Cz

 

Przyspieszenie wykupu lokalu komunalnego i możliwość zostania współnajemcą

Jestem opiekunem prawnym mojego syna, który jest osobą dorosłą całkowicie ubezwłasnowolnioną. Syn jest głównym najemcą lokalu komunalnego. Od kilku lat staramy się o wykupienie tego mieszkania od miasta, ale bezskutecznie (wciąż nie ma stosownej uchwały). Jak jeszcze możemy przyspieszyć sprawę?

 

Użyczenie lokalu mieszkalnego

Moja siostra ma mieszkanie, które chciałaby komuś udostępnić za darmo. Czy trzeba spisać umowę użyczenia lokalu mieszkalnego i zameldować nowych lokatorów w urzędzie gminy oraz zgłosić umowę do urzędu skarbowego? 

 

Wynajem lokalu jako osoba fizyczna po odliczeniu VAT przy zakupie

Niebawem odbieram lokal z przeznaczeniem na wynajem. Podpiszę długoletnią umowę z operatorem jako osoba fizyczna. Jestem VATowcem. Obecnie posiadam także lokal użytkowy, który wynajmuję. Lokal został zakupiony w 2005 r. na firmę, którą prowadziłem (teraz jestem już na emeryturze). Firma jest wyrejes

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »