Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 30.08.2010

Mam pytanie o wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Otóż umowę najmu będę podpisywał na 2 lata. Czy będzie możliwe rozwiązanie umowy najmu lokalu, jeśli w umowie umieszczę odpowiednie zapisy? Jeśli tak, to jakie zapisy zawrzeć, by było możliwe wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony ustawodawca uregulował odmiennie niż wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas nieokreślony.

 

Celem umowy najmu lokali na czas oznaczony jest uzyskanie trwałości stosunku prawnego. Zgodnie z art. 680 K.c. do najmu lokali stosuje się przepisy rozdziału dotyczącego najmu, z zachowaniem przepisów odnoszących się wyłącznie do najmu lokali.

 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu reguluje art. 688 K.c., który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Stosując argumentację a contrario, co do zasady wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony jest niedopuszczalne.

 

W tym miejscu przedstawić należy przepis zawarty w art. 673 § 3 K.c., dodany przez art. 26 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – stanowi on, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

 

Umowa najmu jest stosunkiem zobowiązaniowym – w myśl zasady swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W konsekwencji tego unormowania przyjąć należy za dopuszczalne klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania umów najmu zawartych na czas oznaczony. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu może być zatem dopuszczalne, jeśli w umowie ściśle określono przyczyny wypowiedzenia umowy.

 

Zastrzec należy jednak, że strony stosunku prawnego nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas określony klauzuli sformułowanej ogólnie, umożliwiającej możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy na czas oznaczony. To umowa musi określać w sposób ścisły przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony.

 

Jako że wypowiedzenie umowy najmu lokalu budzi wiele kontrowersji, zwrócić należy uwagę, że na tle nieobowiązującego stanu prawnego (przed wejściem w życie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego) dominował pogląd, że strony umowy najmu lokalu użytkowego (jak i w umowie dzierżawy) zawartej na czas oznaczony nie mogły zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 1997 r. (III CZP 3/97), a także w orzeczeniu z dnia 17 października 1997 r. (I CKN 279/97).

 

W pierwszej z przywołanych uchwał Sąd Najwyższy stwierdził, że „zamieszczenie w umowie najmu takiego lokalu zawartej na czas oznaczony klauzuli o możliwości wcześniejszego jej rozwiązania należałoby uznać za sprzeczne tak z ustawą, jak i z istotą samej umowy najmu na czas oznaczony. Klauzula taka uniemożliwiałaby właściwe zakwalifikowanie umowy oraz stwierdzenie, jakie przepisy o najmie miałyby zastosowanie do takiego mieszanego stosunku o wątpliwym charakterze prawnym”.

 

Inne orzeczenie Sądu Najwyższy wskazuje, że „ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych – na czas oznaczony i nie oznaczony – w celu wzmożenia ochrony stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Dlatego też przepisy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidują normalnego zakończenia przez wypowiedzenie umowy terminowej. Przepisy Kodeksu cywilnego o najmie uznane zostały przez ustawodawcę w całości za przepisy iuris cogentis, a zatem art. 688 K.c. daje podstawę do postawienia, w drodze argumentacji a contrario, tezy o niedopuszczalności wypowiadania umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony”.

 

Wejście w życie przepisu art. 673 § 3 K.c. rozstrzygnęło w sposób definitywny kwestię dopuszczalności wypowiedzenia – z określonych przyczyn – umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony. Jednocześnie jednak źródłem kontrowersji stał się zwrot „wypadków określonych w umowie”.

 

Dominujący pogląd sprowadzał się do konieczności kazuistycznego, możliwie jak najbardziej precyzyjnego, wyliczenia w umowie przypadków stanowiących podstawę wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Z czasem pogląd ten uległ pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/2006) wywiódł, iż postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące wypowiedzenie umowy najmu lokalu z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. W uzasadnieniu wskazał, że „ważna przyczyna” jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

 

Podsumowując rozważania co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony: możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu w wypadkach określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, iż strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V - trzy =

»Podobne materiały

Wypowiedzenie umowy najmu czy odstąpienie od umowy najmu zawartej na czas określony – poprawna treść umowy

Proszę o wyrażenie opinii, czy jako osoba wynajmująca lokal usługowy na duży sklep narażam się na niebezpieczeństwo zwrotu pobranych już czynszów za najem w przypadku podpisania umowy najmu z takim zapisem: „Najemca może odstąpić od umowy w terminie 36 miesięcy od dnia przekazania przedmiotu

 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Mój mąż od kilku lat wynajmował dla swojej firmy lokal użytkowy. Znalazł jednak lokal na lepszych warunkach i od września się tam przenosi. Umowa z obecnym najemcą zakłada 5-miesięczny termin wypowiedzenia, a trwa do końca tego roku (2013). Mąż zapowiedział, że opuści lokal do 10 września i zapytał,

 

Odwołanie wypowiedzenia umowy najmu

Najemca wypowiedział umowę najmu mieszkania (zawartą na czas określony), podając datę opuszczenia lokalu. Przyczyna wypowiedzenia jednak nie zaszła i prawdopodobnie najemca będzie chciał odwołać swoje wypowiedzenie. Czy może to zrobić? Czy mogę coś zrobić, by wypowiedzenie doszło do skutku nawet mim

 

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Jestem najemcą mieszkania od marca 2012 r. Umowa jest na czas określony, został ustalony trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Regularnie płacę swoje należności. Okazało się, że właściciel mieszkania ma zadłużenie w spółdzielni na ok. 3 tys. zł. Czuję się oszukana, nie chcę już mieszkać w t

 

Otrzymanie lokali w kamienicy i wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi

Po podziale sądowym wspólnej kamienicy otrzymałam dwa lokale. W jednym z nich zamieszkuje lokator. Nie podpisywałam z nim żadnej umowy na wynajem tego lokalu. Opłaty za niego wnosi miejski ośrodek pomocy rodzinie, ale jest to kwota, która nie pokrywa nawet kosztów utrzymania lokalu. W jaki sposób wy

 

Najem lokalu użytkowego pod restaurację

Najemca zamierza przedłużyć umowę najmu lokalu użytkowego. Najemca jest płatnikiem podatku VAT, ja również. Teraz pod adresem lokalu najemca chce zarejestrować działalność gospodarczą (restauracja). Zastanawiam się, czy jest to bezpieczne. Czy jeśli najemca narobi np. jakichś długów, to czy ja (wyna

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »