Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 18.06.2016

Posiadam przydział (umowę najmu) na malutkie mieszkanie komunalne. Przejąłem je po zmarłym ojcu. W mieszkaniu zameldowany jestem z żoną, synem i jego rodziną (żona i dwoje dzieci). Chcąc stworzyć normalne warunki bytowania, w 2005 r. wykupiłem na własność inny lokal mieszkalny, gdzie przeprowadziliśmy się z żoną, a na starym mieszkaniu pozostał syn z rodziną. Obecnie otrzymałem wypowiedzenie umowy najmu z powodu posiadania tytułu prawnego do innego lokalu. Co zatem z rodziną syna? Czy przysługuje mu lokal zamienny, bo nasza sprawa (moja i żony) jest jasna – mamy swój lokal? Syn zamieszkuje w tym lokalu od urodzenia.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestię wypowiedzenia umowy najmu regulują w całkowicie samodzielny sposób przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266; dalej jako „u.o.l.”). W art. 11 ust. 1 stwierdza się bowiem, że za wyjątkiem niektórych przypadków dotyczących lokali socjalnych w sytuacji, gdy lokator uprawniony jest do odpłatnego używania lokalu (a więc także chodzi tu przede wszystkim o najem) wypowiedzenie umowy przez wynajmującego może zostać dokonane tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5. Oznacza to, że żadne inne przyczyny przewidziane w odniesieniu do lokali mieszkalnych, do których stosuje się przepisy u.o.l., w innych aktach prawnych, w tym w Kodeksie cywilnym, nie mogą stanowić podstawy wypowiedzenia najmu.

 

Oprócz zaległości czynszowych, przyczynami uprawniającymi do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego są:

 

a) używanie przez najemcę, pomimo pisemnego upomnienia, lokalu w sposób określony w art. 11 ust. 2 pkt. 1 u.o.l. (to jest odpowiednik art. 685 K.c.); najemca odpowiada także za osoby zajmujące z nim lokal mieszkalny,

b) wynajęcie, podnajęcie czy oddanie w bezpłatne używanie lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,

c) używanie lokalu, wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem sytuacji określonej w art. 10 ust. 4 u.o.l., gdyż ten przypadek dotyczy sytuacji, w której lokator powinien opuścić lokal, w którym wystąpiła potrzeba koniecznej naprawy i przenieść się na koszt wynajmującego do lokalu zamiennego. Zauważyć należy, że w tej sytuacji nie następuje wypowiedzenie stosunku najmu.

 

Szczególne zasady odnoszące się do uprawnienia wynajmującego w zakresie wypowiadania umów najmu dotyczą lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wówczas wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w razie, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez 12 miesięcy (termin wypowiedzenia określony został na 6 miesięcy) oraz gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w warunkach określonych w art. 11 ust. 3 pkt. 2 u.o.l.

 

Najwięcej wątpliwości wzbudziły przyczyny wypowiedzenia ujęte w art. 11 ust. 4-5 u.o.l. Przepisy te przyznają wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli chce on, bądź jego pełnoletni zstępni, wstępni lub osoba, wobec której ma on obowiązek alimentacyjny, zamieszkać w lokalu będącym przedmiotem umowy najmu. W zależności od tego czy wynajmujący dostarczy najemcy lokal zamienny, czy nie, termin wypowiedzenia został przez ustawodawcę określony odpowiednio na 6 miesięcy i 3 lata. W ostatnim wypadku istotny jest przede wszystkim rzeczywisty zamiar zamieszkania wymienionych osób w lokalu. Jeżeli bowiem się okaże, że wynajmujący bądź jedna z uprawnionych osób nie zamieszka w tym lokalu albo wprawdzie zamieszka, ale przestanie w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, wówczas najemcy przysługują roszczenia określone w art. 11 ust. 6 u.o.l. (należy jednak zaznaczyć, iż Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lipca 2007 r. – P 30/06; Dz. U. 2007 r. Nr 128, poz. 902 – uznał art. 11 ust. 6 za niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej). Przesłankę zamieszkania w lokalu można uznać za spełnioną, gdy osoba przeniesie do niego swoje centrum życiowe. Gdyby najemca oddał lokal w stanie nienadającym się do zamieszkania, przyjąć należy, że doprowadzenie lokalu do stanu używalności w normalnym trybie należy uznać za wypełnienie wymogu zamieszkiwania (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna „Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz”, Warszawa 2002 r. s. 157).

 

Dotychczas jeszcze jedną przyczynę wypowiedzenia przewidywał art. 12 ust. 6 u.o.l., który wprowadzał możliwość wypowiedzenia najmu w razie, gdyby najemca nie wywiązywał się z postanowień zwartej z wynajmującym ugody przez dwa kolejne okresy płatności. W razie gdy ugoda składała się z więcej niż jednego postanowienia, wystarczyło, aby najemca nie wywiązywał się z jednego z nich przez dwa kolejne okresy płatności. Wydaje się, że uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia umowy powinno wówczas podlegać w tym wypadku kontroli z punktu widzenia art. 5 Kodeksu cywilnego, a dotyczy to sytuacji, gdy najemca nie może wykonać postanowień ugody z przyczyn od niego niezależnych, np. przez pobyt w szpitalu (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna „Ustawa o ochronie...” s. 179). Aktualnie wobec uchylenia instytucji ugody z przepisów u.o.l. przesłanka ta nie ma znaczenia dla wypowiedzeń dokonanych po dniu 1 stycznia 2005 r.

 

Pana syn zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Błędem było nieprzepisanie umowy najmu na syna – za zgodą gminy mógł on zostać najemcą mieszkania i problem byłby rozwiązany. Obecnie proponuję, aby syn wystąpił do gminy z takim wnioskiem. Być może uda się uczynić z niego najemcę. W innym wypadku w przypadku eksmisji o lokalu zamiennym zadecyduje sąd. Niestety kryteria są dość wąskie.

 

Zgodnie z art. 24: „Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione”.

 

Według ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec:

 

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nim zamieszkałą,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby bezrobotnej,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

 

Jeśli syn nie spełnia wymienionych kryteriów, nie otrzyma prawa do lokalu socjalnego, a niestety obecnie eksmisja może być wykonana nawet do noclegowni.

 

Proponuję więc postarać się o uzyskanie tytułu prawnego do lokalu na syna. W innym wypadku syn powinien natychmiast poszukać sobie innego mieszkania.

 

Na gruncie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego istnieją jeszcze inne podstawy wstąpienia w stosunek najmu. Mowa o art. 30 i 31 u.o.l.: „zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego”.

 

Art. 30 u.o.l. przewiduje możliwość wystąpienia z powództwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu dla osoby, która przez co najmniej 10 lat przed dniem wejścia w życie ustawy zajmowała lokal bez tytułu prawnego, z tym że wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa dopiero po upływie 12 miesięcy po dniu wejścia w życie u.o.l. Wskazany termin przewidziany został dla właściciela, który w tym czasie mógł jeszcze zniweczyć ewentualne żądanie lokatora, albo w ten sposób, że wniesie o opuszczenie lokalu albo wystąpi z żądaniem ustalenia nieistnienia stosunku najmu. W odniesieniu do biegu terminu wskazano, że należy w drodze analogii stosować przepisy o biegu terminu zasiedzenia, co oznacza także przyjęcie zasad o zawieszeniu, wstrzymaniu, przerwaniu biegu terminu (zobacz F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz Warszawa 2002 r. s. 297, gdzie omówiono również pewne modyfikacje dotyczące biegu terminu, wynikające z charakteru regulacji). Stanowisko to potwierdził także Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń, w którym stwierdził, że „istnienie prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie i opuszczenie lokalu, wydanego w okresie biegu dziesięcioletniego terminu przewidzianego w art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71 poz. 733 ze zm.), uniemożliwia osobie zajmującej ten lokal bez tytułu prawnego, wstąpienie w stosunek najmu na podstawie wymienionego przepisu” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 2005 r.; III CZP 67/2004, OSN 2005 z. 11 poz. 187). W sprawie chodziło bowiem o ocenę możliwości zastosowania art. 30 ust. 1 u.o.l. do sytuacji, w której powódka zajmowała lokal mieszkalny 10 lat bez tytułu prawnego przed dniem wejścia w życie ustawy, a po dniu uzyskania przez przepisy u.o.l. mocy obowiązującej, w ciągu 12 miesięcy, o których mowa w art. 30 u.o.l., właściciel nie wystąpił do sądu ani z pozwem opróżnienie lokalu, ani z powództwem o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Wydawałoby się, że przesłanki do wstąpienia w stosunek najmu zostały wobec tego spełnione. Jednakże właściciel (w tym przypadku gmina) jeszcze przed dniem wejścia w życie u.o.l., w okresie tego dziesięcioletniego okresu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego wymaganego przez art. 30 u.o.l. dla wstąpienia w stosunek najmu (a więc jeszcze przed dniem wejścia w życie u.o.l.), uzyskał wyrok nakazujący powódce opróżnienie i opuszczenie lokalu, lecz przez cały ten okres wyrok ten nie został wykonany. Powstała wobec tego wątpliwość, czy mimo istnienia prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie i opuszczenie lokalu, uzyskanego przez właściciela w ciągu dziesięcioletniego okresu zajmowania przez powódkę lokalu bez tytułu prawnego, gmina (właściciel) musiałaby w celu zniweczenia skutków wstąpienia przez powódkę w stosunek najmu wystąpić z powództwem, o którym mowa w art. 30 ust. 1 u.o.l. Słusznie Sąd Najwyższy przyjął, że nie, gdyż dziesięcioletni termin zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przed dniem wejścia w życie u.o.l. uległ przerwaniu, wskutek wytoczenia przez właściciela powództwa (art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego). Wobec powyższego skutki przerwania terminu określone są w przepisach ogólnych Kodeksu cywilnego, w art. 124, zgodnie z którym termin, który uległ przerwaniu, zaczyna biec na nowo, przy czym termin nie biegnie na nowo dopóty, dopóki postępowanie nie zostanie zakończone (art. 124 § 2 K.c.). Tym samym termin dziesięcioletni odniesiony do zajmowania przez powódkę lokalu bez tytułu prawnego należałoby liczyć od dnia uprawomocnienia się wyroku nakazującego powódce opróżnienie lokalu i jego opuszczenie.

 

Warto także wskazać na argumentację Sądu Najwyższego, który polemizuje także z ewentualnymi argumentami przeciwnymi stanowisku przez niego przyjętemu. Wskazał mianowicie, że zaakceptowanemu rozwiązaniu można zarzucić, że „zakłada ono możliwość przerwy biegu terminu prawa materialnego wprowadzonego na mocy ustawy na podstawie zdarzeń zaistniałych przed wejściem w życie ustawy, a tym samym przed ustanowieniem przedmiotowego terminu” (uzasadnienie uchwały z dnia 6 stycznia 2005 r.). Najpierw bowiem wydano wyrok w sprawie o eksmisję powódki z zajmowanego lokalu, a dopiero po upływie jakiegoś czasu uznaje się, że jest to element przerwania terminu, który zaczął biec wcześniej, dzięki przepisom ustawy wydanym już po uprawomocnieniu się wyroku. Tym samym prowadzi to, jak to nazwał Sąd Najwyższy, do „swoistego »następczego« przerwania biegu terminu”. Jednakże, jak zauważył Sąd, wymaganie zajmowania w ciągu 10 lat przed wejściem w życie u.o.l. lokalu bez tytułu prawnego odnosi się do sytuacji przeszłej, czyli nakazuje przypisać pewne skutki prawne zdarzeniom, które miały miejsce w przeszłości. Stąd konsekwentnym twierdzeniem jest, że zdarzenie w postaci nieprzerwanego, ciągłego zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez okres 10 lat przed dniem wejścia w życie u.o.l., należy oceniać także z uwzględnieniem wszelkich zdarzeń mających miejsce w tym okresie, także mających wpływ na bieg terminu. Uwzględnienie pierwszego zdarzenia, jakim jest zajmowanie przez powódkę lokalu przez wymagany przez ustawę okres 10 lat, lecz pominięcie drugiego ze zdarzeń, czyli uzyskanie prawomocnego wyroku nakazującego powódce opuszczenie i opróżnienie lokalu, byłoby – z punktu widzenia stosowania art. 30 ust. 1 u.o.l. – niekonsekwentne (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 2005 r.). Dlatego też mimo że spełniona została przesłanka, by właściciel nie wytoczył powództwa o opróżnienie lokalu czy ustalenie nieistnienia stosunku najmu w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie u.o.l., nie upłynął wymagany przez art. 30 ust. 1 u.o.l. dziesięcioletni termin zajmowania przez osobę lokalu bez tytułu prawnego.

 

Przesłanką do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 30 u.o.l. jest fakt zajmowania przez nią przez wskazany okres lokalu (słuszne jest stwierdzenie, że do zajmowania lokalu należ w drodze analogii stosować przepisy o posiadaniu wraz z wszystkimi konsekwencjami, zobacz F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna  Ustawa o ochronie… s. 296-297). Innym wymaganiem jest by osoba zajmująca lokal nie posiadała tytułu prawnego. Oznacza to na pewno, że chodzi o osobę, która samowolnie zajęła lokal, wobec której orzeczono eksmisję z lokalu (tak A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz Warszawa 2003 r. s. 225). Warto w skazać, że w razie nawiązania umowy w ten sposób, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery minus 0 =

»Podobne materiały

Tytuł prawny do lokalu

Jestem najemcą mieszkania służbowego. Posiadam umowę na czas zatrudnienia. Jednak z pracą bywa różnie. Dlatego chciałam złożyć wniosek o mieszkanie komunalne (oczywiście w tym samym mieście, w którym aktualnie mieszkam). Powiedziano mi, że nie dostanę mieszkania, bo posiadam tytuł prawny do innego l

 

Zgoda głównego najemcy mieszkania komunalnego na zamieszkiwanie

Mieszkam z teściową w jej mieszkaniu komunalnym (jest głównym najemcą). Rok temu zmarła moja żona. Dostaliśmy pismo z administracji, że teściowa ma złożyć pisemną zgodę na moje zamieszkiwanie w lokalu. Dlaczego jest do tego zmuszona, przecież od wielu lat mieszkamy razem? Czy powinienem złożyć ten d

 

Upoważnienie do wykupu mieszkania komunalnego i śmierć najemcy

Mój brat był ciężko chory, więc wystawił na moje nazwisko notarialne upoważnienie do wykupu mieszkania komunalnego, w którym mieszkał. Złożyłem wszystkie dokumenty, lecz gmina wydłużała sprawę, a brat zmarł. Brat mieszkał z mamą, która była u niego zameldowana tymczasowo. Czy upoważnienie traci moc

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »