.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 03.11.2015

Jestem w związku małżeńskim. Mam swoje mieszkanie własnościowe, ale zajmują je moi rodzice – mają ustanowioną służebność dożywotnią. Mieszkanie ma 43 m2. Mój mąż jest najemcą lokalu komunalnego. ADM, czyli właściciel, chce mu wypowiedzieć umowę, ponieważ czynsz najmu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali loku, a moje mieszkanie spełnia warunki lokalu zamiennego. Niby tak, ale przecież mieszkają w nim moi rodzice! Co robić? Czy musimy opuścić lokal komunalny?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Jego definicja znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym chodzi tu o lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, a który jest wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. W odniesieniu do wymogu powierzchni ustawodawca decyduje, że warunek powyższy uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni. Wobec powyższego wskazać należy, że o tym, czy określony lokal spełnia wymogi lokalu zamiennego, decydują trzy kryteria:

 

  1. jego powierzchnia,
  2. położenie,
  3. wyposażenie.

 

Odnośnie do powierzchni lokalu wskazuje się, że istotna przy jej ustalaniu jest powierzchnia łączna pokoi, a nie powierzchnia użytkowa (ta ostatnia ma znaczenie dla obliczenia wartości odtworzeniowej lokalu – art. 9 ust. 8). Wskazuje się przy tym, że jeżeli lokal, który lokator ma opuścić, ma powierzchnię mniejszą niż 10 m2 czy 20 m2, lokal zamienny też może liczyć mniej niż 10 czy 20 m, byleby nie był mniejszy od lokalu opróżnianego (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego, Warszawa 2002, s. 59). Natomiast jeżeli lokator ma być przeniesiony do lokalu zamiennego, który składa się z dwóch pokoi (10 m2 i 8 m2), lokator ma prawo odmówić przeprowadzenia się do tego lokalu, nawet jeśli uzyskuje większy standard (A. Gola, L. Myczkowski Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 23). Można się jednak zastanawiać, czy w pewnych wypadkach taka odmowa nie byłaby nadużyciem prawa podmiotowego (art. 5 Kodeksu cywilnego), np. w sytuacji określonej w art. 10 ust. 4 ustawy, chociaż w literaturze wskazuje się, że lokal nie odpowiadający standardom wskazanym w ustawie nie może być w żadnej sytuacji uznany za lokal zamienny (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa…, s. 59).

 

W praktyce powstał problem miejscowości, w której położony ma być lokal zamienny, gdyż ustawa wymaga, by była to ta sama miejscowość (w poprzednim stanie prawnym dopuszczalne było również zaoferowanie lokalu w miejscowości pobliskiej – art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych; j.t. Dz. U. 1998 r. Nr 120, poz. 787). Za tą samą miejscowość w przypadku lokalu zamiennego uważać należy, podobnie jak w przypadku miejsca zamieszkania użytego w art. 25 Kodeksu cywilnego, miasto, wieś albo inną mniejszą miejscowość (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa…, s. 58, którzy powołują stanowisko S. Grzybowskiego, System Prawa Cywilnego. Część ogólna, Wrocław 1985, s. 333). Oznacza to, że pojęcie miejscowości nie jest tożsame z pojęciem gminy i w konsekwencji np. lokal położony poza gminą Warszawa Centrum (np. w Ursusie) traktowany powinien być jak lokal położony w tej samej miejscowości co Warszawa-Centrum (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa…, s. 58).

 

Ostatnim wymogiem, który musi spełnić oferowany jako zamienny lokal, jest wyposażenie w urządzenia techniczne co najmniej takie jak w jakie wyposażony był do tej pory lokal zajmowany przez lokatora. Ustawa nie definiuje, co należy uznać za urządzenia techniczne. Wydaje się, że „są to wszelkie elementy ułatwiające lub uprzyjemniające zamieszkiwanie w nim”, np. okna odpowiedniego rodzaju, system antywłamaniowy, system grzewczy itp. (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa…, s. 59), przy czym autorzy zwracają uwagę na fakt, że urządzenia te powinny być przedmiotem umowy stwarzającej tytuł do zajmowania lokalu, a nie być własnością lokatora; w tym ostatnim wypadku dokonane przez lokatora ulepszenia mogą być wzięte pod uwagę jedynie, gdy właściciel udzieli na nie zgody (por. art. 37 ustawy). Trafne jest spostrzeżenie, że nie chodzi tu o takie same urządzenia, ale generalnie chodzi o standard wyposażenia, jakie posiada lokal przez niego zajmowany, np. gdy jest on wyposażony w centralne ogrzewanie, to zapewnienie lokalu ogrzewanego za pomocą pieca nie byłoby takim standardem. Gdyby natomiast lokal zamienny miałby ogrzewanie gazowe, wtedy można uznać, że wymagania są spełnione, pod warunkiem, że ogrzewanie to będzie sprawne i spełniało swoją funkcję. Właściwe też jest wymaganie, by urządzenia takie były porównywalne w kosztach eksploatacyjnych (F. Zoll, M. Olczyk., M. Pecyna, Ustawa…, s. 59).

 

Bezdyskusyjnie – jeśli lokal znajduje się w tej samej miejscowości i należy do Pani – Pani mężowi przysługuje tytuł do innego lokalu, ale nie możecie w nim Państwo zamieszkać, bo jest obciążony służebnością. Proszę tak odpisać do urzędu miasta i dołączyć akt notarialny lub KW wskazującą na służebność. W razie konieczności będzie trzeba skierować sprawę do sądu. Ale prawo jest po Państwa stronie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery - VIII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »