Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z powodu wady zagrażającej zdrowiu

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 06.09.2010

Mieszkam za granicą, syn zdecydował się rozpocząć studia w Polsce, więc pół roku temu wynajęłam mu mieszkanie na czas nieokreślony. Teraz jednak zamierzam wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Syn ma astmę. Ostatnio jego stan się pogorszył. Niedawno robił kolejną spirometrię – wyniki były bardzo złe. Nie wiedziałam, co jest tego powodem. Pomógł nam lekarz – zadał kilka pytań dotyczących mieszkania, miedzy innymi czy jest tam junkers. Wiedziałam, że jest (widziałam mieszkanie), ale nie miałam pojęcia, że na kolejnym przeglądzie kominiarze nie zatwierdzili wywiewów, które nie pracują prawidłowo. Nie chcę płacić kary za złamanie umowy, proszę więc poradzić mi, jak napisać wypowiedzenie. Dodam, że zamierzamy domagać się zwrotu kaucji. Rozumiem, że muszę to uwzględnić w pisemnym wypowiedzeniu. Jak powinnam to zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z pytania wynika, że obecnie Pani syn zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 

Jak wynika z powyższego przepisu, stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jednakże oddanie rzeczy najemcy przez wynajmującego nie jest jedynym obowiązkiem wynajmującego. Zgodnie bowiem z art. 662 § 1 i 2 K.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy.

 

W tym miejscu warto zaznaczyć, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2006 r. (III CSK 3/06) nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem.

 

Z przekazanych przez Panią informacji wynika, że wynajmujący nie wywiązuje się ze swojego podstawowego obowiązku, a mianowicie utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego pożytku przez cały czas trwania umowy najmu. Przedmiot umowy najmu nie nadaje się bowiem do umówionego użytku z powodu niewłaściwej (wadliwej) wentylacji, która może zagrażać zdrowiu, a nawet życiu.

 

Jako że najemcę obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, moim zdaniem, to na wynajmującym ciąży obowiązek zapewnienia prawidłowego działania systemu wentylacyjnego. Potwierdza to art. 6(a) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

 

Ponadto do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy.

 

Jeżeli wynajmujący nie wywiązuje się z ciążących na nim obowiązków, w pierwszej kolejności może go Pani zawiadomić (najlepiej pisemnie) o wadliwości instalacji wentylacyjnej i wezwać do naprawy, wyznaczając mu do tego odpowiedni termin. Zgodnie bowiem z art. 666 § 2 K.c., jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

 

Na koniec pragnę zwrócić Pani uwagę na treść art. 682 K.c., zgodnie z którym „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

 

Powyższy przepis reguluje uprawnienia najemcy do niezwłocznego wypowiedzenia umowy najmu z powodu istnienia wady lokalu zagrażającej zdrowiu, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o tej wadzie.

 

Wada musi zagrażać zdrowiu najemcy lub jego domowników. Oznacza to, że stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych osób.

 

Upoważnienie do natychmiastowego wypowiedzenia najmu przysługuje nawet wtedy, gdy można ją usunąć. Najemca nie musi wzywać wynajmującego do usunięcia wady.

 

Przepisy dotyczące wpłacania i zwrotu kaucji mieszkaniowej są zawarte w art. 6 i 36 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi kaucja podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

 

Jeśli zdecydowałaby się Pani na rozwiązanie umowy najmu w trybie art. 682 K.c., wówczas nie może być mowy o żadnej karze umownej z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy.

 

Przy karze umownej istotna jest bowiem wina dłużnika. Nie jest on zobowiązany do zapłaty kary umownej, gdy szkoda powstała w wyniku zdarzenia losowego, siły wyższej albo wyłącznej winy wierzyciela.

Innymi słowy obowiązek najemcy zapłaty kary umownej nie powstanie wtedy, gdy nie ponosi on odpowiedzialności za wcześniejsze rozwiązanie umowy.

 

W przedmiotowej sprawie trudno uznać, że ponosi Pani odpowiedzialność za wcześniejsze rozwiązanie umowy, skoro powodem tego jest zły stan techniczny wentylacji (za co odpowiada wynajmujący).

 

Uważam też, że wynajmujący nie ma prawa zatrzymywać kaucji – proszę więc nie godzić się na tego typu zachowania.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII plus IX =

»Podobne materiały

Wadliwa instalacja

Niedawno zakupiłem mieszkanie od dewelopera. Chciałem zamontować sprzęt AGD, więc wezwałem elektryka z uprawnieniami. Po podłączeniu sprzętu doszło do wybuchu. Elektryk stwierdził, że instalacja jest wadliwa. Zgłosiłem to deweloperowi, żądając naprawy i zwrotu kosztów zepsutego sprzętu. Ten jednak n

 

Czy mogę ustalić dowolny okres wypowiedzenia umowy najmu?

Chcę wynająć mieszkanie, które jest moją własnością. Czy mogę ustalić dowolny okres wypowiedzenia umowy najmu? Prawo wypowiedzenia umowy w określonym przeze mnie terminie przysługiwałoby obu stronom umowy.

 

Wypowiedzenie najmu mieszkania w Niemczech

Czy istnieje możliwość skrócenia 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia najmu mieszkania w Niemczech, w sytuacji gdy właściciel nie wywiązuje się ze swoich obowiązków? Właściciel posiada budynek liczący 14 mieszkań. Jest to budynek nowo wybudowany, niewykończony. Wszystkie mieszkania mają być tak samo

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »