Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zabezpieczenie interesów sprzedającego

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 04.02.2013

Czy można zapisać w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania, że umowę sprzedaży uważa się za niebyłą w przypadku niezapłacenia przez kupującego pozostałej sumy, tj. ceny mieszkania pomniejszonej o wpłacony zadatek w uzgodnionym terminie? Czy takie zabezpieczenie interesów sprzedającego jest możliwe?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odpowiadając na Pana pytanie, wskazać należy, że takie uregulowanie umowy sprzedaży nieruchomości i zabezpieczenie interesów sprzedającego, o którym Pan pisze, wymagałoby zawarcia jej pod warunkiem zawieszającym, tj. warunkiem związania nią stron i przeniesienia prawa własności tej nieruchomości dopiero w przypadku uiszczenia całej kwoty ustalonej ceny.

 

Niestety jednak, z uwagi na to, że przedmiotem umowy miałaby być nieruchomość, wprowadzenie takiego warunku wymagałoby dodatkowych czynności w celu wypełnienia woli stron.


Zgodnie bowiem z przepisem art. 157 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

 

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

 

Wprowadzenie takiego warunku oznaczałoby zatem konieczność sporządzenia dwóch umów – pierwszej zawierającej warunek oraz drugiej ostatecznie przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

 

Jednakże, z uwagi na to, że jak Pan wskazuje, w umowie strony przewidziały istnienie zadatku na rzecz ceny sprzedaży nieruchomości, zadatek ten już sam z siebie właściwie jest zabezpieczeniem interesów sprzedającego.

 

Zgodnie bowiem z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.


§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

 

Jak zatem z powyższego wynika, jeżeli kupujący uiści na rzecz sprzedającego zadatek, a następnie np. uchybi terminom do uiszczenia pozostałej ceny zakupu nieruchomości, sprzedający w sytuacji już nawet pierwszego uchybienia temu terminowi przez kupującego jest uprawniony do odstąpienia od umowy i zachowania dla siebie wpłaconego zadatku.

 

Jeżeli zatem w danej umowie strony przewidziały zadatek o treści odpowiadającej wyżej cytowanym przepisom ustawy, to nie ma w zasadzie konieczności ani potrzeby wprowadzania innych zabezpieczeń interesu sprzedającego, które miałyby w gruncie rzeczy powielać zabezpieczenia wprowadzone zadatkiem.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII minus 9 =

»Podobne materiały

Uciążliwa działalność współwłaściciela budynku mieszkalnego

Jestem współwłaścicielem dwurodzinnego domu, tzw. bliźniaka. Sąsiad od dawna próbuje rozbudować swą połowę, ale nadzór budowlany kilkakrotnie wstrzymywał już prace ze względu na uchybienia. Jakiś czas temu sąsiad zarejestrował działalność „pokoje gościnne” i prowadzi usługi hotelarskie.

 

Problem z nieuczciwym inwestorem, który nie chce zapłacić wykonawcy

Wykonywałem prace budowlane u pewnego inwestora. Jego typowym zachowaniem, jak się niestety okazało, jest zarzut źle wykonanej pracy i żądanie zwrotu ogromnych sum za popełnione błędy. Nie podpisałem umowy z tym inwestorem, podpisałem tylko potwierdzenie otrzymania (bez ostatniej raty) zapłaty za wy

 

Kara umowna a odsetki

Czy od kary umownej przewidzianej w umowie można naliczać odsetki ustawowe, jeśli tak, to od jakiego terminu (w umowie kwestia terminu uregulowania kary umownej nie jest uregulowana)?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »