.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Otrzymanie lokali w kamienicy i wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 23.07.2013

Po podziale sądowym wspólnej kamienicy otrzymałam dwa lokale. W jednym z nich zamieszkuje lokator. Nie podpisywałam z nim żadnej umowy na wynajem tego lokalu. Opłaty za niego wnosi miejski ośrodek pomocy rodzinie, ale jest to kwota, która nie pokrywa nawet kosztów utrzymania lokalu. W jaki sposób wypowiedzieć umowę najmu, której w zasadzie nie mam?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Mimo że Pani nie zawierała umowy najmu lokalu z obecnym lokatorem, nabyła Pani lokal, w którym zamieszkuje lokator, i – jak sądzę po płatności z urzędu – miał (ma) prawo w tym lokalu zamieszkiwać. Umowa najmu zawarta z tym lokatorem obowiązuje również Panią, mimo że Pani o jej istnieniu nawet nie wiedziała.

 

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

 

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”.

 

Jednak należy zaznaczyć, że: „przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu” (art. 692 K.c.).

 

Wynika z tego, że osoba zamieszkująca w Pani lokalu jest lokatorem w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

 

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie lokatorów:

 

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

 

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

 

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

 

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

 

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

 

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

 

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

 

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

 

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

 

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

 

[…]

 

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się”.

 

Wskazane w art. 11 ustawy o ochronie praw loaktorów warunki i zasady rozwiązywania umów o odpłatne korzystanie z lokali mieszkalnych mają zastosowanie do wszelkich umów, również do uregulowanych w innych ustawach.

 

Zasadnicze podstawy wypowiedzenia najmu (innego stosunku uprawniającego do korzystania z lokalu) określa art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Są one związane z zawinionym – w rozumieniu tej ustawy i innych przepisów prawa – zachowaniem lokatora (pkt 1-3) lub z obiektywną koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (pkt 4). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 7 czerwca 2006 r. (III CZP 30/06, LexPolonica nr 410581, Biul. SN 2006, nr 6): „artykuł 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma zastosowanie do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia”.

 

Do tej regulacji nawiązuje art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Sąd Najwyższy w wyroku z 28 września 2001 r. (III CKN 404/00, LexPolonica nr 379817) wskazał, że pojęcie „ważnych przyczyn” w rozumieniu art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność w świetle art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Pogląd ten należy w pełni podzielić. „Ważne przyczyny” to takie, które leżą po stronie wynajmującego lub lokatora bądź w splocie ich relacji i które w kontekście istniejącego najmu lokalu nie dają szans na rozwiązanie konfliktu interesów w zgodzie z zasadami współżycia społecznego (te ostatnie muszą uwzględniać zarówno usprawiedliwione interesy właściciela, jak i lokatora). Dopiero rozwiązanie najmu czyni zadość tym interesom.

 

Rozwiązując najem, sąd z reguły będzie orzekał o obowiązku opróżnienia lokalu oraz o prawie (braku uprawnienia) do lokalu socjalnego lub zamiennego albo o odroczeniu wykonania eksmisji.

 

Nie mam informacji, z jakiego powodu chce Pani usunąć lokatora z mieszkania, ale bez względu na podstawę wypowiedzenia najmu, powinna się Pani liczyć z tym, że lokator (mimo że bez Pani wiedzy) zajmuje lokal na podstawie umowy (lub kwaterunku – decyzji) i wiele na to wskazuje, że będą miały do niego zastosowanie powyższe przepisy.

 

Stosując przepisy o ochronie praw lokatorów, należy wskazać, że może Pani pozbyć się lokatora z powodów wyraźnie wskazanych w cytowanym art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

 

W praktyce będzie to najłatwiej Pani zrobić, jeżeli najpierw podniesie Pani czynsz do odpowiedniej kwoty, a następnie poczeka Pani, aż lokator przestanie płacić. Wtedy będą podstawy do wypowiedzenia umowy najmu (zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) i skierowania sprawy o eksmisję do sądu.

 

Niestety kwestie związane z podwyżką czynszu w lokalach mieszkalnych również uregulowane zostały w omawianej ustawie o ochronie praw lokatorów. W wyniku wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 19 kwietnia 2005 r. (sygn. akt K 4/05) doszło do „uwolnienia czynszów”. Trybunał Konstytucyjny uznał przepisy ograniczające podwyżki czynszów za niekonstytucyjne.

 

Aby podwyższyć czynsz, właściciel lokalu musi przy tym dopełnić formalności przewidzianych w art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel budynku powinien zatem dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości. Musi to zrobić na piśmie, najpóźniej do końca miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie termin dłuższy.

 

Właściciel musi określić w wypowiedzeniu, ile będzie wynosił nowy czynsz. Wysokość podwyżki jest w zasadzie dowolna, ale sytuacja, która spowodowałaby, że wysokość czynszu za używanie lokalu w skali roku przekroczyłaby 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.

 

Zgodnie z art. 9 ust. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów: „wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego”. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które są określane dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa (dla wskazanych miast koszt ten ustalany jest na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany w drodze obwieszczenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym).

 

Pierwszy przypadek dotyczy sytuacji, gdy właściciel podnosi czynsz w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim. Taką podwyżkę uważa się zawsze za uzasadnioną i lokator nie może jej kwestionować.

 

Drugi przypadek dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje z czynszu dochodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokum (w 2009 r. wynosił on 4,2%). Wtedy wolno mu podnieść czynsz i opłaty nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokali, lecz także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i godziwy zysk.

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów ustala równocześnie kwotę zwrotu kapitału, jaki wolno właścicielowi przyjąć przy ustalaniu czynszu. Wynosi ona w skali roku:

 

  • nie więcej niż 1,5% nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu,
  • nie więcej niż 10% nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu.

 

Wynajmujący, wypowiadając czynsz, nie może ograniczyć się do podania przyczyny podwyżki i składników nowej jego stawki.

 

Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 130/09) uznał, że w kalkulacji podwyżki powinien być wskazany sposób obliczenia tego ze składników czynszu, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej jego wysokości.

 

Niestety lokator, od którego Pani jako właściciel będzie domagała się wyższego czynszu, może bronić się przed podwyżką. Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu lokator może:

 

  • odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia,
  • zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

 

Lokator, który zakwestionował podwyżkę i wszczął w tej sprawie postępowanie w sądzie, musi płacić czynsz w dotychczasowej wysokości aż do dnia uprawomocnienia się wyroku sądowego kończącego postępowanie w sprawie.

 

Sąd może rozstrzygnąć sprawę na korzyść lokatora i uznać podwyżkę za nieuzasadnioną.

 

Gdy sąd uzna, że podwyżka nie była uzasadniona w wysokości, której domagał się właściciel, ale mimo to należało o pewną kwotę czynsz podnieść, wtedy lokator musi uregulować różnicę między dotychczasowym czynszem a kwotą, którą wskazał sąd.

 

W ewentualnym procesie sąd będzie badał przede wszystkim zasadność podwyżki. Właściciel będzie musiał wykazać, że taka podwyżka jest uzasadniona ze względu np. na koszty utrzymania nieruchomości.

 

Podwyżka czynszu do najwyższej możliwej (według prawa) granicy, a następnie wypowiedzenie najmu wskutek braku opłat przez najemcę będzie najszybszym (prawnym) sposobem opróżnienia lokalu. Po wypowiedzeniu należy skierować wezwanie do lokatora o opuszczenie lokalu, a w braku jego zgody – wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Sprawa z pewnością nie potrwa krótko, jednak moim zdaniem to jedyny sposób w Pani sytuacji.

 

Moim zdaniem do wypowiedzenia umowy najmu nie jest Pani potrzebna poprzednia umowa (ewentualnie poprzedni tytuł prawny). Jeżeli jednak Pani chce, może Pani wezwać lokatora do przedstawienia dokumentu uprawniającego go do zamieszkiwania w lokalu. Sugerowałbym w Pani sprawie skorzystać z pomocy fachowego pełnomocnika.

 

Na marginesie dodam, że niezwykle ryzykowne jest przyjęcie, iż lokator zajmuje Pani lokal bez tytułu prawnego i skierowanie od razu pozwu o eksmisję do sądu. Sądy często przychylają się do zdania lokatorów i uznają, że zajmują oni lokal prawnie (chociażby na podstawie ustnej umowy najmu).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery plus X =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton